日光盤退燒，二手房悄然出現主動降價，上周末出台的樓市調控政策初見成效。昨天，滬上多家中介透露，已經接到不少房東的通知，表示房價可以談，還有業主直接調低了掛牌價格。而上周末，上海郊區新盤認籌正好趕上新政落地，有購房者不得不取消了預訂。業內分析人士紛紛表示，二季度開始，調控政策的效應將會逐步釋放，上海樓市有望趨於平穩。
有二手房賣家降價160萬
上周六，位於嘉松中路佘山板塊的國貿天悅佘山項目開盤推出了90－131平方米的精裝三房，均價在2.8萬元/平方米左右，總套數約100餘套。原本按照預訂情況，開盤當天就能賣完，不過，卻因新政出台而帶來了變數。
100餘套房源賣出了將近90套。「90平方米的最小戶型只有三四套了。」一名業務員透露：「在25日樓市調控政策出台後，我們趕忙聯繫了所有前期認籌的客戶，在排除了社保繳納年限不夠以及不能夠承受二套房非普通住宅首付七成的客戶之後，行情還是火爆的。」
與新盤相比，二手房市場對於政策的變化更敏感，一些業主已經搶先調低了報價。上海中原地產多家分行透露，已出現賣家降價現象。在碧雲板塊，有一名置換型客戶，房子剛定好，本來二手房可以慢慢賣的，結果政策出來後，原來掛牌1150萬元的別墅，現在願降價到990萬元賣，而且還可以談價格。控江地區，二手房掛牌量方面變化不大，但看房客明顯減少，其中30%客戶是非滬籍客戶，受新政影響不能購房。上海中原地產西站區域分行透露，遭遇了近期最冷清的一個周末，來客量有所減少，比前幾個周末減少大約40%左右。
「在操作層面，還有很多細節需要明確。」部分中介公司透露，已經遇到了很多操作上的模糊地帶。「有外地購房者3月初就簽約購買二手房，從繳納社保的時間來看，要到3月底才滿兩年，3月25日政策出來前，來不及網簽。現在就遇到問題了，兩年快到了，五年卻還很遠，我們諮詢了交易中心，卻還沒有具體的說法。」
新政出台正好在換房的當口，一些外地購房者遭遇到「踏空」。「有購房者來問能不能毀約，不賣了。原因是他們本來想置換，把老房子賣了，買新房，但是社保還不滿5年，按照新規定，他們買不了房。」有關人士透露，面對這種情況，毀約的代價是雙倍返還定金，甚至是以20%房款作為賠償。
開發商紛紛搶先開盤
在調控即將落地的前夜，開發商紛紛搶先開盤，爭奪客戶。上周入市新盤再創年內新高，達到11個，供應面積為29.7萬平方米。從供應產品來看，改善型項目比例提升至43.6%，一改前兩周剛需項目為主的局面。當期入市體量最大的項目為嘉定主城區板塊的嘉寶夢之緣景庭，推出的是面積為97－132平方米的洋房產品，報價28000元/平方米。
上海中原有關分析人士表示，調控政策出台讓市場預期發生變化，觀望氣氛不可避免，市場將迎來政策消化期。加之集中成交透支後續力量，未來交易上的頓挫將是大概率事件。「政策效應將會進一步釋放。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年下半年開始，政策效應或陸續釋放出來，這個時候也是價格層面總體趨於平穩的開始。
銀行已悄然提高房貸利率
在本次樓市調控政策變化中，房貸政策力度相當大，本周房貸政策落地引起市場普遍關注。
昨天，記者向工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行等多家銀行了解房貸政策，各銀行均表示將執行新房貸政策，但目前申請和審核還要等待操作細則。「從上周末開始，銀行對於房貸已經普遍收緊了。」昨天，有關中介公司透露，已經接到銀行通知，目前二手房貸款房貸利率已經有所上浮，比如招商銀行對於首套房的房貸利率已經要求9折，中農工建交也基本執行這一要求。
上周五，樓市新政出台，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。新政並未提出房貸利率的調整。此前上海市場上，首套房已經普遍出現8.5折，以及個別低至8.2折、8.3折。二套房利率上浮基準10%也有銀行在具體執行中突破。
3月27日，央行上海總部和上海銀監局日前聯合發佈進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知。《通知》要求轄內各商業銀行認真落實差別化個人住房信貸政策，嚴格執行上海市市場利率定價自律機制協商確定的個人住房貸款最低首付比例和相關利率要求，對於有投資、投機性購房特徵的，從嚴確定首付款比例和利率。轄內各商業銀行應進一步加強個人住房貸款管理，強化個人住房貸款交易真實性調查，嚴格審查購房人首付款資金來源及其償債能力，加強房地產抵押估值管理。商業銀行不得融資給第三方用於發放首付、尾款等相關貸款，不得通過大額信用卡授信、發放個人消費貸款和個人經營性貸款用於支付購房首付款，切實防範信貸資金被借款人挪用購房。
