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徐州樓市調研:房價已到達天花板

我這次去徐州是因為大學同學聚會,順便了解一下徐州樓市。

徐州是國家統計局70個大中城市裡的一個,也算是三線城市的一個代表吧。

按照統計局的數據,徐州此輪房價是從2016年1月份開始上漲的,新房至今已經連續上漲30個月了,但實際上,新房因為限價沒讓漲了。而二手房因為市場自身的調節,已經漲不動了。

下圖是徐州各區新房10月價格圖:

除了周邊縣區以外,徐州市中心房價都在萬元以上,其中泉山區均價最高13783元/㎡,第二鼓樓區12900元/㎡,第三雲龍區11900元/㎡,最後是銅山區11313元/㎡。

新房一般低於市場價10%-20%左右,新房1.1萬左右,二手房1.3-1.4左右,當然也個別倒掛更多的,因此市中心性價比高的新樓盤目前開盤依然熱銷,尤其是東區、新城區。

比如最近開盤的中海九樾,在二環附近,均價1.1萬元/平米左右,所以開盤就搶光了,中籤率不到一半;另一個是萬科弘陽結廬,也在二環北路,價格更便宜,毛坯限價9500元/平米,所以中籤率就更低了,只有23%,而周邊萬科次新二手房價格已經要1.5萬/平米了,倒掛三四成,新房買到自然就是賺到。

但並不是所有的新盤性價比都這麼高,越是偏遠地段的新盤,性價比越低,因此隨着市場調控的深入,他們的銷售壓力也在增大,有的甚至已經推出了優惠政策,我出去看盤的時候,就有郊區樓盤銷售人員開始在路上往我們車裡塞傳單了。

所以樓市分化的情況在加劇,這也是所有城市都面臨的問題,一些靠近地鐵、主城區、地段好,以及新盤供給量比較少,性價比又高的樓盤,非常搶手,但一些位置偏遠、性價比低的樓盤,越來越面臨出貨壓力。

徐州當地的房地產研究數據太缺乏了,公開基本查不到,徐房房屋置換經紀有限公司總經理孟慶立給了我一張圖:

因為目前徐州市場主要以新房成交佔主導,每個月新房通常是二手房的3-5倍。

9月份徐州二手房網簽1784套,環比下滑27%,同比下滑32%,而新房成交8690套,環比下滑15%。

徐州房價是從2016年開始上漲,年初均價才六千多,下半年開始暴漲,一手房最開始漲,二手次新房緊接着跟上,2017年下半年均價達到九千多。但實際上大部分房源價格都翻倍了,不過到此也有價無市了。

(以下數據來源安居客,為二手房掛牌價)

徐州日報的一位老師告訴我,他朋友今年賣了雲龍區潤金城的房子,四年前五千多的價格買的,賣出價1.7萬/平米,翻了三倍,接盤俠來自北京。

徐房房屋在徐州是最大的中介連鎖店,有六七十家門店,所以孟總對市場變化較為敏感,他告訴我,徐州目前三個主城區成交量日均成交量在60套左右,相比2017高峰期150套的水平下跌了一半多。一般量在價先,量先跌。

根據他公司的觀察統計,總價200萬以上,單價1.5萬以上的高端購買人群今年慢慢消失了,購買力沒了。單價在1-1.5萬元/平米之間,總價在100-200萬的中端改善型群體還正常存在,而70-100平米,單價1萬以下,總價100萬以下的低端購買人群還比較龐大,這是成交的主力。老破舊的也有人買,因為單價低,特別是8000元以下的上車小區。

那從這個階梯變化可以看出什麼呢?

去徐州的第一天,我跟徐州日報、徐州廣電的老師們、還有徐州的房企業內人士都做了深入請教交流,這幾年徐州人口有進有出,但徐州是留不住高端人才的,有錢,或者孩子大學考的不錯的,一般都是往一線城市和南京去的居多,而徐州周邊小城市的人群流進來了,所以一百萬以下的房子還是好賣。

這就是徐州的現狀,留不住高端人口,所以房價漲到一定程度,目前是1.5萬/平米就會遇到天花板,超過這個價格就是瓶頸,自然漲不動了,超過1萬5買徐州,還不如去買南京2萬多的房子,而且買的起200萬以上房子的人,肯定考慮去南京買了,這就是市場價格規律,一二三線城市之間,一定是存在價格階梯的,聰明的資金會流動。

但徐州是蘇(江蘇)、魯(山東)、豫(河南)、皖(安徽)四省交界處,也算是交通要塞,對周邊小縣城還是有一定的人口吸附力,房價在1萬左右也是有支撐的。

徐州2015年常住人口866.9萬,2016年871萬,增長了4.1萬,2017年常住人口876.35萬,和2016年比增長了5.35萬人口,說明徐州的吸引力在增加。其中市內五區人口319萬。

2017年徐州的GDP總量達到6600億,在江蘇省排第五,但它的人均可支配收入在江蘇省的13個城市中排名第11。

從居民收入來看,蘇南富裕,蘇北的購買力明顯要低好幾個檔次,徐州在蘇北,而周邊城市也都富不到哪裡去,所以對房價的支撐,也就是中低端的水平。

孟總告訴我,徐州二手房總價在100萬以下,90平米以下的成交現在佔比達到70%,而且是首次置業為主,購房群體大多來自周邊鄉鎮的人。

因為徐州不限購,而一手房跟二手房有倒掛,存在套利空間,所以現在仍然有很多投資客。目前徐州的調控政策只是限售限貸限價,唯一住宅合同簽訂後限售五年,非唯一限售六年。首套首付四成,利率上浮20%,二套五成,利率一樣。

但在我看來,大部分新房10-20%的套利空間,限售5年6年,這些投資客註定是要被套牢的,二手房隨便回調一兩成,他們買的新房利潤就跌沒了。

目前徐州的庫存周期已經基本結束,據克而瑞研究中心統計,截止到2018年8月份,徐州的去庫存周期將至2.9個月,新房房源暫時確實是不多了,但同樣,中高端的購買力也消耗的差不多了。

這跟很多城市一樣,短期沒什麼庫存,政府新房限價不讓漲,二手房價格達到天花板已經有價無市,市場橫盤一段時間後自然會開始降價。

降價的規律,通常就是二手房至少把和新房的倒掛部分跌掉,而新房遠郊盤優先開始打折促銷,當地購房者可以密切關注土地市場,如果土地降價或者流拍了,新房也將隨之降價,目前新房雖然倒掛,但投資客買了想要賺錢也很難,估計還得虧銀行利息,想要自住和改善的可以考慮買政府的限價新房,二手房不要買,投資建議止步。

過去兩年,徐州的棚改力度非常大,這對房價上漲功不可沒。

2017年:省政府下達徐州市棚戶區改造指標為新開工38000套、基本建成27690套。

2018年:下達徐州市棚戶區改造指標為新開工35000套、基本建成27700套。而今年6月底就已經完成全年的棚改任務了。

2017-2018年,共投入棚改資金197.08億元。其中,爭取上級補助資金7.58億元;通過國開行貸款、發行私募債、企業債等方式累計取得融資授信約189.5億元,融資到賬90.8億元,有力保障了棚改工作的順利實施。

近期江蘇省財政廳、省住建廳聯合下發通知,徐州市獲2018年度省級保障性安居工程建設引導資金8461.02萬元。

也就是說,以後徐州的棚改規模沒有這麼大了!尤其是去庫存任務已經完成的城市,國家棚改貨幣化安置必然也將隨之結束,改為實物安置為主,這無疑會對徐州樓市產生影響!因為拆不出這麼多購房需求了,沒有大量安置資金來買房,再加上前兩年購買力的集中透支,以及調控政策的影響,樓市下半場也該涼涼了。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:櫻桃小房子 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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