但凡集權式政府，都有樓市泡沫破滅恐懼症。原因簡單：越是經濟集權，經濟泡沫時的責任越大。中國樓市泡沫破滅為何如此遲緩，原因就是地方政府恐懼泡沫破滅以後的荒涼。
未來難以想像，不如先看看可參考的樣本：日本和美國，以及拉美式。所有去樓市庫存，方法大多為三個：
一是在供給端。傳統應對策略是減產能。這是行業自我調整式。在過去25年，日本主要作法就是如此。如今住宅產業占日本比重較低。
二是在需求端發力。此有兩種。或是擴大居民收入，讓收入增長速度超過房價上漲速度。或是政府補貼式，即擴需求。如財政稅收補貼，向購房者。美國政府相信住房是美國夢的核心，所以，政府補貼是重要且必要的。同時，美國收入增長較為持續，樓市長期向好，這也是移民美國潮出現的主因。
三是多印鈔，以通脹的方式讓貨幣貶值，從而增加樓市的相對估值。拉美危機以及津巴布韋式危機，都是如此。結果是以本幣計算的房價狂漲，以美元計算則可能暴跌甚至崩潰。
通常來說，集權式經濟體中，對泡沫有天生的厭惡。就像蘇聯的計劃經濟時期以及改革開放以前的中國。那時要出現產品價格失控，政府干預往往是一出手就管用。可是，為何在過去溫政府十年裏，樓市調控十調九空呢?原因是政府患上樓市泡沫恐懼症。這是大政府病的常見弊端。
最典型的例子，是大政府的日本在面對泡沫破滅之時，恐懼加迷失程度可謂世紀罕見。可以說，1990年的日本，無論在國力還是財力上，比當下的中國要強得多。當時，日本股市總市值佔全球的45%，日本東京地皮的價格相當於全美。日本家用電器技術在全球領先，日本人均GDP遠遠超過美國。
就像亞當斯密所說，所謂富國，是以人均財富為標準。日本當時無論在人均還是在總量上，都讓「日本第一」這話可以證實。而當時的歐美則處於滯脹末期。日本有極好的資本輸出環境。可以說，全球都在歡迎日本資本的輸出，尤其是以中國為首的東南亞國家。
如此好的外部環境和內部實力，並未阻止日本樓市的崩潰。雖然這種崩潰是以緩跌的形式出現。從1990年地價見頂，日本樓市一直調整至今天。為何如此?個人認為，首先是樓市泡沫破滅的本身原因。其次是人均收入和歐美相比不漲反跌。最主要的原因是日本本土因為高房價失去了與大國競爭的機會。這才是致命傷害。
當然，日本樓市泡沫難以振興，與其資源稟賦有較大關係。狹小的島嶼，容不下太多的移民，同時，經濟衰退本身亦讓新生代生育意願大減，這讓日本的老齡化過於嚴重。越是老齡化國家，越不敢輕易刺破樓市泡沫。越是老齡化國家，越缺乏破壞性創新的動力。但是，老齡化國家意味着啃老族大增，年青人機會匱乏，容易進入靠房養老坐吃山空的困境。
看看今天的上海，已進入深度老齡化階段。截至2013年12月31日，上海全市戶籍人口1432.34萬人，其中60歲及以上老年人口387.62萬人，佔總人口的27.1%，比上年增加了20.30萬人，增長5.5%。今年肯定突破400萬老人。這意味着每10個年青人要養4個老人。上海還有前途嗎?看看上海的房價早到天上，大學生畢業後即使找到工作，能安心交租嗎?如果不啃老，怎麼辦?上海的競爭力在哪裏?難道還是依靠自貿區式的全國補貼一地的政策紅利嗎?
