中國社會科學院財經戰略研究院3日發佈《中國住房報告（2015-2016）》。報告指出，2015年房地產市場的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯衝式下降，對經濟成長直接貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。
對此，專家們表示，過去十年，雖然住房市場促進了經濟快速增長，但被作為宏觀經濟支柱與地方政府財源，也承載了過大的壓力。鑑於明年中國樓市內部條件與外部環境更趨嚴峻，房價存在較大幅度下跌的可能性，但由於宏觀政策的持續寬鬆，房地產市場不太可能硬着陸。
在研究了中科院的住房形勢報告後，筆者發現當前房地產市場的三大隱憂：其一，房地產投資和施工數據大幅下滑，將施累國內經濟增速。新開工方面，自年初以來同比持續下滑，2月到9月之間累計額的同比增長率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%。竣工方面，則僅維持在-10%到-20%。
其二，住房市場的結構性問題突出。當前我國住房市場一個很嚴峻的問題是，住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺並存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。
筆者認為，一線城市房價之所以虛高不下，主要還是投機投資性需求在助推，而政策扶持和銀行信貸在這方面「功不可沒」，但是缺乏自住消費需求托起的房價始終不能堅持太久。
其三，政策救市力度在加大，住房銷售速度有所提升，但仍未庫存壓力緩解。從表面上看，宏觀政策一再寬鬆，商品住房庫存去化卻難見好轉。作為代表開發商預期、潛在庫存以及市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個典型指標，雖然整體趨緩，供應量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解。
毋須置疑，在政策激勵下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水準，改善性需求大幅釋放。但實際情況是，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場回暖基礎不穩，波動風險較大，房價將會出現分化。那麼中國房地產將向何處去呢？
首先，要加大去庫存力度，但絕對不是鼓勵投機性需求入市。現在三四線城市投資投機性需求逐步減弱，而一二線城市投機性購房需求受到政策的影響正在升溫。筆者認為，通過減免普通商品住房交易稅費，促進自住型需求購房，來達到去庫存的目的這是應有之舉，但是盲目鼓勵投機性需求入市，在加大金融槓桿的同時，也在擴大房價泡沫的風險。
再者，要防控房地產風險，避免銀行不良貸款率蔓延至房地產領域。一方面，應減少涉房企業的投資風險，扶持開發企業轉型升級。讓一些主業不是房地產的開發企業轉型時，在土地用途調整、行政審批、稅費方面給予部分扶持。並鼓勵企業併購重組，以減少爛尾樓。
另一方面，對於房價畸高、住房供需矛盾突出的熱點城市，當地政府應加大普通住房土地供應，加快住房用地入市節奏，對未完成供地任務的城市將調減整體供地指標作為懲罰。同時在補交土地出讓金和科學規劃的前提下，支持商改住、工改住。只有增加一線城市的土地供應，才能真正遏制住一線城市的房價泡沫持續膨脹，將這邊的房地產風險穩住。
最後，促進房地產企業轉型投資，在商品房去庫存的同時，政府一方面要大力發展危棚簡屋的改造，通過稅收的優惠鼓勵房企營建經濟適用房、廉租房，這樣便可對城市的中低收入群體起到托底作用。另一方面鼓勵房企將部分商品房轉化成經濟適用房、廉租房這樣可以加大去庫存的力度，有利於解決城市中低收入群體的住房問題。
中國房地產市場正步入「結構性過剩」時代。不僅房地產投資下滑，影響到了經濟的穩增長。同時，去庫存的不力，也會制約了房產投資和施工量的回暖。我們並不反對政府出台救市利好政策，給房地產市場軟着陸，但這必須是建立在「鼓勵自住型需求，打壓投機性需求」的基礎之上。否則，就會造成舊的庫存沒去多少，新的金融風險又在積驟這樣不利格局。2016年，房價崩盤在即嗎？如果應對不利，這種可能性是不能排除的。
