兩年前的八月底，時節更替，一葉知秋。
恆大如期舉行的中期業績會，許家印沒有來，夏海鈞掌控了話筒。他說，「房地產商不能為富不仁，要貫徹中央調控政策，穩房價、穩地價、穩預期」。
那時，恰逢深圳迎接改革開放四十年，中央送出一個「先行示範區」的大禮，夏海鈞緊扣熱點，他忍不住透露了一個信息：恆大，事實上已經是深圳土儲最多的開發商。
這讓與會者十分訝異。地產業界都知道，深圳土地有多麼稀缺，哪怕能拿到一塊地，都殊為不易。恆大把總部遷到深圳，居然順帶當上了鵬城最大的地主，不聲不響，它是怎麼做到的？
很少有人注意到，在會場的隱秘一角，還有一個略顯陌生的年輕人，作為特別嘉賓，列席了恆大此次的業績會。
他的名字叫欒中傑，深圳市中久投資有限公司的董事長。
他的出現，在新聞稿中被一筆帶過。幾乎沒人知道，這個年輕人為什麼會出現在這裏。
一
如今，急速行駛的列車，正處在失控邊緣。
作為宇宙最大的地產公司之一，恆大掙扎在生死線上。風險在全行業蔓延，整個資本市場，甚至整個金融與經濟系統，都有震感。
再回看夏海鈞當年的表態，不勝唏噓。如果恆大能如其所述，哪怕有一點居安思危、未雨綢繆的舉動，也不至如此狼狽。
恆大上市至今，整整十二年。這段不算長的企業史，卻如過山車一般，在中國地產行業上空划過一道驚鴻般的弧線。這個月，恆大的股價，已經跌到它十二年前的IPO發行價以下。今夕何夕，兜兜轉轉。
風，起於青萍之末。如果硬要為這場危機溯源的話，我個人認為，仍要歸咎於幾年前許家印那個「回A」的決定，以及千億規模的上市豪賭。
有兩位大佬的離世，把恆大這十二年的時間軸裁剪成了三段。為逝者誨，我就不點大佬的名字了。他們中，一位喜歡玩撲克牌，一位喜歡打高爾夫。
2016年之前，許家印特別仰仗撲克牌大佬和他背後的圈子。
香港電影《竊聽風雲》曾以這個圈子為原型，刻畫了一個叫「地主會」的團體，能量很大。大佬們圍在牌桌上，打着牌，聊着天，舉手投足間，就能產生足以震撼整個港島的交易。現實中，這個「地主會」包括了鄭家純、劉鑾雄、張松橋、楊受成等人。
許家印在恆大上市之前，沉浸於這個牌局，並獲得了圈中大佬的財務馳援，從此與之深度捆綁。後來，新世界、華人置業、中渝置地等企業，把大陸龐大土儲出售於恆大，所得資金再以認購恆大高息債尤其是永續債的形式，回流給恆大。
如此操作，這些大佬從大陸市場中成功抽身，搖身一變成為恆大背後的隱形股東，而恆大也徹底告別了華南五小虎的角色，它獲得了龐大的一二線城市土儲，銷售規模倍增，順利躋身中國地產一線梯隊序列。
但那超過千億的永續債規模，帶來一個後果：恆大每年很大一部分利潤，都要被永續債背後的大佬們分走吃掉，而且持有時間越久，利息成本越高。
2016年，擅長撲克牌的大佬溘然長逝，「地主會」失去了話事人。許家印掐準時機，推出了分拆恆大地產大陸借殼上市的計劃，並通過引入千億規模的戰投資金，把永續債給置換了出來。這樣，恆大的利潤得以釋放，並配合2017年的港股行情，讓恆大在市值上也實現了爆炸。
許家印對於進軍A股的自信，來自於他最新融入的另一個圈子。
在深圳的高爾夫球場，有着南中國最具影響力的朋友圈。
2014年，阿里巴巴上市的前夕，馬雲用十個億叩開了這個圈子的大門，比京東搶先一步，拿下了中國第一張第三方網上藥品交易牌照。這就是「阿里健康」這個上市平台的由來。
除了上文提到的高爾夫大佬外，中洲的黃光苗、京基的陳華、卓越的李華等地產大亨，也是圈中常客，他們成為許家印最新結交的「球友」，日後，許家印為恆大汽車引入巨額戰投，其中就不乏這些球友的豪爽身姿。
開頭提到的那個叫欒中傑的年輕人，在這個圈子的地位非同一般。
