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突發!深圳又一長租公寓爆雷 背後還涉擬上市公司…

10月10日上午10點半左右,剛剛來到深圳小鷹房屋租賃有限公司(下稱「小鷹找房」)的園園就發現門口已被維權者圍得水泄不通。

第三方託管公司的違約,使得原本素不相識的房東和租客變成了矛盾的對立面,各自的權益都沒能得到保障,而「經營不善」似乎總能成為資方試圖金蟬脫殼的合理說辭。

受害者親訴租房爆雷記

10月10日上午10點半左右,剛剛來到深圳小鷹房屋租賃有限公司(下稱「小鷹找房」)的園園就發現門口已被維權者圍得水泄不通。

昨天房東告訴她自己已經兩個月沒收到房租,下周一再不解決就要收房。園園第一時間聯繫了當初租房給她的房屋管家,卻被告知其已經離職,而打電話到公司工作人員推說剛剛接手,要了解清楚情況後再給予回復。園園剛剛畢業一年,今年在疫情期間和朋友換租了龍華區一套loft小公寓,第一次來的時候就被公寓便利的交通條件和精緻的裝修風格吸引了,在網上聯繫的房屋管家告訴她們年付每月只需4200元,另外每月再交400元的物業費,就可以租到這套房。彼時周邊的兩室一廳要6000元/月左右,園園和朋友當場就交定金決定租下這套房。總共交了一年的房租,只住了5個月如今卻面臨被趕走的風險,她今天不得不急匆匆地趕來。

由於是網上簽約,園園這還是第一次來到小鷹找房的辦公場所,公司負責人並不在,現場只有維護秩序的保安和社區工作人員。辦公場所里擠滿了來維權的房東和租客,大多數房東都已經兩個月沒有收到房租,前來討要說法並準備強制收房,而包括園園在內的租客則表示自己是年付的租金,合約未滿又憑什麼不能繼續居住呢。

原來,小鷹找房的經營模式是一直被反覆提示風險的「高收低租」(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)、「長收短付」(收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期),有房東表示自己的房子租金市場價格大約為7500元/月,而小鷹找房按年向租戶收取租金則為5500元/月。目前,顯然是資金鍊斷了,出現了大量租金無法兌付的情況。

現場的社區工作人員表示,深圳市住建局、人力資源和社會保障局、公安局等有關部門已經介入調查,並組織房東和租戶分別填寫相關信息。而小鷹找房方面,一位外聯部工作人員稱,房東和租戶協商好,可以一起到公司解約,公司拖欠房東和租客的錢將分6期返還,第一期將於12月30日退還,目前已有部分房東和租客簽署解約協議。

房東版:

租客版:

然而,包括園園在內的很多租戶認為,簽了解約書,錢沒要回來,只能拿到一個接近信用破產公司的「白條」,還要重新找房,完全不能接受。而房東們則想馬上解約及時止損儘快收回房子,這使得原本應該一致對外的雙方之間關係變得微妙起來,而大幅租金差的存在更是讓雙方之間的溝通變得愈發無效。

晚上6點左右,等待了一天的園園和其他維權者們終於等到了小鷹租賃的負責人(據其自稱),這位費總表示公司現在的確經營不善,但在積極解決問題,將在2-3周給出全套解決方案。

一同出現的還有深圳市住建局的工作人員(未提供身份證明),他表示,政府有關部門已經成立了平台,專項負責處理此事,並會對該公司提出的解決方案提出指導意見,希望房東和租客填寫統計信息並儘快選出代表參與解決方案的討論。

(深圳市住建局工作人員表態)

而現場提出的關於公司目前有多少房源未能按時支付租金、涉及資金金額、公司資金去向、公司與三彩家之間的關係等問題,該負責人均未予以明確回復。

「我當然願意再等2-3周啊,只是不知道房東願不願意」,園園這樣表示。

而不少房東表示,每個月收的房租要用來支付房子的貸款金額,自己給小鷹找房和租戶時間,銀行卻不會給自己時間。還有房東表示,加上空置期,小鷹找房欠自己三個多月房租了,根據合同,延遲交支付租金滿15個工作日,房東是有權力解除合同的。

10月10日晚,已有租客在騰訊新聞上發佈相關話題。

高風險瘋狂擴張背後或為支撐關聯公司核心業務?

