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朱鎔基之子警告:花高價買房 將來可能賣不出去

「2020中國財富論壇」於8月22日-23日在青島召開。朱鎔基之子、中國國際金融有限公司原總裁朱雲來出席並演講。

以下是朱雲來演講內容精編:

01、錢總是在逐利,總要找機會

金融的話題,確實是大家總是爭論來爭論去。其實我覺得這恐怕更多應該還是來談經濟整體發展的方向。

所謂脫實向虛,其實脫虛返實也好,經濟問題本質不是虛實的問題,本質問題是貨幣擴張過大,不斷擴大投資範圍,擴大貨幣供應,是由這些東西引起的。

因為實體,其實從投資賺錢的角度來,我想投資人是不會管虛和實的,你只要賺錢,他一定投,你不賺錢,你再說實體經濟,他也沒法投。所以我覺得本質問題,是經濟發展本身是否良性,是否貨幣供應總體過大,跟現有的經濟和在現有經濟中能夠找到的發展機會。

因為投資總是高,大量投資,投資多了,不一定長遠對經濟一定是好事。但是因為在投資有債務支撐所造成的,債務太多了,早晚恐怕有問題。我先簡單說這些。

我想講講我的幾點基本理解:

首先,你要深刻理解什麼是市場經濟,如果市場經濟是參與的市場主體根據每個主體經濟利益的計算,決定這個東西做還是不做,這個本身已經自然形成了經濟。

你現在說每一個參與的主體,也會根據他自己的計算,遵守規則,就是跟規則應該是沒有直接的關係,你平常原來已經形成一套規則,按照這個規則。如果不按照這個規則,本來就應該做某種解決的,或者你規則錯了,你把規則改了,或者必須應該遵守的規則,才使公眾利益最大化。因此你必須讓他遵守這個規則。

這個跟規則沒有關係,可能在實際生活當中,可能更希望快點發展經濟,因此很容易講形成一些項目去投,通過這些項目擴張貸款,擴張貸款之後實際不賺錢。

很多人不了解,在你貸款過程中,你創造了貨幣,這個貨幣即便是你為了這個項目做的這個錢,你只要不收回這個貸款,這個錢通過經濟交易過程,投資一方把錢交給了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中間的作用,又給下一個人,所以這個錢一直在裏面轉,越來越多,這個錢總是要逐利,總是要找機會。

所以我們看到很多,不是說你可以脫實向虛,脫虛向實,不是這樣一個規律。我們從宏觀經濟發展,從大的角度來看,這樣的背景下,我們的貸款規模是不是夠,是太大了,還是太小了?

這是看機會,在早期發展階段,世界經濟進行調整,給中國很好的機會,你去投資建設出口的工廠。現在世界此一時彼一時,已經又變了好多年,十年二十年了,情況變了,你怎麼做?前面有住房的建設,在開始起到很好的作用,現在又是此一時彼一時。

現在建房總量比十年前增加了可能兩三倍,這個數量大到一定程度的時候,它就是問題了。你現在再去做這種大量的地產投資,可能就有問題了。所以我覺得可能是我們需要審慎考慮一下經濟的發展方式。

我們一直在講發展要轉變方式,但事實上,我們過去看到的過去這些年發展的方式,其實基本沒變,除了這個錢印的幅度越來越大,其它的方式沒有改變。可能這樣的經濟狀況下,需要一個審慎的重新的審查和考慮,來調整經濟的發展方式。

02、脫實向虛是因為錢多了

市場經濟,市場機制會決定這個錢,是錢多的問題,不是主體應該決定往哪兒去,比如合法的規定,這是原來都已經說的,你還能說做違法的嗎?既然是非法的,原來有什麼法該怎麼管怎麼管,這沒有關係,在原有條件沒有變的情況下,為什麼覺得現在錢更多脫實向虛了?

