15年深圳的典型現象是：上半年問股，下半年問房。沒有人再聊怎麼提升專業，怎麼做好實業。
但是深圳年終的GDP數據還是非常漂亮。然而全面投機的氛圍之下，對實體經濟到底有怎樣的影響？所有人都沒把心思放在實業上的時候，實業會好嗎？
悅濤拿到幾份官方報告（其中包括內部資料），顯示深圳的高房價對實體產業的衝擊已經顯像化。無論高端的南山區，還是低端的龍崗區，實體產業都出現全面潰退的跡象。
巨量投資推升泡沫，民資被迫撤離
深圳是個財富發動機，這個地位是建立在過去多年的創富能力上。所以去年的房價暴漲可以理解為財富積累的釋放，但又不止是一個自然過程。經濟形勢並不支持這種釋放效應。
房價的短期暴漲需要大幅度的增量貨幣資源。民間消費在萎縮，實體產出在下降，深圳的2015，靠的是巨量投資。
去年深圳固定資產投資在多年的低迷之後突然暴增，增速達到21.4%，創下深圳1999年以來連續17年的新高。分別高出全國和全省11.4和5.6個百分點。
也就是在城市建設已經相當飽和的情況下，又吃下了一劑壯陽藥。果然勃起了。
但是這個投資從哪裏來的？國有投資增長35%，港澳台及外資投資增長1倍多，民間投資增長0.9%。扣除通脹，民間投資是負增長！
但是國企和外資的錢不是從天上掉下來的。他們之所以在經濟低迷形勢下願意增加投資，是因為：貸款和優惠政策。包括稅收、土地、金融上的優惠。
所以真相是政府將所有的資源扶持給了國企、外資和民企巨頭，給了他們更低的成本，帶來更多的資金。但增量資金通過金融系統流向了房地產。
這種情況下的中小企業，一得不到資源扶持，二面臨更高的成本。即使不增加投資，他們的成本也在飛漲。
不要說被動的潰退，即使還能生存的中小企業，在這種形勢下也會主動撤離。
「全國第一區」的工業衰竭
曾經孵化了騰訊、華為、中興的南山區，並不是靠金融經濟和總部經濟
南山區一份內部資料對該區2015年上半年經濟形勢進行了詳細披露。在土地和金融泡沫的衝擊之下，工業的發展動能正在衰竭。
南山區是深圳經濟體量最大、科技和現代服務業最發達的區。也是全國上市公司第一區，擁有逾百家上市公司。這幾年深圳一路向西，因為南山是深圳對未來的賭注。
首先糾正一個誤區。深圳的服務業佔比已經接近6成，很多人想當然地認為深圳第一區的南山區會更「高級」，服務業佔比更高。但南山區去年上半年第二產業佔比為56.5%，製造業仍是南山的主導產業。
這份報告首先列出南山區發展超預期的三個行業：金融、房地產和建築業。但報告提醒兩個風險：1、股市劇烈波動帶來居民財富縮水、流動性下降等連鎖反應；2、金融創新與金融風險並存。「上半年我區經偵大隊共受理各類經濟案件295宗，同比上升21%；逮捕84人，同比上升12%。」
即使是火爆異常的房地產業，報告也提醒：由於價格上漲過快、需求快速消化、預計未來房地產業增速將明顯放緩。
更致命的問題是，金融、地產和基建的火爆，並未帶動其它行業的共同繁榮。相反，這三大行業之外的其它行業，均未達預期目標。包括工業、零售業、營利性和非營利性服務業。這四個大行業，涵蓋了所有的實體工商業和現代服務業。
說直白些，前三大行業，是靠資產炒作為生的；而那些實體行業，是靠創造為生的。此消彼長，影響最大的莫過於工業。
摘錄報告對工業的分析：
工業上半年增速低於預期目標的主要原因如下：
一是企業產品內銷不振導致企業擴大生產意願不足。據調查，30%的企業今年訂單較上年減少。上半年規上工業存貨增加7.3%，銷售僅增長1.5%，產品積壓明顯。內需不振是主要原因，內銷產值下滑5.8%。
二是企業盈利能力下滑明顯。規上工業利潤總額下降20.2%，其中百強企業利潤總額下滑22.6%，如宇龍（酷派）從去年盈利2.2億到今年虧損1.1億，康佳從去年盈利5.6億到今年虧損1.6億，愛普生、邁瑞等相關產業龍頭利潤下滑均超五成。
企業運營成本快速上升是主因，企業主營業務成本、銷售費用、管理費用、財務費用分別增長3.8%、19.5%、9.0%、33.8%,全區規上工業虧損企業達34.8%，較去年同期高出2.6個百分點，虧損面擴大。
