雖然經濟增速緩慢下行，但房貸增速卻持續上行，中國的房貸/GDP，12年以前尚不到15%，15年底達到20.7%，16年底將超過25%，達到日本地產泡沫頂峰時的水平。按此速度，則房貸/GDP在3年內將接近美國現有水平！
海通證券姜超在最新報告中提到，中國房貸高增不可持續，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，邊際槓桿已近極限，地產泡沫值得警惕。
淡季不淡
傳統的7月淡季，一線和重點二線城市房地產卻依然火爆，令房地產再次成為政府和市場關注的焦點。
昨天，澎湃新聞援引信義房屋數據稱，2016年7月上海二手房共成交3.85萬套，較上月環比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元，環比上月增長39%。成交均價微漲，為2.79萬元/平方米。
同時，中原地產近日數據顯示，7月北京商品房住宅環比上升5%，簽約均價為37566元/平方米，環比上漲9.3%，刷新歷史最高紀錄。
深圳雖然有所下跌，但依然高位盤整。根據規土委公佈的結果，7月深圳新房成交均價56720元/㎡，環比大幅下跌8.2%。從深圳7月成交備案的新盤來看，豪宅的數量明顯減少，前期由於南山幾個高價盤的拉高，使得價格迅速沖高至6萬以上，本月結構性成交影響明顯。
7月26日，政治局召開會議，罕見指出降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。新華社也於7月下旬連發三文評論樓市，發出警示。
泡沫背後：房貸激增不可持續
而與地產泡沫相對應的，是過去幾年中國居民房貸的爆炸式增長。
海通證券分析師姜超在最新報告中指出，12年以來，中國經濟增速持續下行，但居民房貸卻迎來爆發式增長，從11年月均693億元，飆升至15年月均2217億元，而16年上半年月均更是激增至3933億元，占上半年月均新增貸款總額比重超過30%。
姜超認為，中國房貸高增不可持續，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，邊際槓桿已近極限，地產泡沫值得警惕。
中國居民負債率疾速上行，或被低估。從居民負債率來看，對應住房貸款的中長期消費貸款是居民債務中佔比最高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門槓桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國居民負債率仍低於英美日等國，但國際經驗表明，當人口紅利消退、人口撫養比見底後，將迎來居民槓桿率見頂。而中國人口撫養比已在11年見底，這意味着中國居民槓桿率將在未來幾年見頂，目前我們已離頂部不遠。
居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準確的刻畫居民償付房貸的能力。美國、日本房貸收入比的起伏與地產泡沫的生滅同步進行。目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產泡沫時期的水平，若按現有速度擴張，則將在5年內達到美國次貸危機前的歷史高點。
房貸/GDP加速上升。在房貸增速持續上行、經濟增速緩慢下行的背景下，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態勢。12年以前尚不到15%，15年底達到20.7%，16年底將超過25%，達到日本地產泡沫頂峰時的水平。15年房貸餘額增速為23%，16年上半年則高達30%，若未來幾年以25%的速度擴張，則房貸/GDP在3年內將接近美國現有水平！
新增房貸銷售比歷史新高，岌岌可危！從新增房貸/新增地產銷售看，美國07年時的峰值為52.6%。而中國15年新增房貸銷售比升至35%，16年上半年更是創歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達6.4%，不僅遠超日本歷史高點（3.0%），也接近美國歷史峰值（8.0%）。這都意味着居民購房邊際槓桿率或已接近極限！
如何去泡沫：調控擔憂再起
對於持續火爆的一二線樓市及其背後的信貸槓桿風險，新華社在評論中也都有提及。隨着政治局會議「抑制資產泡沫」的信號，關於新一輪調控政策預期又起。
方正證券任澤平預計，調控政策可能不會發生大的改變。在經濟下行、三四線去庫存壓力較大、一二線房價漲速過快的背景下，預計今後一段時期，政府在房地產政策方面的風格是：加強行業監管，淡化行政調控，個別地方適度干預。
當前，市場對於政府開徵房產稅的預期開始升溫，不過任澤平和鍾偉等人都認為，短期內開徵房產稅條件並不成熟。
北京師範大學金融研究中心主任、中國社會科學院國際金融研究中心研究鍾偉認為，中國政府也許可以從空置費、個稅，遺產稅等多種方式入手，逐漸建立針對住戶部門的有效的稅收征管。莽撞急推房地產稅，既失道義徒引爭議，也可能打亂目前中國內部的脆弱平衡，引發複雜問題，並將加劇財富外逃和匯率波動。
任澤平還認為，交易稅費一線城市不會上調，三四線可能先征後補去庫存。出於對誤傷剛需的擔心，交易稅費天然存在「天花板」，短期不具有上調的空間。下半年，去庫存壓力大的城市可能通過「先征後補」，減少交易環節稅費，鼓勵購房。
