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90後人口斷崖式下降影響房價的長期因素就在眼前了!

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短期看金融,中期看土地,長期看人口,這是任澤平總結的,關於房價在不同時期的參考指標。

因為是長期因素嘛,所以我也只重點關注金融和土地,把人口給忘了,但最近在一場論壇上聽大白提到,筆者才想起來要重新看看這個數據。

不看不知道,一看嚇一跳,又跟我那「2020房價開始下跌論」,在時間上可能會驚人的吻合。

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在我印象中,中國勞動力人口紅利消失(劉易斯拐點)引發大討論是在2010年,富士康員工在當年1-6月期間,連續發生12起員工跳樓事件。

該事件後,深圳各大工廠紛紛給工人漲薪,而且是每年都得加,否則招不到人,後來,工廠從沿海發達城市搬遷至 大陸城市,以及東南亞,就成為一種潮流和趨勢了。

到2012年,人口紅利消失從數據上進一步得到佐證。2012年中國15-59歲的勞動年齡人口為9.37億人,比2011年末減少345萬人,這是多年增長後中國勞動人口首次下降。

正是因為這個數據的轉折點到來,中國房地產市場在經過2009年、2010年暴漲後,2011年、2012年迎來調整,市場非常悲觀,專家們經常會拿這個數作為中國樓市泡沫要破滅,市場再也無法輝煌起來的根據,萬科甚至拋出房地產黃金時代結束,迎來白銀時代。

同時會拿出日本和美國來加以證明,比如日本勞動力人口佔比1992年見頂,1991年房地產泡沫就已經開始破裂。美國勞動力人口佔比2006年見頂,2007年房價開始轉向。

然而,2013、2014年市場雖然低迷,但除了少數幾個城市暴跌,大部分城市都跌的不多。到2014年,悲觀之聲再次浮起。

因為另一個數據又似乎可以證明2015年就是中國房地產的大頂了。

根據2010年全國人口普查數據,2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算,2015年達到5.68億人口峰值,但從2018年開始加速下滑,到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

從城鎮人口看,2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人,2016年約為3.35億峰值,之後加速下滑,到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。

當時的專家評論認為,從2015年左右起,中國購房適齡人口數量開始下降,房地產購買需求結構發生了重大改變,甚至出現結構性的購買力不足。不管是勞動力人口還是購房適齡人口,對於房地產需求而言,都不容樂觀。

因此得出結論,2014年的房地產調控放鬆,也挽救不了中國樓市。

但結果,大家都知道了,漲完一線漲二線,漲完二線漲三四線,今年連縣城也躲不過了,房企的業績爆發式增長,對他們而言,不是白銀,也不是黃金,而是鑽石時代。

所以過去關於人口拐點的問題逐漸被人遺忘。

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我也忘了,但其實這個遠期因素,已經漸行漸近了。

1986年-1990年,是人口出生的高峰期,1990年到達2621萬。這五年的總人口有12438萬人。

通常,22歲本科畢業後工作5-10年,開始考慮買房。

也就是1986加上27-32,相對應的是,2013-2018年為置業期。1987年出生的在2014-2019置業,1988的在2015-2020置業,1989的在2016-2021置業,1990年的在2017-2022置業。

如果按1986-1990的這一批人,2013-2022年都是他們的置業高峰期。

2013年、2014年其實置業需求很多,但是人為的調控壓抑了需求,所以調控放鬆後,加上本來就是需求高峰期,所以才會有2015-2017年的暴漲。

但現在出現的新拐點是什麼呢,從1991年開始人口劇減,只有2008萬人,比1990年的人口減少了613萬,降低幅度達23.4%,接近四分之一了,簡直是斷崖式下降。

理論上,1991年出生的人口,即從2018年開始,首次購房人群會開始減少。

而且需要注意的是,在牛市爆發期,很多需求會提前釋放,因為看漲,會有很多跟風者,比如原計劃是畢業五年買房,畢業十年再換房,但因為大漲預期,擔心等幾年再也買不起了,於是哪怕剛畢業沒五年,首付沒攢夠,跟親戚朋友借錢也要買。

一二三四線城市還有點區別,一般來說,在一線城市會有明顯的首次置業和改善置業,因為房價較高,剛需難以一次到位,第一次買房先上車,大部分都是兩房或者小三房,有了小孩,特別是現在流行二胎,買房三五年後再改善換大三房或者四房。而三四線,本身房價不高,大部分第一次置業,就會直接買大三房或四房,改善的需求量不如一線城市。

所以2018-2022年的四年期間,還剩下多少需求,現在充滿着不確定性,房價會從哪一年開始下跌,沒人能準確預測,反正最遲到2022年之後,需求下降會非常明顯,我之前說過2020開始下跌,是基於多重因素疊加,具體原因以前文章都說過了就不重複了。

只是沒想到,我們一直認為人口是影響房價的長期因素,現在已近在眼前。時間上非常吻合。

除非人口還在持續流入的城市,比如深圳,這幾年每年流入的人口還有五六十萬,深圳人口平均年齡是32歲,80後居多,2015-2017年,1980-1985出生的人換房特別多,未來幾年,仍是1985-1990年出生的買房換房高峰期,特別是經過這幾年二三線也普漲後,比如廈門、杭州、武漢、成都南京跟深圳的價差在縮小,很多人在準備入戶深圳買房,所以最近我開始擔心資金套現後重新回流深圳購房,因此2018年,筆者覺得剛需和改善型需求在深圳可以上車了,短期投資依然不建議。其實市場的底跟你買房的底並不一定重合,個人能淘到低於市場價的筍盤就是抄到底了,比高峰期成交價跌了15%的都是筍盤。

沒有人口流入支撐的大部分二三四五線城市,漲完這一波,就歇菜了,而且會迎來一個非常漫長的調整期。

要知道人口從1990年開始逐年遞減,一直降到1999年,只有1149萬人了,跟1990年高峰期比,減少了1472萬人,而且這個遞減的過程長達十年。

責任編輯: 秦瑞  來源:櫻桃大房子 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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