欒中傑
但許家印顯然高估了這個圈子的能量，尤其對於房企借殼登陸A股這樣的宏大目標，牽涉面實在太廣，不是簡單跑一跑關係、或者討好一下深圳國資委就可以實現。
恆大A股上市折戟，千億規模的戰投資金苦尋退出路徑，恆大償債壓力陡增。加之三條紅線調控政策壓身，危機在2020年下半年全面發酵。
迭加了疫情因素對工程進度與銷售回款的影響，最終，資金鍊脆斷，風險於今年全面爆發。千鈞大象從最高處墜落，沒有人敢去接，也不可能接得住。
二
這些天，我常被人問起，「恆大的錢去哪兒了」。但提問者顯然忽略了另一個關鍵問題，「恆大的錢是從哪兒來的」。
在這場危機的暗角，有一些不被人注意的細節：作為恆大背後最重要的一個「金主」——中信，它的角色，以及牽扯的神秘人物和利益。
據公開信息，早在2017年，中信銀行與恆大集團就達成了一個「千億+」合作計劃，雙方實行「總對總」合作，中信銀行給予恆大集團400億元綜合授信、500億元地產基金、200億元多元化併購基金、900億元內保外貸的額度，總計超過1000億元的授信額度合作意向。
那時，恆大正在進行回A引戰，中信背景的資金在恆大地產1300億戰投中，也佔了不少的份額。除此以外，僅是公告了的，當年中信就通過旗下私募投向恆大項目超百億元。此後，恆大物業的引戰、房車寶的引戰等融資動作，中信的影子也頻頻閃現。
還有很多表外的動作。比如財新的文章就披露，恆大針對高管集資的「超收寶」理財產品，真實的用途是參與中信與恆大合作成立的400億產業併購基金，其中除了中信銀行、中信信託的資金，還有恆大金服、恆大人壽等關聯機構的資金，以及恆大向自己員工募集的錢。這些錢最終用於收購深圳的城市更新項目。
隨着恆大危機發酵，中信千億規模的資金支持，瞬間變成了龐大的風險敞口。如果真有什麼閃失，那也將意味着國有資產的巨大流失，肯定是要有人對此負責的。事實上，可能已經有人在被問責了。孫德順、陳許英、謝宏儒等中信銀行高管紛紛落馬。
但在這段曖昧的銀企關係的背後，欒中傑以及深圳高球圈的影子，始終若隱若現，並且可能起到了十分關鍵的作用。
欒中傑，1978年生人，早年任職於花旗與中信資本。2010年創立中久投資並擔任董事長至今。他還是中信參與發起設立的中證城市發展管理有限公司的創始人、高級合伙人。
欒中傑的父親欒府興（早年也寫作欒福興），此前使用過的身份包括香港仁信集團董事長、中證城市發展基金董事長、香港帝盛投資集團董事長等。位於深圳的銀谷別墅，就是欒府興旗下公司開發的項目。他的名字，也曾出現在深圳一個著名的高爾夫俱樂部的董事會名單中。
來自東北吉林的欒氏父子，作為深圳高球圈幕後大佬的關係人，在深圳的商界建立起了廣泛的影響力，並且遊走在中信集團的外圍，成為這塊龐大的金融「珊瑚礁」中覓食的「小丑魚」。
但在去年初，隨着中信集團更換了主事者，一幫「老臣」逐漸隱退，這些「小丑魚」失去了市場，已經在逐步清理。欒氏父子在中信的話語權嚴重削弱，甚至很可能同被追責。直觀表現在，去年，北京中信新城項目公司居然通過訴訟途徑，向欒中傑討要3000萬的欠款。
這也為恆大目前的困局，提供了一個隱秘的註腳。曾經依賴的「金主」，其實也並不穩固。
不過，欒中傑在恆大扮演的角色，卻不僅僅在「金融掮客」這麼簡單的層面。
在恆大地產引入的戰略股東中，有一家叫深圳麒翔的公司，出資50億。這家公司的背後，是一個叫王占江的吉林地產商人，他於2016年在深圳創立樺盛投資集團。在此之前，王占江家族在吉林經營着一個叫大江集團的地產公司，籍籍無名，官司纏身。直到，他遇到了自己的貴人，作為吉林老鄉的欒中傑。
王占江
