歲末年初，正是高檔寫字樓合約換季的時節。有人戲稱，金融業的冷暖，從上海浦東陸家嘴寫字樓電梯的擁擠情況就可見一斑。
近期，上證報調研了陸家嘴金融城部分高檔寫字樓。
記者發現，幾年前租售的火爆場景，已經發生變化。金融去槓桿，虛火降溫，直觀表現在陸家嘴高檔寫字樓的供需熱度上。
世邦魏理仕（CBRE）最新調研報告顯示，上海市優質寫字樓的空置率達到十年來的新高。具體來看，2018年四季度優質寫字樓淨吸納量主要分佈在陸家嘴、南京西路等核心商務區，佔比59%。不過，相應的，陸家嘴地區的高檔寫字樓空置率是南京西路和淮海中路的2倍。
「現在高檔寫字樓的氣候變了，已經從賣方市場變成買方市場。租戶比較心態增強，決定時間延長，整個交易市場氣氛轉趨觀望。最後簽約的價格還有很大的議價空間。」業內人士告訴記者。
目前陸家嘴地區的高檔寫字樓報價14.2元/平米，但最後成交僅11.2元/平米，降幅在20%左右。
陸家嘴的三劍客
陸家嘴的超甲級寫字樓有8棟。其中以白領口中的三劍客：上海中心、環球金融中心、金茂大廈，為陸家嘴金融城地標性的存在。
曾經，P2P公司對陸家嘴高端寫字樓趨之若鶩。不過，後來在各種暴雷跑路引發的P2P事件後，這些類型的公司逐漸退出，騰籠換鳥。
據招租負責人回憶，附近的高檔寫字樓如金茂大廈，去年又經歷了另一波退租潮。熬不過金融去槓桿，公司資金鍊斷了，被波及的主要是第三方理財和私募股權投資公司。「這些多半是之前步子邁得太大了，擴張速度過快。現在要節約成本。目前，能夠留下來的租戶資質都還不錯。」
值得一提的是，傳統機構對高檔寫字樓的租售需求出現了新的變化。其中一個重要趨勢是，基金、券商辦公場所也開始走整合路線。「去年，中資券商寒冬。節省辦公樓租賃開支成為券商壓縮成本的重要一塊。」一位業內人士向記者表示。
「租金上，上海中心的平均租金高過老牌地標金茂。不過，如果是優質客戶，我們會願意讓步。一切都好談，給到雙方滿意的價格為止。」上海中心相關負責招租的人士對記者表示。
此外，無論經濟周期如何轉化，律所基本實現旱澇保收。如今，逆勢擴張的機構中，律所對於高檔辦公空間的需求也在升溫。
「一房難求」已是過去時
高檔寫字樓市場可以看作是經濟冷熱情況的一個縮影。在經濟加速上行周期中，各類金融機構擴張步伐加快，寫字樓常常就是供不應求。而在經濟增速放緩時，寫字樓空置率就會明顯抬升。
如果拉長時間來看，自2003年以來高檔寫字樓的供需變化有這麼幾個時間點不容忽略。一個是2008年金融危機時期，上海市高檔寫字樓的空置率在2009年達到過去15年來的頂峰。2015年P2P興起一度佔領各大高檔寫字樓，此後又在嚴監管下上演一波跑路潮。以2015年為一個轉折點，空置率連年攀升。
當時P2P退潮之時，上海出現大批空置辦公場所，當時許多網絡借貸公司撤出市場，將空置率推至新高。
前幾年「一房難求」的盛況，已經時過境遷。2017年高檔寫字樓供給達到高峰，空置率一路走高。一位地產諮詢業內人士對上證報表示，受到全球經濟發展情勢不明影響，2018年的寫字樓市場整體表現是先揚後抑。
根據世邦魏理仕調研的2019年到2023年新增供給，未來陸家嘴高檔寫字樓的新增供給將會踩住剎車。
外資金融入駐上海中心
值得注意的是，開門迎客時間不長的上海中心正密集迎來外資機構入駐。其中主力是外資銀行、外資保險、資管及律所。「外資對高檔寫字樓來說是優質客戶。」前述招租人士稱。上海中心最近幾年都在積極引入各類外資機構。
今年，摩根大通會進入這棟中國第一高樓，成為上海中心的「主力」租戶。
2019年年初，美國摩根大通宣佈，已與上海中心簽訂租約。之後，上海團隊將集體入駐陸家嘴。此外，去年5月摩根大通向證監會提交申請設立並控股合資券商。因此，外界普遍解讀進駐上海中心或將是為摩根大通成立控股合資券商做準備。
摩根大通中國區行政總裁梁治文表示，通過入駐上海中心，摩根大通希望為所有上海員工提供一個極佳的集中辦公地點和全新高效的工作環境。
據悉，摩根大通當前上海團隊的員工數量約300人，而上海中心的新辦公室租賃面積超過1萬平方米，可以容納500人以上。