9月23日,小鷹公寓的官方微信發佈了一則聲明,表示公司仍在正常運營。而根據10月10日的現場統計信息,小鷹找房拖欠租金的業主已有300餘名。

天眼查數據顯示,深圳小鷹房屋租賃有限公司成立於2019年9月27日,公司現有一起房屋租賃合同糾紛。

另外,多名租客向證券時報記者表示,當初是在「三彩家」APP上簽約租房的,工作人員也稱小鷹找房背後母公司是三彩家,但現在已無法在該APP上查看房屋租賃合同,小鷹找房方面也未有官方說法回應其與三彩家有限公司之間的關係。而記者通過公開信息發現,小鷹找房與城城找房、三彩家之間或存在着千絲萬縷的聯繫。

據悉,三彩家是一家生活服務行業全場景SaaS服務商,其公司官方介紹有六大管理系統:人力資源管理系統、客戶管理系統、交易結算管理系統、數據分析管理系統、產品管理系統和供應鏈管理系統,主要應用於住房租賃行業、家政服務行業、社區商超行業、物業管理行業和家庭裝修行業等社區場景。三彩家近期在美股遞交了招股說明書,準備上市融資不超過3000萬美金。

根據天眼查企業結構圖信息,三彩家與城城找房背後曾有過相同的股東或實投人,而三彩家的招股說明書中也寫明城城找房曾是三彩家的關聯方。

三彩家與小鷹找房的股權關聯未能直接體現出來。目前僅發現其母公司陝西小鷹投資管理有限公司與三彩家和城城找房的登記機關都為西安市工商行政管理局經開分局。

但值得注意的是,城城找房與小鷹找房目前所使有的SaaS系統均採購自三彩家。

根據招股說明書,三彩家淨利潤在2019年實現轉正,達到645.77萬美元,較上一年度暴增532%。而其截至3月31日的2020年與2019年財務數據顯示,2019年轉讓了90%租約之後收入並沒有下降,而且利潤出現大增。招股說明書中解釋的原因是,公司把重點從租賃市場轉向了轉向物業網站服務和鎖具銷售(或可以理解為其SaaS業務以及智能鎖銷售業務)。其中,城城找房是其最大客戶,收入佔比達62.2%。

同時,招股說明書中提到其物業網絡服務和鎖具銷售分別於2019年下半年和2020年初推出,這兩個業務線在截至2019年3月31日的前六個月內沒有收入。

小鷹找房於2019年9月成立,此後以「高收低租+長收短付」的模式迅速進行擴張,其每套房源均採購了三彩家的核心業務-SaaS與智能鎖。如此推論,小鷹找房的規模維持增長,也將推動三彩家業績的持續性增長。

租房生意何時能摒棄金融遊戲玩法回歸租賃服務本質?

今年年初蛋殼、青客雙雙爆雷,近段時間全國各地長租公寓又是雷聲不斷。

8月27日,上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長租公寓相繼被曝出跑路,上萬人因「爆雷」面臨無家可歸。

9月1日,廣州房地產租賃協會發出風險警示,提醒廣大住房租賃當事人在租賃活動中謹慎選擇、注意甄別,並公示了已被相關管理部門和行業協會重點關注及約談的企業名單,其中廣州小鷹租房、城城找房廣州分公司、三彩家廣州分公司均在列。

9月初,深圳市寓意物業管理有限公司涉嫌存在「高收低租、長收短付」運作模式經營導致「爆雷」,現已捲款跑路。

就「託管公司跑路,租客和房東怎麼辦」,記者採訪了多位法律界人士,被告知這一問題目前理論界和實務界爭議較大,各地的執行標準也有所不同。

在理論上有兩種觀點,第一種觀點是責任由房東承擔。持此觀點的法理在於根據《民法》總則第162條關於代理的定義,房東和託管公司簽訂的託管合同,包含了委託代理權限。託管公司再和租客簽訂的租賃合同,其實是在行使委託代理權,該合同對房東也有約束力,租客合法取得房屋佔有權。即使託管公司沒有履行其與房東之間的合同義務,租客依然享受房屋佔有使用權。

第二種觀點是責任由租客承擔。此觀點基於的法律關係認為,房東和託管公司是事實租賃關係而非委託關係,託管公司與租客也是租賃關係。三者間的法律關係為:房東為出租人,託管公司是承租人,租客是次承租人。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的法律:由於託管公司拖欠房租不能,房東是有權解除協議收回房租的。

而現實中,託管公司跑路,造成了房東和租客利益都受損,起訴託管公司即使勝訴,但對方早已是空殼公司根本沒有任何償還能力,追償損失可能是一個較為漫長的過程。而從之前的案例來看,基本上是租客和房東協商各自承擔一部分損失。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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