今天主要和大家講一講目前中國房貸利率大幅度上漲的話題。大家如果自己有房貸的，可以掂量一下，怎麼做划算，是否要提前還貸。
當房貸利率越來越高、而手裏的資金又沒有好的投資渠道時，少貸款、甚至提前結清房貸是一個選擇。
一
在樓市嚴調控下，房貸額度正在受限……表現為不僅房貸難申請、額度變少，更重要的是貸款利率也在急劇上升。
當下，全國各地首套房利率普遍在6%左右，二套房的利率就更高了，最高的已達7%！
以貸款100萬、時長30年、等額本息還款為例：如果按照5年期LPR4.65%（類似於之前的基準利率）的利率計算，每月的還款額是5100元、總利息是85萬。如果按照當下6%的利率來算的話，每月還款額就增加到6000元、總利息是115萬。
買同樣的房、貸同樣的款，就是因為貸款時機不對、遇到了高利息周期，不得不多支付30萬的利息！
通過抬高利率來加強樓市調控、進而管控房價上漲，目的是保護剛需買房上車，但也會誤傷剛需，反而會因此增加買房上車的月供壓力，剛需買房更難了。
難怪有人吐槽說：房價或許不漲了，但貸款利率卻上漲了，因此每月的還款額並沒有變化、還款壓力是一樣的。房價和利率的蹺蹺板遊戲，讓人感覺樓市調似乎控調了個寂寞。
資金調控是樓市調控的重點，信貸調控是資金調控的重點，而利率高低的調控又是信貸調控的重中之重……通過提高房貸利率、來抑制房產的投資/投機需求，是本輪樓市調控的一個鮮明特色。這就是房貸利率越來越高的原因。
那麼有朋友可能會問，以後的房貸利率會降嗎？可能性極低。當2019年發佈LPR利率時，其實也將貸款劃分為按揭貸款和其他貸款，房貸利率會被單獨監管…實體企業用的經營貸、居民用的消費貸是一個貸款利率——主要是1年期LPR利率，而買房的按揭貸款用的是另一個貸款利率——5年期LPR利率。後者比前者高1%左右。所以，在三五年、甚至更長的時間內，大家不要再對低利率房貸…比如之前的85折、甚至7折利率抱有幻想了。那種買房低利率、高槓桿的時代，已經不可能再出現了。
買房使用高利率房貸、將會是一個長期的現象。
二
一般來說，思想觀念的轉變、應對策略的改變，是由當時外部環境決定的。按揭房貸曾被認為是一個人一生當中，所能貸到的最大金額、最長時間、最低利率的借款，也因此在剛需買房時、在房產投資時會儘量的使用貸款，且要把貸款用足、用盡、用完…貸款金額儘量最大（至少是7成）、貸款時間儘量最長（最長當然是30年），甚至出現了「貸到即賺到」說法。
這在過去一二十年沒有問題。主要是自2008年始央行信貸寬鬆、放水不止，印錢的速度遠超GDP增長的速度……而大量多印的錢又流入了樓市、推動了房價的上漲。
如果貸款買房的話，房價的漲幅遠超貸款的利息、差額部分就是淨賺的，也因此房貸越多、賺的越多。這就是買房用足貸款的底層邏輯，但是，多貸款就是多賺這裏有一個成立的前提：房價必須得漲，且漲幅要高於貸款利率。但是我們看現在中國很多地方的房子，房價的漲幅已經跟不上貸款利率了。很多地方甚至出現了房價下跌的情況，但是貸款利率還是很高。這就虧得更大了。
另外在過去十餘年間，因金融監管寬鬆、或者說金融市場比較混亂，出現了很多資金套利的機會：8%以上的信託收益、15%以上的P2P理財收益、18%以上的民間借貸收益…它們的收益都遠高於銀行貸款利息。
貸出銀行低成本的資金，再轉手對外投資、放貸，確定性的息差收益立馬到手。買房時少付首付，多貸款，閒出的錢轉手去做投資，基本上市妥妥的資金套利！
所以才會說貸到就是賺到。可現在的環境變了……