其實是因為錢更多了,過去也沒有這個錢,也不會往那裏去,不賺錢不會去的。現在反過來說,有些投資者拿了錢,給應該投實體,回報才2%、5%,不准人家投金融,那個金融15%、20%的回報,怎麼能這樣呢?你是贊成市場經濟,還是不贊成呢?如果必須都安排錢投到哪裏去,不就變成計劃經濟了嗎?那就不用討論了。

03、中國要走自己的路

各個國家的監管,其實我覺得總體來說,西方像美國、歐洲這些國家的經濟,發展得比較早,所以相對比較系統,但不是說沒有問題,但是我們自己的問題,我們可以有借鑑,但是真正中國的問題和這些國家的問題不太一樣,恐怕我們必須走自己的路,但是我覺得可能自己需要一個更為清晰的思維。

就是你到底面臨什麼樣的問題,你怎麼樣去解決它?應該在一個制度體系,原來我講一個可能過去,需要一些頂層設計,其實這個是對之前的一些實際的做法,就是各個部門,各自為戰,實際上都是根據自己的基礎的情況,從底下往下做起來的一些規則。

一行三會這麼多的金融領域,相互之間是有相當的密切的聯繫,但是你又是分別去制定規則,甚至也是分別去執行。遇到很多問題,可能就很難協調。

但是這些問題,恐怕我們需要把它系統來看。但是你的基本規則是說什麼樣是一個合理的規則體系,什麼該管,什麼不該管,該管的也要講究怎麼個管法。

要通過這些研究,形成一定的共識,要把它明確化。我們習慣於把這些規則,今天出了一個什麼事,頭痛醫頭,腳痛醫腳,這些規則本身不細化。

暫時解決這個問題,明天又引起另外一個問題,就看我們房屋調整政策,這三五年,這十年,改了多少回了。有用嗎?

每一次都改完了之後,又出來下面一個問題,農產品也是一樣,今天肉價漲了,就來個新政策,刺激肉生產,明天又跌得一塌糊塗,沒法做了,等開始做了,又開始漲了。

這都是經濟的規律,我們要學習什麼是市場經濟的基本規律,要根據這個市場規律來正確做,甚至有的時候我們覺得,這是中國的一種文化習慣,資本逐利,雖然大家現在多少能接受,但是實際感覺上還是有點鄙視。

後來我在想,逐利不是說不好,是必須的,國有企業不逐利,不掙錢,那就是對的嗎?它要逐利,因為這是全民所有財產,全民才能得到利益,這是最大的利益,它必須逐利,必須盈利。

所以其實盈利是沒有錯的,市場主體根據盈利的規則,就會做它經濟的判斷和選擇。不是突然一下,你認為這個領域,這個實業好,它的就要應該賺錢,其實為什麼你認為好的這個實業,它的利潤這麼低?就說明它實際是過剩的,你要聽從市場的道理,你肯定是因為過剩了,才會不賺錢。

那麼你金融賺錢,當然也不一定對,但是它的原因是什麼?正因為你印了這麼多的錢,他們在分錢的過程中,他當然賺錢。

所以這實際上是說,中國的發展,還是要真正把這些基本問題分析清楚,我們討論清楚,我們可能不能一下子做到位,這個可能很難,至少把這個問題抓到它的本質,放在系統裏面,所以我說需要一個系統設計,各種市場制度。

本來是有一個比較好的體系,原來我們在說,你在出台一個制度之前,要在系統內進行討論,後來做得好像越來越形式化了,一拍腦袋就定了,對體制要更為系統,這樣對發展更為良好。

04、房子為什麼會這麼貴?

今天討論所謂這個主題是實還是虛,房地產是一個非常有意思的東西,你說房地產,你問的問題是實體經濟還是虛擬經濟,你說還有什麼東西,能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟?

你覺得它的實體經濟,你別笑,太早了,這個房子都是拿錢堆出來的,一切都是跟錢相關的,你說它是虛的,是不是也跟這個都很相關的,就所謂的金融,哪個房地產商不要金融來支持?

但是我覺得恰巧這個問題不在於實和虛,而在於你到底這個房子蓋了多少,蓋了有什麼用,到底能不能買得起這個房子?

