一幅位於香港旺角、被稱為「商業地王」的大型商業地皮，由新鴻基地產以約47億港元奪標，比一年前估價228億元貶值近8成，消息為香港樓市投下「震撼彈」。粵語組製圖
港府庫房收入再添隱憂。一幅位於香港旺角、被稱為「商業地王」的大型商業地皮，由新鴻基地產（新地）以約47億港元奪標，比一年前估價228億元貶值近8成，消息為香港樓市投下「震撼彈」。分析認為，港府「賤價賣地」恐成趨勢，憂慮打擊香港庫房收入，一旦香港財政儲備跌破12個月開支警戒線，更有機會被調低主權評級，甚至衝擊聯匯制度。
香港地政總署周三（1日）公佈，旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，由新地（0016）奪得，成交價47.29億港元。以項目最高可建樓面152萬平方呎計算，每呎樓面地價僅約3,103元，較市場下限56.4億元、每呎樓面地價約3,700元再低16%，比新界區的工業地皮更平。
這幅商業地自被納入賣地表後，估值一直下跌。一年前，地皮進入本年度賣地計劃時最高估值為228億元，一年之間大跌至47億元，貶值近8成。這塊土地去年2月估值182億至228億元，到去年底的73.2億至121.9億元；到今年2月正式推出招標，估值已跌至約56.4億至109.7億元，每方呎樓面估值約3,700至7,200元。
外界關注，為何這幅商業地皮奪標價遠低於預期？對於香港樓市及經濟會否有影響？
分析：為樓市投下震撼彈「賤價賣地」恐成趨勢
香港前《有線新聞》財經台台長顏寶剛周四（2日）對本台表示，洗衣街地皮估值變化追不上發展商的出價，最後新地以超低價投得，結果令人意外，為樓市投下一顆「震撼彈」，並反映兩個重要意義。
顏寶剛說：一方面就是地政總署官員應該心領神會知道，財爺的意思，所以接下來的土地賣得出就賣；另一方面發展商來說，他們見到如果用「執死雞」（平價）都投到地，未來他們就不會高價投地，相信地價一浪低於一浪，會成為一個趨勢。
顏寶剛指出，發展商出價相當保守，原因是商業地皮流標情況嚴重，加上外來投資減少，甲級商廈空置率高；更重要是港府將推「明日大嶼」及「北部都會區」項目，屆時土地供應多，發展商相對變得審慎。
分析：香港庫房收入減少憂香港主權評級被降
外界關注，政府賣地收入減少，對香港庫房有何影響？顏寶剛指，賣地一直是港府重要收入來源，但按目前樓市發展，發展商出價保守，相信對港府財政收入有影響，並可能降低香港的主權信用評級。
顏寶剛說：以現時政府的預測，未來3年的財政儲備，占政府開支跌到只剩12個月，如果跌穿這個水平，其實已到達警戒線水平，現在譬如惠譽（信貸評級機構）是給香港AA-，但惠譽都表明AA-的前提是財政儲備要有12個月開支，如果跌出這個水平，香港主權評級可能會被調低，這對炒家來說有理由衝擊港元，這對聯繫匯率來說可能是一個挑戰。
賣地佔香港庫房收入近4分1
根據香港《財政預算案》，政府賣地及補地價是重要的庫房收入之一，以上個財政年度（2021/22年）為例，占約4分之1，上年度賣地及補地價收入合共約1,411億元，占該年度總預算收入5,911億元的24%。
而今年度（2022/23年）預算案顯示，政府地價收入僅711億，按年跌5成。這比原本港府的預算大幅減少4成，港府指收入減少主因是部分土地成交價較預期低，以及部分地皮流標收場。
香港政府的財政狀況近年響起警號，去年外匯基金虧損2000億港元，創下最差投資紀錄；同時財政儲備急跌，大幅下降到8000億港元的水平，僅相當於約12個月的政府開支。
地政署：有關出價為最高投標者
對於旺角商業地由新地以47億港元低價奪標，地政總署指出，有關出價為地皮最高的投標者；發展局回應指，政府賣地項目估價由地政總署的專業測量師負責，以標書內所容許的發展及要求為基礎，並參考市場的土地和物業成交及最新市況作出底價的估值，在收到起碼達到底價的入標價才出售。土地的價值往往受不同因素影響，發展商亦會就其自身情況和發展策略等考慮出價。
發展局又指，政府推地的首要目標，是維持穩定及持續的私人房屋和商業用地供應，無論是市升或市跌，賣地目標維持不變，亦會繼續經專業判斷訂定一塊土地的底價，確保以合理的價錢推售用地。
