中國房地產銷售面積在今年前4個月同比下降6.9%(2013年全年增長17.2%);商品房銷售價格在今年前4個月同比下降0.9%(2013年全年增長7.7%，圖表1)，這些數據表明房地產進入了新一輪的下行周期。
此前房地產的幾次下行周期都要麼是由外部因素(如2008-2009年全球金融危機)，要麼是由國內的調控政策(如2010-2011年政府開始實行房地產限購政策)所引發的，但本輪中國的房地產下行周期背後並沒有此類因素推動。我們認為此次房地產市場走弱更多是基本面因素推動，因此政府放鬆房地產政策所起到的效果可能不如前幾次下行周期。
人口結構變化導致購房需求觸頂
人口結構的變化可對房地產需求起到重要影響。自「「「「「「新中國」」」」」」成立後的1950至1970年代初期，伴隨和平環境、醫療條件改善以及政府的「光榮母親」政策鼓勵生育，中國出生率保持在千分之30左右的高位，誕生了為數眾多的「嬰兒潮」一代。但中國於1970年代末在全國範圍內實施「獨生子女」政策，導致出生率驟降。
在1980-2010年間，嬰兒潮一代陸續進入工作崗位，適齡工作人口佔比不斷上升(圖表2)，推動了經濟增長，也帶動了對於房地產的需求。
隨着嬰兒潮一代年滿65歲開始退休，中國人口紅利預計在2015年見頂，之後顯著下降。退休後，嬰兒潮一代可能不再買房，擁有多套房產的人甚至可能賣掉一些房產。而他們的下一代，即計劃生育時期出生的一代，人口較少，因此也帶動房地產需求下滑。
家庭房屋購買力下降
圖表：主要城市房屋購買力情況
過去幾年，中國主要城市的房價增速超過了居民收入增速，估算的購房居民的月供收入比有所上升，顯示出房屋購買力下降。具體來說，如果假設居住在一二線城市，收入處平均水平的一戶家庭購買了一套90平米的商品房，首付30%，貸款70%，在現行利率下，該家庭的房貸月供收入比已達到了為78%(2010年這一數字為62%，圖表3)。月供收入比畸高顯示房地產價格對普通家庭來說已經到了難以承受的高位。這些主要城市的房價需要分別下降36%和49%，才能使月供收入比下降到50%和40%。
房地產供給過剩
過去幾年，房地產飛速發展中，在建商品住宅於2013年底達到48.63億平方米，相當於當年商品房需求量的4.2倍(包括來自城鎮新增人口和現有人口的需求)，高於其長期3.3倍的平均值(圖表4)。未來幾年，隨着人口結構拐點在2015年到來，需求可能下滑，這一倍數可能繼續提高。
城鎮化也無法拯救中國房地產市場。即使我們假設中國可能保持目前較快的城鎮化速度(每年1900萬新增城鎮人口)，目前的在建商品住宅(48.63億平方米)也可以滿足未來8年城鎮新增人口的需求(假設人均居住面積為32.7平方米，參照住建部2012年公佈的數據)。此外，大多數城鎮新增人口為外來農民工，無法承受當前主要城市的房價水平。他們的住房需求應該主要由保障性住房來解決。
房屋供給過剩也體現在住宅投資占GDP的比重過高，根據香港金管局在2014年3月發佈的「Half Yearly Monetary and Financial Stability Report」，房地產行業增加值約佔中國GDP的12%，我們根據此估算以及住宅房地產固定資本投資占房地產固定資本投資總額的比例，估算了住宅投資佔GDP的比重，這一比例在中國已達到8.5%(圖表5)，高於大多數發達國家的歷史峰值(美國：6.5%，2005年;日本：6.7%，1980年;英國：4.6%，2006年)，同時也接近西班牙2006年的峰值9.5%(西班牙於2007年房地產泡沫破滅，房價自此下降了40%多)。