王占江的「樺盛系」，可以查到近70家關聯企業，大舉佈局到深圳的舊改市場。據王占江自述，已經獲得項目20餘個，土儲一百多萬平米，要知道，這可是在深圳。但幾乎沒人知道，王占江的「樺盛系」，背後站着的其實是欒中傑的「中久系」，以及一個更宏大的中信背景。
恆大與中信合作的400億產業併購基金，最主要的投向，就是收購「樺盛系」的舊改項目，而每一筆收購，都在百億規模以上。比如，107.16億收購深圳多吉投資有限公司，162.81億收購深圳市馨喬實業有限公司。
這是恆大在深圳土儲的一個關鍵來處。這些項目的收購價格是否公允，我們外人並不清楚。恆大甚至無需公告，他們並不在上市公司體系中。
但可以想見的是，王占江以及背後的欒中傑，有中信的資金以及相關背景力量的支持，有恆大的接盤作為套現渠道，他們是深圳舊改市場，最具實力的超級玩家。
三
通過出售舊改項目給恆大，回籠幾百億的資金，再拿出50億，作為戰略投資成為恆大地產的股東，似乎也在情理之中。
只是，恆大A股上市無期，戰投們退出無望。隨着恆大危機的爆發，王占江「樺盛系」這50億戰投資金，還安全嗎？
事實證明，你多慮了。永遠不要低估某些圈層與大佬背後的能量。
我在前不久的文章中提過一句，在寶萬之爭之中，恆大曾經給萬科一記關鍵的助攻，幫助深鐵上位成為萬科第一大股東。如今恆大有難，萬科真的無動於衷嗎？事實上，萬科已經有所行動了，只不過，首先拯救的不是許老闆，而是背後的大佬們。
那家叫作深圳麒翔的公司，其股東層面在今年6月進行了一次變更，「樺盛系」股東已經退出，目前的股東指向一家叫深圳晨耀的投資諮詢公司，關聯自然人王煒、陳丹。沒錯，這個深圳晨耀，其實就是我常提及的萬科影子平台的一員。
所以，我們是否可以這樣理解：通過出售恆大地產股權予萬科，「樺盛系」背後的大佬成功在恆大危機爆發之前抽身，而現在，萬科已經是恆大地產的一個事實股東了？這50億戰投以及相關的損失，會算在萬科的頭上嗎？
當然，也可以有另一個版本的解釋。萬科系資本出現在這裏，僅僅是作為「樺盛系」一個債權人的身份，深圳麒翔或許仍由「樺盛系」實際控制。祝九勝治下的萬科財務，有一個龐大的體外影子平台，其實主要做的是一些低調的放貸業務，通過給合作夥伴提供資金，賺取利息。
但無論如何，通過引入萬科，大佬們已經規避了和恆大一起沉船的風險。
這背後，當然也有交換。未來，如果萬科突然獲取大批深圳舊改項目的話，你不要覺得訝異。
浸潤在深圳的欒氏父子，與萬科早有交集。「樺盛系」旗下的舊改項目中，也多見萬科相關公司提供財務支援的痕跡。
欒中傑、欒府興曾經參與創立的前海中證城市發展管理有限公司，還是一個非常著名的PPP平台的創始股東——對，就是我們此前寫過的「前海基礎」。股東里包括中信證券、深圳地鐵、以及前海金控。後來，明天系、萬科及影子平台、萬年系等，均參與進來。這個「前海基礎」，藏着祝九勝從一個財務人員脫穎而出、執掌萬科的密碼。
退潮之後，方知誰在裸泳。而那些掌握着潮水起落方向的人，總能快人一步，更有準備地迎接大浪的淘洗。
這些天，我的腦海里總是閃現《讓子彈飛》裏面的情節。縣長要出城剿匪，黃老爺肯定是要出錢的。黃老爺出了錢，兩大豪紳家族也必須出。最後黃老爺的錢如數歸還，豪紳家的錢五五分成。
縱觀以恆大地產引戰為代表的歷次融資經歷，與恆大關係密切的資本方，總是佔據大頭，細究起來，這些錢，有相當一部分，其實來自於恆大人壽、盛京銀行、恆大金服等關聯平台。當然，也有很多老實人，跟着投了進來。然而，能在今年上半年之前順利抽身的，畢竟還是少數。
回看蘇寧的張老闆，以及眾多上下游合作夥伴們，怎一個慘字了得。
