去年8月出台的「三道紅線」，成了所有房企的降速器；兩集中的土地出讓新規，又不斷壓縮着利潤空間，房地產公司，自2008年以來，從未如此艱難。
萬科在三年前喊出的「活下去」，如今已成為大部分房企的真實存在。
作為TOP30房企中，唯一一位全面接班的「85後」女掌門，陳昱含壓力不小，近期她在內部表示，下半年的主題就是「活下去」。
去年2月，明星職業經理人陳凱離職，陳昱含由中南置地總裁升任董事長，當年實現銷售金額2238億元。
然而時間行至2021年，行業環境的迅速變化，讓她再無法沿襲父輩的激進擴張路徑。
華爾街見聞獲悉，儘管在2021年上半年，中南實現銷售金額1090億元，同比增長34%，但公司全年預期銷售目標增速僅為10%左右，相比去年的14.2%進一步放緩。
與之相比，2017年至2019年，中南的複合年增長率為42.6%。
這既是行業趨勢所致，也是中南的主動選擇。從黑馬到白馬，從高速增長到注重規模與利潤的平衡，陳昱含領導下的中南，選擇告別舊時代，走進新周期，「驚喜少一點，確定性多一些。」
10%增長
2021年下半年，三道紅線的威力凸顯，藍光、恆大等房企爆發信用危機，地產美元債市場劇烈波動，房企再融資史無前例地受阻，銷售，成了他們回籠現金最主要的手段。
但市場的差異無比巨大，競爭也更加激烈，降速、收縮幾乎成為行業主旋律。在此背景下，華爾街見聞了解到，中南預計今年將達成10%的銷售增長，即2500億左右。
雖然比去年進一步放緩，但在當前的市場環境下，以中南2000億的級別，這個增速，仍然是算高的。
為了實現這一目標，不久前，中南在部分項目推出了員工購房福利，大部分為尾盤產品，根據項目情況制定優惠利率，最低折扣可以達到65折。
中南有關人士表示，這是項目層面的常規動作。但折扣力度之大，也體現了中南加速去庫存的意願。
在融資上，中南也採取了隨行就市的策略。2020年初，陳昱含提出「融資前置、借船出海」，以此對沖去槓桿的壓力，這一戰略執行在今年更為明顯。
6月，中南建設發行一筆364天期1.5億美元債券，票面利率高達12%。這在兩千億級別的房企中，並不常見。
中南有關人士解釋，這筆高息債有一定特殊性，反映的是當時的市場狀況。彼時，恆大事件仍在發酵，高收益地產債二級市場頻繁暴跌，房企發債難度增加。
在融資收緊的當下，能借到錢便是第一位的。
7月26日，房企融資環境有所回暖，中南又發行一筆10億元中期票據，票面利率為6.8%，與融創相當。
中南有關人士表示，公司堅持不依賴有息負債的發展模式，過去由於起點低，基礎弱，融資成本在行業偏高，但公司有息負債少，利息支出水平低於同行。
截至一季度末，公司有息負債僅779億元，比2020年末下降3%，與年度銷售金額比值保持行業最低水平；隨着結算規模的增加，資產負債表將持續改善，未來融資成本也會持續降低。
以上可見，陳昱含在努力實現資金的騰挪、財務的穩健和業績的增長之間的平衡，而這一切，都是為了更好地「活下去」。
財報顯示，截至2020年末，中南的淨資產負債率下降71.12個百分點，至97.27%；剔除預售賬款後的資產負債率下降4.2個百分點，至79.76%；現金短債比1.04。改善兩條紅線，實現由「紅」轉「黃」。
剔除預售賬款後的資產負債率改善難度較大，中南上半年大概率仍保持一條踩線。按照陳昱含的計劃，中南最晚將在明年實現「三線全綠」。
白馬為何？
僅四年，實現銷售規模從百億到兩千億，中南是典型的黑馬房企。
2017年，中南引入陳凱、魯貴卿兩位明星職業經理人，打開規模增長加速器。從2017年的963億元，到2020年2月陳凱離職，中南銷售規模已經達到1960億元。兩年跨一個千億，在黑馬隊伍中也是佼佼者。
陳凱的離去，陳昱含的全面接班，中南迎來了發展的拐點。在2020年業績會上，陳昱含提出，「未來中南的好故事是從黑馬到白馬的奮鬥史」，這既是個人風格所致，也是行業的趨勢。
這位年輕的新掌門，沒有對行業黃金時代的留戀和幻想，堅信高增長邏輯已經消失。在她看來，中南想要成為白馬，必須提高增長的質量，追求規模與利潤的平衡。
「希望成為白馬，意味着公司已經快速成長到引人注目的時候，不再單純追求吸引眼球的規模和速度變化，而是更多追求透明度、增長的質量、增長的穩健性和持續性，」中南方面表示。
白馬的特徵之一是穩健。2020年年初，陳昱含提出要建立ROIC(投入資本回報率)為核心的經營邏輯，即不看槓桿，按照投入的本金和借款計算回報率。
這一邏輯的改變，迭加「融資前置」的條件，將讓中南的投資更為謹慎，從而實現從高速到穩健的切換。
此外，中南還將致力於實現增速和經營質量的平衡，就是具有穩定、持續的盈利能力。
在去年2月的公司年會上，陳昱含曾發表過對公司未來發展的諸多判斷。女性對風險天然的敏感，對平衡天生的偏好，讓她得出一個結論——「補短板，就是中南新的生產力。」
在她看來，中南最大的短板，就是盈利能力，具體表現為毛利率偏低，費用偏高。
截至2020年末，中南整體毛利率只有17.29%，低於典型上市房企20-25%的平均水平。在預算優化、費用降低、產品溢價等方面，中南還有不小的提升空間，以此減弱規模降速對利潤的不利影響。
毛利率的提升是利潤改善最直觀的部分，從更大層面來看，中南的發力點將落在多元業務的協同發展上，也就是「兩主兩輔多聯動」戰略。
在重點發展地產、建築兩大主業的基礎上，中南將通過城鄉建設運營、核心商業資產的持有來增加發展空間，並通過藉助中南控股旗下的多元業務，提高發展效率，打造永續經營能力。
目前，除了已經上市的中南建設，中南服務、中南高科都在今年上半年向港交所遞交了招股書，如果能夠順利上市，中南控股將擁有三家上市平台，而地產作為「4+1」業務佈局的主業，也將得到更多的助力。
在今年4月的業績會上，陳昱含首次提出了5000億銷售目標，按照年增速10%計算，大概需要8年。無論是這一目標的規模，還是達成的期限，都透露出這位新掌門人的決心，要在房地產的下半場「活下去、活得久」。
