新聞 > 網聞 > 正文

鄭州的絕望 杭州懂了 南京怕了

房地產已經失血休克昏迷,還在餵退燒藥

是會出大問題的

01鄭州的絕望

GDP萬億城市中,鄭州對房地產依賴度達到了GDP總量的29%,全國第1,賣地收入佔整個財政收入的近80%。

截止2021年12月31日,鄭州超20%樓盤停工或爛尾,爛尾樓2.5萬套,僅次於長沙的2.8萬套,全國第2;爛尾樓數量佔2021年全年新房成交量的28%,全國第1。

鄭州法拍房數量2021年9月僅阿里一家的拍賣網上2.7萬套,今年的4月猛增到5.28萬套,半年幾乎翻倍!在地級市中全國第2,杭州第1,《第一財經日報》發佈文章顯示。

於是,3月1日開始到4月,鄭州開始了「最猛烈」救市,連續搶救了3輪:一口氣解決了限購、限貸、降低首付比例、利率、減少供地、房企資金、大學生和務工人員、投奔子女等,一步到位,把所有可能的手段都用足了,但結果「一通操作猛如虎,再看結果哭成狗」:

3月集中開盤情況中成交額同比下滑85%,新房銷量同比下降36%;4月新房銷量同比下降63%!

涼涼,救了個寂寞……

02杭州懂了

雖然現在杭州一二手房倒掛限價新房賣的很好(比如二手房5萬,新房限價3萬,打新一套馬上賺幾百萬),但也要未雨綢繆做好二手房工作,以防二手房崩盤影響新房銷售。

杭州這麼慌,因為有個全國第1,在主要城市土地財政依賴度(賣地收入/一般公共預算收入)中高居全國第1:

杭州過去4年賣地1萬億,高居全國第1,2021年更是賣地3000億,再創歷史新高:

杭州二手房價格的慘烈,可以先看一張房源降價時間圖:

去年6月掛價585萬,今年5月降到360萬,不到1年降了225萬,降幅近40%,幾乎腰斬!作為個例或許極端,但也反映了杭州二手房市的嚴峻。

杭州透明售房網上的數據顯示杭州九區二手房掛牌總量17萬套,找房寶數據高達23萬套,杭州市住房保障和房產管理局數據顯示截止5月17日,杭州各城區(不含富陽和臨安)二手房掛牌量22萬套。

杭州二手房掛牌量全國第1:

而且二手房成交數據也很慘烈:

2022年4月二手房成交量3000多,同比暴跌60%!按照過去6個月月均3400套成交的速度,已有二手房掛牌量賣完需要64個月、5年半。同時,2022年杭州預計又將有12.6萬套的新房源交房入市。

如果杭州不救二手房價,供需大幅扭轉導致二手房崩盤,那麼新房就要繼續降價,從而影響賣地收入。

所以,杭州保二手價格就是保倒掛,保新房,保土拍,這是一個完整的生態鏈。

5月17日,杭州救市:未滿五年的本地戶籍家庭可以直接購買二手房,外地戶籍社保僅需一年即可購買;個人唯一住房的二手房增值稅五改二!也就是:買新房僅需「落戶+2年社保」、或「不落戶+4年社保」;買二手房僅需落戶、或1年社保。

但5月17日當天,杭州新上房源多達1944套(諸葛找房官網數據),24小時內杭州降價房源數量達到68套,大多降價幅度為5萬~20萬元,而同期漲價房源不足10套。

救市之後,反而賣的更多了,降價房源是漲價房源的7倍……

03南京怕了

南京在主要城市依賴度(賣地收入/一般公共預算收入)中高居全國第3,土地財政依賴度連續幾年超過100%,最近5年是111%,2021年更是高達120%!

而南京今年賣地指標2000億,馬上6月了才賣了200億,年化完成度只達到了預期的20%,暴跌80%,同時4月財政收入同比下降55%……這是一個非常誇張的數字。

所以,南京比誰都急,祭出限購、限售、貸款等組合拳,甚至出台了「無需購房證明,本地戶口、外地戶口都不需要購房證明,不限區域,不限套數」僅僅存活2小時就被叫停的政策,可見南京已經不僅僅是着急,而是「狗藥治癌症,病急亂投醫」。

實際上,南京政策或許細節規定不到位,但大方向沒問題,也不是必須叫停的,因為即使真出了,也未必就真能刺激上漲。

04房地產已經失血休克昏迷

目前整體房地產市場已經不是僅僅是缺水、衰退,而是過度失血已經快休克昏迷了,核心問題是需求的暴跌,供需嚴重失衡:

供給穩定在每年1500萬套的高位平台,而需求暴跌50%,少了730萬套,差不多腰斬。

2021年中國商品房銷售面積為17.9億平方米,住宅佔比87%,按人均40平、戶均2.62人計算,約合1498萬套住宅。

需求減少可以從四個方面計算,相互印證,具體計算方法見文章《房市的苦日子,才剛剛開始,或持續5-10年》(點標題即可直接閱讀):

第一個數據,年均減少810萬套。城鎮化減速少270萬套、改善住房面積減速少350萬套、適齡購房人數下降少190萬套。中性數據。

第二個數據,按《任澤平:中國住房存量報告2022》計算中得到大概的交叉驗證減少539萬套。樂觀數據。

第三個數據,過去21年年均年均10.4億平方米(866萬套)的商品房銷售即可達到如今的住房均衡水平,如果按此算,年均需求減少632萬套。偏樂觀數據。

第四個數據,按照發達國家數據估算,以美國為例,1990-2015年美國年均銷售新建住宅70萬套,中國人口是美國的4倍,那麼就是280萬套,即使中國城鎮化、住房面積與美國有差距,那麼按翻一倍好了,那麼真實需求也才每年560萬套,相比現在的供給1500萬套,需求減少940萬套。

4個數據匯總可得:

減少範圍在539-940萬套之間,均值730萬套

減少幅度在36%-63%之間,均值-49%

需求腰斬!

