小長假之前，樓市傳來一個重磅消息：
萬科董事會主席郁亮在「南方區域9月月度例會」上稱，房地產行業的轉折點已經到來，萬科要把「活下去」作為基本要求。
我找到了郁亮此次講話的全文，認真看了三四遍，先把郁亮重要的觀點摘錄如下，然後加以點評。
一、戰略檢討
這是我們真正意義上第一次檢討萬科的整個戰略。儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天，我們可以說轉折點實實在在到來了。
在轉折點上，我們曾經相信不會出現的東西都在出現，比如2012年我們的研究報告中提到：中國的地產調控千萬不要成為韓國模式——買房憑票、賣房限制，因為當時我們認為中國市場經濟改革經歷了這麼長時間，不可能走回頭路了。但我們看到今天的限制非常多，已經超出了當初的研究。對於今天出現的問題，很多人認為是行業出了問題，最多認為是經濟出了問題，難道只是行業或者經濟出現了問題？
今天我們所面臨的轉折是全方位的：政治、經濟、國際、軍事等方方面面。上世紀90年代實施宏觀調控時，出現明星逃稅被判刑的案例，為什麼20年之後又出現類似的情況？因為在社會全方位進入轉折點時，所有行業無一倖免，所以大家不要認為這僅僅是行業的問題。在這一背景下，我們必須對戰略進行檢討，雖然我們所處的行業仍然有發展前景，但是我們做的事情必須要改變，必須要認識到社會的方方面面都進入轉折時期。
在這個時期我們應該怎麼做？只有四個字：「收斂」和「聚焦」，這是應對轉折點和不確定情況的最好方法。只有收斂和聚焦，我們才能應對正在發生的轉折；沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉折點中被淘汰。這麼做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇。這次三年事業計劃書的制定把「活下去」作為基本要求，我們的戰略圍繞「活下去」而展開，這是最底線的戰略，是「收斂」和「聚焦」的戰略。
這次戰略檢討，希望大家充分意識到全方位轉折的到來，我們所有行為都「收斂聚焦」到保證萬科「活下去」。因此回款目標的達成變得非常重要，6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。從這個角度出發，當我們學會從底線去思考問題的時候，就很容易找到正確的方法。我們在對大形勢的理解和認知方面務必達成一致，這樣就不容易出現行為不一、方向不一的問題，避免了很多麻煩。
集團要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，落實到事業部是三年事業計劃書的檢討，落實到我們具體的業務操作是「收斂」和「聚焦」，以「活下去」為最終目標。
二、風險管控
風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整。當時我們說GE，當管理水平提高到6個西格瑪的時候（即100萬出3.4個次品的缺陷率）業務就算管理不錯了。但對於今天萬科的體量，這樣的失誤率是不可接受的。
比如，滴滴的小概率事件卻讓公司命懸一線，碧桂園的一系列事故造成非常大的麻煩。我們可以問一下自己，我們是否存在類似的情況？正是因為誠實、低調、憂患意識我們才躲過一劫。類似的還有一些小概率事件，比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故、政治上的負面事件等等，一旦發生，我們業務只有關門。所以對於小概率、高風險事件，我們需要認真梳理，如何確保風險可控。
從自如的案例反思，這個行業的社會接受度為什麼這麼低：因為當前整個社會都傾向於反資本、反大企業，普通老百姓都把貧富懸殊、社會板結等問題都歸結於大企業、大資本方，最可怕的是這是整個社會的共識，政府和知識界也站在普通民眾這一邊，來共同面對大資本和大企業。在這種轉折面前，我們必須要對大規模、小概率、高風險事件保持敏感、確保可控。我們要認真做好事情、心安踏實、不求出名，因此集團梳理的第二個原則是風險和收益嚴重不匹配的業務需要進行調整。
我的點評：
從郁亮講話看，他對當前樓市調控，中美博弈帶來的一系列變局，以及當前存在的「反資本、反大企業」的思潮，都表達了憂慮和敬畏。
第一，當前樓市的確發生了巨大變化，尤其是新房限價帶來的搖號購房，以及地方政府對居民出售自己房產的隨意限制，都讓這個市場越來越不像市場，而像是一個超級鳥籠。未來，地方政府甚至可能去規定每年房價的漲幅。如果新房超過漲幅，則不讓出售；二手房超過漲幅，則有可能出台更嚴厲的調控措施，或者加稅。
在這種情況下，開發商在某個具體項目上被迫虧損，或者為地方樓市調控做出犧牲，成為大概率事件。小開發商項目少，騰挪的空間也小，很可能因為一兩個項目要「做犧牲」，整個企業就「犧牲」了。
比如現在一些走高端、精品路線的開發商就很難受，那些規模小、管理落後的中小開發商也很難受。
萬科這樣的大企業，雖然可以做到「東邊不亮西邊亮」，但如果缺乏現金，一旦樓市成交量下滑，也將比較麻煩。正因為如此，郁亮強調今年要有6300億的匯款。
第二，郁亮對當前市場表示了深深的敬畏，提出了萬科「活下去」是基本戰略。這的確「駭人聽聞」，市場真的這樣危險嗎？
對於中小開發商來說，市場的確非常危險，甚至不可預測。但對於萬科來說，不僅問題不大，反而還是收購兼併的好時機。
但郁亮不能說：兄弟們，咱們萬科撿漏的時候到了，準備上吧！居安思危對於企業家來說是一種美德，永遠比盲目自信好。
萬科在歷史上常常唱衰樓市，以配合樓市調控。但事實上，很少在拿地、擴張上手軟過。現在融創中國的孫宏斌也學會了這一點，常常對市場做出「危言聳聽」的判斷，最後融創發展得比誰都快，拿地速度堪稱第一。
第三，我認為郁亮其實根本不擔心樓市調控，也不擔心萬科本身，他真正擔心的是大環境的變化和「反資本、反大企業」的思潮。
郁亮說：「今天我們所面臨的轉折是全方位的：政治、經濟、國際、軍事等方方面面。」這顯然是指今年以來中國自身發生的變化，以及中美博弈。
從我上面引述的「二、風險管控」內容看，郁亮顯然對「反資本、反大企業」思潮感到了憂慮，因為——「最可怕的是這是整個社會的共識，政府和知識界也站在普通民眾這一邊，來共同面對大資本和大企業」。
這意味着，大企業天生就有原罪，而當小概率的突發事件出現的時候，往往可以讓一個大企業陷入非常危險的境地，因為全社會都會認為——「算賬的時候」來了。
郁亮說「正是因為誠實、低調、憂患意識我們才躲過一劫」，這是在指股權之爭嗎？「股權之爭」的劫難後，萬科已經成功上岸，成為國有控股的「混合所有制」企業，其實比較安全（但萬科安全，不等於核心管理層安全）。
所以我的結論是：郁亮的最新講話，值得每個民企老闆認真學習幾遍。真正需要考慮「活下去」的，反而是萬科以外的其他非國有開發商。
