樓市鬆綁潮之下，全國房價仍未逆轉。
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最新經濟數據發佈。
日前，2022年一季度GDP同比增長4.8%。其中，消費增長3.3%，工業增長5.5%，固定資產投資增長9.3%。
可見，投資，尤其是基建投資，在穩經濟中發揮着關鍵作用。
然而，房地產投資仍未出現明顯逆轉，而全國商品房均價跌破了萬元大關。
數據顯示，2022年一季度，房地產開發投資增長0.7%，而去年同期增速則高達25.6%。
同時，2022年一季度，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%。
商品房銷售額下滑幅度遠大於銷售面積，這意味着全國商品房均價開始回落。根據數據測算，2022年一季度，全國平均房價為9552元。與2021年全年的10141元相比，下滑5.8%。
從單月數據來看，2022年3月商品房均價為9253元，回到2020年的水平。
值得一提的是，這些數據均基於官方數據而來，如果按照克爾瑞等第三方的百強房企銷售數據來看，形勢可能更不樂觀。
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哪些城市房價相對堅挺？哪些城市房價回到了一年前？
根據國家統計局發佈的最新70城房價數據來看，多數城市房價已經開始企穩，個別一二線城市出現了邊際回升的現象。
與去年相比，北京、海口、上海房價相對堅挺，而重慶、杭州、成都、長沙、廣州、西安、三亞等地仍然維持正增長。
值得一提的是，長沙房價漲幅位列前十。就在前不久，長沙還明確表示，不會鬆綁限購，成為這一輪樓市鬆綁潮中最硬氣的城市。在納入官方統計的70個大中城市中，47個城市房價回到一年前，28個城市房價回到兩年前。
這其中，深圳最為顯眼。
作為樓市風向標城市，深圳市場仍在谷底盤整，二手房價同比增速為-3.3%。
除了深圳之外，還不乏以鄭州、合肥、福州、石家莊、太原、哈爾濱、貴陽、長春、南昌為代表的一二線城市。
其中，14個省會城市，房價回到1年前，10個省會回到2年前。
這些城市，也是這一輪樓市鬆綁潮的急先鋒。
當然，跌幅最深的仍是牡丹江，兩年跌幅達14.3%，房價基本回到了8年前的水平。
這也是大部分東北普通地級市的縮影，經濟放緩、人口外流，加上疫情反彈帶來的制約，樓市下行壓力前所未有之大。
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深圳與長沙，中國樓市的兩個典型。
一個是全國房價最高城市，一個是房價最低的萬億GDP城市，深圳房價大約是長沙的6倍左右。
有意思的是，面對同樣持續加碼的樓市調控，過去1年，長沙房價上漲2.9%，深圳房價卻下跌3.3%。
從最近幾年的樓市走勢來看，長沙樓市穩中有進，深圳樓市大起大落。
深圳前一年還拿下歷史新高，後一年成交量就創下10年新低，為何會這樣？
顯然，答案不在於基本面。
畢竟，深圳與長沙，經濟形勢都不錯，且都屬於人口淨流入地區，不存在因經濟放緩或下滑而導致樓市下行的因素。
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兩地房價走勢天差地別，一個原因在於土地，另一個原因在於投機投資需求。
其一，長沙天量供應土地，而深圳住宅用地則長期供應不足。
這背後，城市體量或許是制約因素之一。深圳，只有不到2000平方公里的面積，卻承載了近1700多萬常住人口，地少人多，成了助推房價上漲的催化劑。
然而，從建成區面積來看，深圳位居全國前列，與廣州不相上下，且遠高於長沙。
可見，地少人多並非絕對，問題是，土地有沒有供應充分、住宅用地究竟佔比有多大、住宅供求失衡有沒有人為因素存在？
即便是以城市面積過小著稱的深圳，土地也不是想像中的那麼緊缺。
長期以來，深圳居住用地佔比20%左右，低於國家相關標準中25%～40%的下限，而國際上一般是40%以上。
不過，目前深圳已經開始加大土地供應，同時要求住宅用地佔比不低於30%，這是一個好的開始。
其二，深圳炒房情緒相對旺盛，吸引了來自全國的資金，而長沙則通過高門檻，將炒房客拒之門外。
深圳是一個高度市場化的城市，也是一個樓市高度投機化的區域。前兩年保守詬病的抱團漲價、經營貸炒房、資產證券化炒房等在發源於深圳。
同時，深圳擁有大量外省投資群體，這些非剛需群體的存在，加劇了樓市劇烈的波動。
據貝殼研究院數據，2020年，全國共有7個城市外地購房客超過50%，其中深圳超過80%，而長沙僅為15%。
這固然反映了不同能級城市的吸引力——深圳虹吸全國，而長沙的影響主要局限於省內。
不過，兩地樓市調控的差異，在其中也發揮了推波助瀾的作用。
長沙，之所以獲得了「讓炒房客有去無回」的美譽，原因在於3個「4」政策：
在長沙，新房限售4年，而想要投資第二套房子，必須在首套房4年之後，且契稅稅率高達4%。
這些政策，配合充沛的土地供應，自然讓炒房客遁於無形。（參閱《不會取消限購！這個省會城市太硬氣了》）
長沙模式說明，想要按住房價並不難，難的是政策是否具有可持續性。
這一模式同樣說明，反炒房未必會導致房價大跌，反而能避免大漲帶跌帶來的震盪，讓樓市與經濟、收入增長同步，這才是良性而長遠的發展之道。
