易居研究院智庫中心近日發佈《中國50城住宅庫存報告》顯示，第三季度，北海庫存去化周期最長，為30個月，與煙臺、呼和浩特、荊門和三亞列為去庫存周期較大的前5個城市。
另外，報告還顯示，去庫存周期較小的5個城市為合肥、珠海、深圳、南京和蘇州。同時，庫存去化周期明顯增加的5個城市是三亞、海口、九江、石家莊和哈爾濱，庫存去化周期明顯縮短的5個城市是煙臺、天津、荊門、長春和西安。
一、50城庫存去化周期排行榜
在第三季度50城存銷比排序中，北海排名最靠前，為30個月，說明庫存去化周期最長，市場壓力最大。而合肥排名最靠後，為6個月，說明庫存去化周期最短，市場壓力最小。（註：存銷比=季度末新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值）。
從排行中可以看出，去化周期較長的10個城市分別為北海（30）、煙臺（26）、呼和浩特（25）、荊門（24）、三亞（23）、茂名（23）、淮南（21）、瀋陽（20）、濟寧（19）、海口（19）。而去化周期較短的10個城市分別為合肥（6）、珠海（7）、深圳（7）、南京（7）、蘇州（7）、鄭州（7）、南昌（8）、濟南（8）、武漢（9）、廈門（10）。其中，括號內數據的單位為「月」。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，庫存去化周期較長的城市，房價上漲往往會受到壓抑，甚至容易出現房價持續下跌的風險。此類城市後續應該積極堅持去庫存的導向，鼓勵購房需求進入。而對於庫存去化周期偏小的城市，房價上漲的壓力會很大，對於此類城市來說，積極出讓土地，並形成有效庫存，是平抑房價過快上漲的關鍵。
二、50城庫存去化周期季度變動值排行榜
在第三季度50城存銷比環比變動值的排序中，三亞排序最靠前，為5個月，說明相比第二季度，第三季度三亞的庫存去化周期增加了5個月，市場基本面在惡化。而煙臺排序最靠後，為-8個月，說明相比第二季度，第三季度煙臺的庫存去化周期減少了8個月，市場基本面在改善。（註：存銷比環比變動值=本季度存銷比-上季度存銷比）。
從排行中可以看出，存銷比季度增加比較明顯的10個城市為三亞（5）、海口（3）、九江（2）、石家莊（2）、哈爾濱（1）、貴陽（1）、茂名（1）、溫州（1）、淮南（0）、南寧（0）。而減少比較明顯的10個城市為煙臺（-8）、天津（-7）、荊門（-6）、長春（-4）、西安（-4）、蘇州（-4）、廈門（-4）、無錫（-3）、青島（-3）、蘭州（-3）。其中，括號內數據的單位為「月」。
對此，嚴躍進認為，對於存銷比季度增加值明顯的城市來說，去庫存壓力並沒有得到實質性的釋放，部分城市甚至還出現了壓力增加的尷尬。而對於一些存銷比季度減少值比較明顯的城市來說，目前政策寬鬆環境下各類購房需求在積極釋放，交易不斷趨於活躍、市場基本面也趨於改善。
三、房企新一輪投資需考慮城市的去庫存特徵
10月23日,央行再次宣佈降息0.25個百分點,並降准0.5個百分點,這是今年以來央行的第5次降息,同時也是年內的第3次雙降。對此業內人士分析認為，從房企投資的角度看，後續積極性勢必增加。
在新一輪投資的通道中，如何識別相應城市的去庫存壓力和投資風險，顯然是目前房企所關注的主要問題。而此次易居研究院智庫中心首次研發的《中國50城住宅庫存報告》，城市樣本豐富、數據翔實、市場邏輯清晰，勢必會對後續房企的投資產生積極的指導意義。
嚴躍進表示，從目前房地產市場投資的角度看，建議對於一些去庫存周期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本，另一方面是此類城市明年房價幅度或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的沿海城市，投資方面則需要謹慎。
據了解，易居研究院智庫中心發佈的《中國50城住宅庫存報告》，以這50個城市數據為參考：北京、上海、廣州、深圳、長春、瀋陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧、淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海、石家莊、呼和浩特、大連、哈爾濱、鄭州、武漢、海口、重慶、成都、昆明、銀川、烏魯木齊、珠海、三亞和無錫。