你看看現在房子蓋了這麼多,其實根據國家統計局的年鑑,歷年統計你只要算算數就知道了,現在深圳住房總體面積已經夠支撐按人均30平米這樣的標準來計算,已經能夠支撐10億人,實際上我們的城市化率已經是比較誇張了,其實這裏面還有很多鄉鎮裏的,也都算進去了,也只有7億人,你多了3億,你說這叫庫存嗎?是什麼庫存?是在開發商手裏還沒有賣出去的,賣出去的就不是庫存了嗎?

或者更準確講,它是一種閒置,因為雖然被人買了,但是沒有被人住,他之所以買是為了將來賣,其實他仍然在這個市場。

所以我認為,總量本來已經很高了,算算價格,平均7千元,而收入一年平均只有3萬,平衡收支之後,剩下的大約一萬,一萬塊錢買一個一平米六七千,將近一萬的,現在可能更高,按照統計平均的概念來說,老百姓總共沒有這麼多錢能夠買得起這麼貴的房子,房子為什麼會這麼貴呢?

就因為你純粹的金融,所謂的脫實向虛的虛,貨幣存量160萬億,因為這個數不斷提升,所以房價一定會跟着漲,因為這叫資產價格通脹,因此這個房價,就越來越高,問題是你這麼高的房價,真正需要住房的大多數的人的收入,平均收入又這麼低,30年結餘才能夠買得起一個房子。

所以這顯然是經濟裏面扭曲了。短期的人看不清長期的結果,所以大家會有習慣性的預期,覺得房子總是在漲價的,因為你覺得房子在漲價,所以每個人以前都買房子,因為大家都去買房子,所以都去買,就強化了房子的自我預期。

最終意識到,即便挺有錢買得起房子,你買了這個房子,其實將來賣不出去,因為你真正需要的大眾,他的那個基礎收入沒到,他不可能買,他確實想買,但是不可能買,最終你時間長了發現,這個房子你買了也沒有意義,最終還有很多的利息的消耗,維修的消耗,各種消耗,這樣你資產持有不增值,最終可能就被迫放棄,把它賣掉,那時候價格會下來。

到那時候,價格會調整,絕大多數需要買房子的人兜里有多少錢,更高的我出不來,除非搶錢去。

所以要看到實和虛都在一起,說到底是一個經濟,沒有聽說我們把經濟學分成兩半,一半叫做實體經濟怎麼研究,虛擬經濟怎麼研究,不可能。

經濟學就是一個,確實實際上金融的過程,是說經濟裏面的一部分,但是確實是很重要的一部分,是把經濟裏面有一些轉移到有需求、有發展的地方去,去促進經濟的發展。所以從這方面來講,對經濟促進作用很重要。

05、增長質量比增長速度更重要

所以現在我們看到,這些表象可能不是我們想的這麼簡單,問題更深層次,總體來講國家經濟有一個合理的增長的速度,合理的增長方式,這些不調整的話,長期發展,可能會越來越多的問題,所以現在我覺得應該是改革開放將近40年了,也是應該是一個系統總結,修復,然後改變。

因為其實我們政策大政方針其實早也定過, 就是你要轉變發展方式,要升級,要繼續完善市場經濟的體制框架,讓市場起更重要的決定性作用。

所以我覺得這也是很好的例子,而且其實某種意義上來說,我們的地產經濟,在整個經濟裏面,比重佔得也是非常之大的,我們看了一下,大概從廣義一點的,包括所有的建築,佔了經濟至少是1/3甚至更多。

所以應該說這個比重是比較大的,問題是比較重的。怎麼才能調整好,恐怕增長速度應該不是那麼重要,相比我們的增長質量,如果我們增長速度很高,但是增長的質量是不高的,甚至是可能有很多的引起長期的過剩和虧損的,那我們寧願首先關注的是增長質量,謝謝。

責任編輯: 秦瑞   來源:2020中國財富論壇 朱雲來 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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