而實際房地產走勢,已經正在按照這個節奏暴跌……

中國人民銀行調查顯示,目前中國民眾對房價漲跌的看法已經持平,已經和上一次2015年救市差不多:

2022年前4個月的全國30個重點城市商品住宅成交面積暴跌48%,非常吻合上文計算的下降49%的真實需求跌幅。這還沒算三四線的地級市和縣城,算上會更慘。

如果真的在1-3年的短時間內腰斬50%達到供需平衡,那麼會帶來2個嚴重的後果,根本承受不起:

第一個影響:房地產公司整個行業消失50%,從業人員減少50%,2000萬人被裁員、失業。2021年房地產從業人數1500萬,上下遊行業加一起預計超過3000萬。此外,建築行業5800萬人里,至少4000萬跟商業房地產密不可分。

第二個影響:土地財稅減少50%,減少5萬億。據財政部數據,2020年地方政府與房地產相關收入總額:10.4萬億。

由於全國財政收入的46%以上直接來自賣地收入和房地產稅收,那麼全國財政供養人口6400萬里,將近一半3000萬人相當於吃房地產飯。

以上數據合計,直接靠房地產就業的人口大約8000萬。如果房地產不行了,這8000萬的飯碗就拿不穩了,需要做減法了。這8000萬人還有配偶、孩子要養活,父母要贍養,總人口大約3億人。

如果房地產腰斬50%,1.5億人的飯碗不保,都要喝西北風。還會直接引發金融危機。

十次危機九次地產,全球歷次大的金融危機大部分都是由於房地產泡沫崩盤所致。房地產是周期之母,房地產穩,則經濟穩。

而現在,中國房地產不是處在崩盤的前夕,而是已經處在正在崩盤的過程中……

05休克昏迷還在餵退燒藥,會出大問題

房地產現在就像一個高速行駛的汽車,已經跑到300公里/小時,再不減速隨時可能車毀人亡,但是如果1-3秒內車速減到100,是會死人的。而如果用5-10秒減到120,安全。

而現在的問題是,房地產減速太快導致全身失血50%,已經休克昏迷了,但救命政策用的都還是退燒藥,吃下去一點反應都沒有,石沉大海。

針對目前房地產行業的嚴峻形勢,救市措施也有,但說實話,都是些隔靴搔癢的措施,房貸利率從最高點上浮30的6.5%降到現在的最低4.25%,包括一些城市僅僅是放開一些蜻蜓點水的限購,根本不解決問題。

看看鄭州救市的絕望就知道了,三四線城市、縣城遠遠比鄭州還慘,甚至有省會的區都已經給退休人員、教師、公務員發不出來工資了。

很多人認為樓市不行,主要原因是疫情影響,指望疫情緩解了,房地產就能恢復,土地就能賣出去,民眾就願意買房了,就像以前屢次救市一樣,但「這次真的不一樣」。

現在房地產崩盤,疫情固然有影響,但只是迭加因素,加重了本來的病情,而根本問題是真實需求的急劇萎縮:腰斬50%!再過幾個月,即使疫情緩解,也解決不了需求減少50%的問題。

所以,目前目標只是「房住不炒」,是完全不夠的,還必須有一個化解降低產能的明確的計劃、目標:

需求腰斬50%、市場減半、2000萬人失業轉行再就業、財稅減少5萬億,如何應對解決這些問題?每年的具體目標是啥?每年解決什麼問題?

絕對不能允許3年內硬着陸,至少要拉長到5-10年慢慢化解。比如,每年化解降低10%的產能。

同時,也要儘快加強救市措施,因城施策,出大招,出猛招。比如:

部分城市可以房貸利率7折;

南京強二線城市,應該全面取消限購,其實全面取消限購也未必有用,不止為何叫停;

提高購房人資質審查,富人以及公務員、教師等穩定工作的可以鼓勵多貸款;

提高新房質量,改革銷售面積計算方法,按套內可用面積計算,鼓勵改善型需求購買新房;

鼓勵富人買豪宅,北上廣深總價2000萬以上、南京杭州等總價1000萬以上的豪宅,也可以全部考慮取消限購,讓富人先買,以穩定房企現金流、政府賣地收入。

需求腰斬50%,這是中國有史以來第一次遇到這種問題,而且不可逆,和以往房地產衰退完全不同,比如城鎮化人口減速不可逆、改善住房減速不可逆、適齡購房人口暴跌(黃線)不可逆:

▲黃線對應2021-2030年適齡購房人口,需求分別減少190、300萬套

如果認識不到「這次真的不一樣」的本質是:需求腰斬且不可逆,就很難真正應對、解決房地產崩盤,以至於停留在過去的救市政策固有的思維模式,最終貽誤戰機。

已經失血休克昏迷了,還在餵退燒藥,是會出大問題的。

責任編輯: 劉詩雨  來源:春風 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://hk.aboluowang.com/2022/0525/1753138.html