三是重點行業增速下滑明顯。從行業看，31個行業類別中，產值下降的行業由一季度的12個上升至16個，較去年同期多9個行業。排名前五行業中有四個增速下滑，計算機與通信業增速下滑11.4個百分點，其中中興產值下降3.2%，宇龍產值下降52.3%，酷派手機品牌競爭力下滑明顯，出貨量上半年大跌43.2%，遠低於全國增速。
上文提到的宇龍酷派，曾躋身國產手機四大品牌「中華酷聯」。2012年，借深圳城市更新之機，將總部酷派信息港拆除重建，拆建後容積率提升3倍。相當於做了二次房地產開發。
升級後的酷派信息港，更像一家房地產公司：手握大量資產，創新已無動力
但酷派並不是一家缺地缺樓的公司，酷派信息港之前就有一部分被對外出租。酷派多年來也一直有相當一部分收入來自各地園區租金收入。
更離譜的是，酷派信息港是2008年才建好的新樓。拆建之舉完全是為了搞房地產增收。
政府通過土地等環節給大企業以利益補貼，反而讓這些企業失去了創新動力。
註：紅色為超預期，藍色為不達預期。營利性服務業中，包括飛速增長的騰訊和大量高新軟件企業。整體增速也不達預期。簡言之，只要着眼於提高生產率和流通效率的，都不達預期。
報告還對未來表達了擔憂：
部分企業遷出現象還將持續。我區上半年每月都有企業外遷，工業企業累計已達12家因搬遷而退出統計庫。據調查，我區目前約有14%左右的企業已經或計劃在三年內將部分經營活動遷往區外。受區外優惠政策吸引的如中興通訊、高特佳投資；為擴大廠房/辦公地的如海韻達通信、萊寶高科等；由於區內廠房/辦公地租金過高而計劃遷移的如茂碩電源、鼎智通訊等。其中工業企業約佔六成，存量企業的外遷趨勢對我區經濟總量的影響正在逐步加大。
不止是南山
有人會說南山是深圳最強區，因高成本去工業化轉向金融化是正常現象。那麼看看深圳不那麼「高大上」的龍崗區。
2015年前三季度，剔除華為之後，龍崗規模以上工業總產值、工業銷售產值、出口交貨值均陷入了負增長。利潤總額更是下降16%，其中，虧損企業有392家，虧損額同比增長26%。
從行業情況看，龍崗所涉及30種的國民經濟工業行業大類中，除了醫藥製造和水務供應為正增長，其他28個行業均為負增長！
龍崗官方在內部報告中指出「我區工業經濟前三季度保持了平穩發展態勢，這都得益於華為公司的高速發展，若無華為數據支撐，我區工業各項指標均不理想，處於盈利困難且發展阻力加大的境地，實在令人堪憂。」
讓龍崗看不到希望的是：
（一）重點企業增速放緩。
全區百強企業的工業總產值呈負增長的有52家。官方報告建議採取有力措施避免出現大面積企業虧損甚至破產的現象。
（二）入不敷出，外遷壓力增大。
截止到9月底，搬遷、轉行、停產和清算的工業企業共66家，而新增遷入的企業則只有15家，這種「入不敷出」的結構調整帶來生產總量的減小，外遷壓力增大。
（三）成本上升擠壓盈利空間。
這是龍崗工業面臨的最主要問題：場地租金較快上漲，員工薪金大幅上升，融資成本攀升，社保支出、營銷費用支出不斷上升，物流費用居高不下，工業企業經營利潤空間不斷受到擠壓。
龍崗唯一可自慰的是有華為在。華為產值占龍崗工業總產值的比例從2012年的40%增長到2015年的50%以上。掩蓋了龍崗工業整體衰退的趨勢。
官方報告也開始擔心「若其生產經營發生稍微的波動，勢必會對我區工業經濟造成極其明顯的影響，故華為「一企獨大」的現象須引起我們足夠的重視。」
真相是什麼
真相是高房價已經開始讓深圳的工業大面積潰退。從數據上，從身邊接觸到的情況，都是如此。
但是沒有用。政府的態度越來越明顯：要發展金融經濟和總部經濟。而高房價是這種方向的必然結果。
聯想以2.5萬元/平方米的價格在深圳灣拿下黃金土地，21萬平方米的規劃建築面積中，12.5萬平方米辦公樓10年內不得對外出售（但可出租）；7.2萬平方米商業面積，據說聯想已在找國際地產商一起開發運營。搶不到技術，就搶資產。
實際上，缺乏有效資產的金融只會推升資產泡沫，對總部經濟的利益讓渡本身已成為資產炒作。幾乎每個總部都開始攫取土地資產，經營商業物業。最終形成對中小企業的課稅，剝奪了中小企業的生存空間，讓他們面臨越來越有限的資源、越來越高的成本。
一個心臟衰竭的病人，不打強心針，只想通過輸液來維持血壓，結果是心臟的動力越來越弱。
這是一個難以回頭的負反饋效應。