首先，信貸在回歸正常化，並且有量化的指標——廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與名義GDP增速相匹配。翻譯成人話就是說，不再大印鈔放水了，錢的增長速度會和商品/服務等實物增長的速度保持一致，既不引起物價上漲的通貨膨脹、也不引起房價上漲的資產泡沫。當然，這種理想的狀態只能是一廂情願。
此外，這兩年在嚴厲監管金融亂象，信託暴雷了、P2P取締了、民間借貸嚴監管了……相應的資金套利機會也就消失了。
買房房價不漲、理財把財理沒、做生意搞實體自己又不是那塊料，請問你貸着款、付着利息圖什麼？
當房貸利率越來越高時，還要貸那麼多的錢嗎？自己的房貸是不是要提前結清呢？
三
所以，如果有朋友問，買房時，要不要貸款、要不要貸更多的款？我的回答是，如果資金有限而又要買房，其實沒得選、該貸款就貸款，沒什麼好糾結的。銀行一般都允許提前還款（有些銀行會規定貸款時間不超2年、提前還款時，會收一定的違約金），如果自己以後有錢了、隨時提前還款即可。
那麼如果問，如果資金量充足，是不是應該多付首付、少貸款呢？我覺得要因人而異。如果確實沒有好的投資機會、自己不想也沒有時間折騰，那就多付首付少貸款、減少債務負擔、減輕還款壓力。如果能找到超過房貸利率的投資標的、則是房貸越多越好。
那麼，要不要提前結清房貸呢？
是否提前還房貸，看你的房貸利率、看你的投資理財水平。現在的房貸利率普遍在6%以上，是現在買房的貸款利率、而不一定是你的房貸利率，它指的是增量房貸、而不是存量房貸。存量房貸跟5年期LPR利率數值相關，增量房貸跟貸款時的加減點（也就是之前的利率上浮或下浮）相關。不要管現在的房貸利率是多少，而要看你的房貸利率是多少、看你的投資理財收益能否高於房貸利率。
如果你前些年買房、貸款利率是5%，可自己又找不到收益超過5%的投資標的、自己也沒時間/沒精力/甚至就不想去尋找…那有閒錢就提前還款得了。當然也不要忽視一筆錢在手裏便利性、即一個選擇權。
很多人深陷於錢的成本、而忽視了錢的便利性，只看到貸款要付利息、卻沒看到一筆錢在手裏能解決問題或能帶來收益。
買房多付首付、房貸提前還清，債務是少了、還款壓力是輕了，可手裏也就缺少了應急資金……一旦失業，日常生活開銷如何應急？當出現家庭變故、意外事件急需錢時，怎麼籌集到錢？發現一個好的投資機會（比如買房低價撿漏）、需要立馬拿錢時，去哪裏找錢？
如果手裏就有一筆錢閒置在那裏，是不是就迎刃而解？這就是擁有一筆錢的便利性。當然，這筆閒置的錢也不會完全閒置，可以買安全性極高的貨幣基金或現金類銀行理財——年化收益在3%左右。
寧肯做3%收益的理財、也不願意提前還6%利率的房貸，中間淨虧3%…是不是腦子被驢踢了？這個虧損的3%、這個3%的額外成本支出，是為了享有這種資金便利而付出的成本……這個世界沒有什麼是免費的、都是有成本的。當然，也可以尋找低息貸款替代的機會。
如果自己的房貸利率高、或者當下準備買房時的利率高，能不能替換成其他低息的貸款呢？
可以的，就是經營貸。經營貸資金流入樓市是嚴重違規的，但對於搞經營、做實體的個體戶或中小微企業主來說，房貸資金和經營貸資金卻是混淆的：結清房貸尾款變成全款房，再做筆抵押經營貸、把錢用於企業日常經營；現在有錢全款買入房產，過個一年半載企業需要錢時、再抵押把錢貸出來。這是符合規定的。關鍵是銀行要做好監管審查，確保做經營貸的資金用於經營、而不是違規套出來買房。
這種機會只屬於做實體的經營者，他們承擔風險、創造GDP、創造就業和稅收，獲得低成本的資金也理所當然。
適合的才是最好的，沒有標準答案和絕對對錯，思路已經打開了，怎麼選擇那就是你的事了……