可以說，同時老齡化的北上廣如果要救樓市，則意味着三地向全國人民要政策補貼的力度要越來越大。因為僅僅依靠其本身的力量，已無法在全球化的今天，繼續在高房價高地價的背景下，維持自身已越來越低下的競爭力。
按照城鎮化的國策，中國未來的增長極不在北上廣。因為三者已城市化到了限車的地步。換句話說，早就是人滿為患，不堪重負。但是，三者卻仍在拼命地向中央要政策補貼，而不是加大自身的產業轉型。這種路徑依賴已成為中國經濟轉型的最大阻礙。
明眼人都知道，高房價無法催生技術革命，只會摧殘年輕人的創業激情。可是，北上廣已沒有回頭路，就像東京一樣。因為像美國一樣樓市去庫存，在短短三年內讓拉斯維加斯和鳳凰城房價指數大跌7成，這需要經濟極高的彈性、金融極強的自愈力，以及國民極大的容忍力。想想，可以合法擁有槍支的美國人，有幾個人因為樓市泡沫破滅而上街，對陌生人動武?他們沒有這樣做的原因，是因為政府給了最大的福利援助。如果沒有這樣的社會底線和國家財力支援，美國無法放任樓市去庫存，讓地產行業出現連續三年的虧損。
可是，當溫州或者鄂爾多斯出現樓市泡沫破滅之時，當地政府有對受創個人施以援手嗎?答案幾乎是零。幾乎沒有應對負資產人群的福利政策，樓市下跌的可怕一面將出現：個人財政破產往往意味着家庭危機和社會失序風險增加。
正因為缺乏對負資產人群的支援，這也讓樓市調控進入困境。同時，也讓北上廣的綜合競爭力迅速下降。當下的中國，就業崗位的主要競爭是拉美的巴西墨西哥，以及亞洲的印度、馬來西亞和印尼。在這方面，北上廣已沒有太大優勢。這也註定中國一線城市人均收上升空間有限，在老齡化時期的新移民容納能力又不大，未來樓市需求有限。更進一步說，網商時代的到來，讓大城市的高昂租金顯得非常可笑，去城市化的步伐正在提速。
綜合來看，中國樓市泡沫無法走上美國式去庫存，更不敢走上津巴布韋式道路，日本式慢跌是最佳選跌。但是，問題出現在政府不敢言跌，從而導致樓市調控出現最大的弔詭——政府越救市，樓市產能擴大越大。就像今天的鋼鐵業。可能還比鋼鐵業更慘。因為前者可能停產檢修壓縮產能，向海外輸出產能。地產業只能是爛尾。
為何鋼鐵業敢擴大產能，虧損也要上產能?因為大家都在等別人先死。各地樓市一樣。大家都在賣地皮，蓋房子。因為20年後中國經濟總量和人均收入會翻番。換句話說，中國經濟永遠增長，至少還要20年，怕啥?李嘉誠式的撤退，在他們眼光是傻瓜行為。因為中國還能高速增長20年。
此刻，中國人最應回味的歷史，應該是1990年時代的日本。當時，所以日本人都認為，日本至少還有20年的輝煌。
「1986年和1987年，幾乎所有的日本人都深信經濟會永不停止地上升。這段時間，許多人都痴迷於經濟泡沫，完全失去了他們的理性判斷力。「原全球第九大銀行新生銀行日本長期信用銀行在1998年宣告破產，先國有化再私有化後成為「新生銀行」，目前已重新崛起，這一神話的締造者八城政基的話值得大家銘記。
—————————————相關資料——————————————
「永不退休」的日本新生銀行CEO八城政基
http://finance.QQ.com 2008年04月09日17:06 財富時報
政府官僚們發現自己犯了一個天大的錯誤，八城從骨子裏就不是一個日本式的商業領袖，他看中的是合同而不是口頭承諾。
雖然SOGO僱用了將近1萬名職員，為它供貨的1萬家子公司又僱用了4萬名職員，但是新生銀行拒絕豁免債務。八城的舉動在日本開創了一個新時代：新生銀行的舉動引發了連鎖反應，自民黨政府和SOGO之間的幕後曖昧關係被媒體曝光，這家不可一世，但是在經營上十分低級的企業最終宣佈申請破產。
