香港在房價可負擔性方面顯然名落孫山。一位普通工薪族需要工作17年才能在這座人口密集的城市購買一套普通的公寓。
香港的房價上漲得益於中國快速增長所帶動的經濟繁榮、中國大陸買家巨大的購房需求，以及過去七年近乎為零的利率水平。在過去12年，房價幾乎上漲了四倍。
不過，中國經濟的放緩已波及香港，加上美國上調利率的預期和香港政府為抑制房價所採取的措施，香港的房地產市場已有所降溫。房價已連續四周下降，從9月的最高點下跌了3.5%。房地產市場的下滑拖累了香港房地產上市公司的股票，過去一周恒生指數地產板塊下跌5%。
這或許只是地產市場呈現出更多疲態的開始。德意志銀行(Deutsche Bank)分析師Tony Tsang預計香港的房價將下跌30%甚至更多，持這一看法的人不只他一個，並且數量還在逐漸增加。Tsang的觀點是基於這樣一個事實，即香港銀行發放的抵押貸款的供樓負擔比率應不超過50%。然而Tsang估計，以一套40-70平方米典型公寓的普通20年期抵押貸款為例，按照當前的住房價格計算，供樓負擔比率達到了72%左右。供樓負擔比率衡量的是抵押貸款月供額在每月收入中的佔比。Tsang指出，要使該比率回到50%這一可持續的水平，房價需要降32%。
而這還是在未考慮美國加息前景的情況下做出的判斷。由於就業數據強於預期，美國於12月份加息的可能性加大。在港元與美元掛鈎的情況下，美國利率的變化也將反映到香港的利率中。Tsang指出，若加息25個基點，抵押貸款月供就將增加約2.3%，這將使供樓負擔比率升至74%；此時若要讓該比率回到50%的水平，房價跌幅需達到33%。Tsang還談道，如果香港的抵押貸款利率回到2003年至2007年時的平均水平──若美國加息165個基點，這一幕將成為現實──那麼供樓負擔比率若要回到50%的水平，房價則需較目前水平下跌40%。
香港房地產開發商和房地產投資信託可能面臨的問題不止房價下跌一個。出於業務融資的需要，該行業資產負債表上背負大規模債務，美國利率上行將增加其資金成本，擠壓利潤率。德意志銀行的Tsang預計，同房地產開發商相比，房地產投資信託遭遇的衝擊更大，在加息25個基點的情況下，房地產投資信託利潤預計下降2%至4%。房地產開發商利潤預計減少1%至3%。從資產淨值看，房地產投資信託預計縮水4%至14%，遠遠高於房地產開發商2%至3%的預期降幅。房地產投資信託的資本化率（衡量投資物業回報率的指標）通常會隨利率上升，但這一因素的積極影響可能會被更高的融資成本所抵消。
在香港諸多房地產公司之中，鷹君集團有限公司(Great Eagle Holdings Ltd.,0041.HK,簡稱：鷹君集團)、希慎興業有限公司(Hysan Development Co.,0014.HK,簡稱：希慎興業)和領展房地產投資信託基金(Link Real Estate Investment Trust,0823.HK,簡稱：領展房產基金)這三家公司的處境可能最為艱難。
通過持有冠君產業信託(Champion Real Estate Investment Trust,2778.HK)與朗廷酒店投資有限公司(Langham Hospitality Investments,1270.HK)的多數股權，鷹君集團的收入主要來自於這種地產投資。Tsang說，若加息25個基點的話，鷹君集團2016年的資產淨值可能減少14%、利潤可能減少4.3%。該公司在香港的酒店業務也受到了大陸遊客數量下滑的衝擊，造成2015上半年利潤比去年同期減少了13%。瑞士信貸(Credit Suisse)分析師Kelvin Tam說，管理層對於下半年的營運狀況的看法較為悲觀。他給予鷹君集團「弱於大盤」的評級，目標價20.95港元，比該股24.50港元左右的當前水平低14%。
至於身為香港最老牌地產開發商和投資機構之一的希慎興業，其資產淨值可能減少5.6%，不過，2016年利潤的降幅估計要小得多，僅為0.5%。亞洲最大的房地產投資信託──領展房產基金的2016年利潤可能減少1.9%，資產淨值減少5.4%。領展房產基金定於周三發佈截至9月底的六個月業績。瑞信分析師Tam給予該股「弱於大盤」評級，預計將較當前大約44.90港元的股價下跌8%。他還預計，領展房產基金的每基金單位分派為0.96港元，較上年同期增長7%。
（本文譯自《巴倫周刊》）