事件引起了軒然大波，新生和金融廳之間的合同引起了國會的關注和抨擊，八城甚至被傳喚至國會解釋這一「賣國協議」。
他的熟人,日本債券信用銀行總裁本間忠世面對着類似的處境。這家銀行是如今的青空銀行的前身，和長銀相似，它倒閉後被收歸國有，2000年夏出售給一家國際性的銀團，交易的內容結構也和長銀類似。本間和八城都要面對狀況不佳的貸款人，唯一的差別是本間沒有像八城一樣在自由企業制度中生存過，他不會採用「非日本式」的方式。他感覺到，在新式的銀行自己是在孤軍奮戰，而過去的日本銀行界卻能親密得像一家人。
2000年秋天，孤獨的本間選擇了自殺，在和八城預約的晚餐之前。日本銀行界傳說，某些貸款人背後是日本的山口組，因此本間遭到暗殺。
八城堅決拒絕為自己僱用保鏢。「請從我開始，到我結束，我是個驕傲的戰士。」八城說。他的壓力還來自於自己的美國夥伴。由於壞賬保險條款在3年內到期，新生銀行的美國壞賬處理專家希望儘快從有風險的借款客戶手裏收回資金。
在日本銀行業內，人們有權對破產(「第四類」)或接近破產(「第三類」)的公司採取嚴厲行動，卻仍然對「第二類」公司輸入資金。按照西方標準「第二類」公司屬於「殭屍」，而且「殭屍」佔了日本公司「不履行合約」貸款的主要部分。如果按照新生銀行拒絕為「殭屍」輸血，將會出現新的SOGO，人們會發現日本政府提供的壞賬數字被大大低估。八城拒絕了政府要求新生的風險標準像個日本銀行的要求。
這一年，由於壞賬處理得當，新生銀行實現了600億日元的淨利潤。因為八城的堅持，日本銀行業的真實狀況逐漸為人們所知。這一年冬天，日本的國家信用被降低到和非洲的博茨瓦納同樣的水平。
接下來的幾年，新生銀行逐漸成為資本市場的孩子，盈利模式開始轉化，利潤主要來自於非貸款業務。從2002年到2004年間，新生銀行成了日本金融界唯一盈利的機構。
永不退休
2002年，花旗銀行的董事長里德去看望自己的老部下，他形容八城的工作是和從來不運動的人打網球。他面臨的挑戰要比卡洛斯戈恩更大，後者主要解決的是供應鏈問題，八城則要和整個社會作戰。
「沒辦法。」說起戈恩，八城突然蹦出這三個中文字，「他是個外國人，所以人們能夠接受他的做事方式。雖然我是日本人，如果我按照日本人的方式做事，我還能做事嗎?」
3年裏，新生一共清理了2.7萬億日元，人們一直在猜測整個日本金融體系的壞賬究竟到了什麼程度，有人認為是20萬億日元到40萬億日元。最悲觀的看法是120萬億日元，它將是日本GDP的24%。
沒有新生銀行和八城，這些「殭屍」將會讓日本經濟在黑暗中摸索更長的時間。八城決定在新生銀行上市一年之後退休。2004年，新生銀行上市，投資人的冒險獲得了10倍以上的回報。八城在那一年成為中國建設銀行的獨立董事，之後還成為中國銀行業監督管理委員會的顧問。
八城還沒有退休的打算，但是也不再願意承擔新生銀行那樣的拯救者角色。他不願意生活在日本，每一個向日本制度挑戰的人都覺得生活在國外更舒適。
他甚至計劃在兩年之後定居北京點擊查看北京及更多城市天氣預報。新生銀行當年的投資人之一剛剛募集到70億美元的二期基金——這家世界最大的、專注於金融服務業投資的私人股權基金已經登陸中國，它的操盤手之一是79歲的八城政基。
他的工作還包括成為一家IT公司的董事，為這家公司在日本拓展業務提供經驗。他總是對IT感興趣，新生銀行更換IT系統的案例已經成為了《哈佛商業評論》的案例。
他的選擇還包括倫敦經濟學院和哈佛商學院的教職，或者徹底休息，跟着紐約交響樂團的演出季週遊世界。
「我從來不為未來作規劃。」八城政基仰天大笑。
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