和訊專欄作者蘇東
31日，面對越來越猛烈的來自央視等媒體的攻擊，萬科回應明確表示其稅收不存在應繳未繳情況。在為自己的經營辯護的同時，萬科披露，近三年萬科計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅144億，而其2010-2012三年來淨利潤不過294.53億。央視12月30日報道稱，房地產巨頭萬科拖欠44億元土地增值稅。
這無疑是在一種相當憤怒的情況下做出的回應。也因為萬科的回應，我們看到了當前房價如此之高的真相，而且也讓我們真實看清楚了誰才是高房價最大受益者的——拿走了房價80%好處的政府部門才是最大受益者，而他們也是房價高企的真正原因(本人所稱拿走房價80%的地方僅包括那些房價各外高企的少數城市，請反駁者不要拿全國數據平均，而這通常是耍無賴者願意做的事情)。
為何說政府拿走了房價的80%，請容我為各位細細算來。
構成房價的開發成本是房地產公司首先想要收回的。這部分成本中最大的一塊就是上繳給各級政府的部分。
首先是針對房地產方面的稅收，這其中就包括此次央視大做文章的土地增值稅。具體的與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費(營業稅，城市維護建設稅和教育費附加)，契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等;根據萬科所稱，其繳納的稅收比自身的淨利潤高兩倍的比例，而今年前三季度，A股132家房地產上市公司，剔除虧損企業，整體淨利潤率為13.03%，可以看出房地產稅收所佔成本約佔20%左右。
除稅之外，另一部分是行政性收費，主要是由各地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，這些行政性收費項目繁多到多如牛毛的地步，而且很不規範。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在20%左右。
當然，房地產開發最大的一塊費用是還是土地出讓金，目前我國房地產開發企業要想取得土地只有一種方式，就是必須通過政府那裏通過招標、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，尤其是在那些房價高企的重點城市中，土地費用已佔30-60%，並還有進一步上升的趨勢。
除此之外，房地產企業貸款利息。房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助金融機構，特別是銀行的信貸資金，而支付的利息也成為開發企業的一個沉重負擔。雖然現在銀行對外列出的開發貸款名義利率並不高，但銀行會以各種名義巧立名目，向開發商收取各種費用，比如財務顧問費、公證費、保險(放心保)費、手續費等等。
這一切都增加了最終房價，已經到達最終房價的80%左右。
由以上介紹可以看到，中國在房地產方面的稅費負擔已相當重了。由於稅費主要集中在開發環節，所以，買房人自己感覺不到稅重，但其實我們買房時繳納的房款中有相當一部分就已經包含了稅費，基本都是由購房者承擔的。
政府機構總是傾向於多收錢的。早有人分析過政府的行為，而那些已經發生過的事實也總是在提醒我們，政府部門是存在謀利衝動的。一旦涉及到利益，有「錢圖」的話，相關的部門都會爭先恐後要來插一腳。而如果沒利益就消極怠工，甚至拒絕去做。
在中國，還有一個問題是，誰也不知道，收上來的那部分錢都幹了什麼，用到什麼地方了?更令人驚訝的是，很多稅收還是打着抑制房價的幌子收上來的。
很可能這些稅費只是成了某些官員吃喝的菜金，也可能被以各種名目增加了機構的人手，擴大了編制——中國的吃飯財政其實就是這樣養成的——只要有多餘的錢收上來了，有錢花了，各級政府官員就會想法子增加吃飯的人手。實際上，我們真的需要養活這麼多公務員，還有很多名義上似乎不是公務員，但是仍然有名目繁多官名的官員、事業編制人員，此外還有政府僱用的大量編外的臨時人員。
實際上，中國的稅負已經相當重了。根據近年的《福布斯》資料顯示，中國大陸的「稅負痛苦指數」位居全球第二，中國社科院財政與貿易經濟研究所2010年發佈的《中國財政政策報告2009/2010》，中國的宏觀稅負是32.2%。高稅負已經成為中國經濟發展最大的瓶頸。
除以上所列舉的房地產方面的稅收之外，房地產公司在開發時還要繳納大量稅費，以下這些是部分整理的有關房地產的收費，主要根據房地產開發的九個流程階段，分為九大項。由這些費用，可以看出當前針對房地產行業的各種稅費達到了多麼變態的地步。如果這些規定還不被稱為是惡法，那就真的不存在惡法了。而某些無良媒體在這樣的情況下還在幫助做壞事，的確已經到了令人髮指的地步。
一、房地產立項階段：
編制可行性研究報告書費
房地產辦理用地階段
征地管理費
土地權屬登記費
土地出讓金等
二、房地產房屋拆遷階段：
房屋拆遷管理費
房屋拆遷補償安置費
房屋拆遷費等
三、房地產勘察設計階段：
工程監理費
工程地質勘察費等
四、房地產項目報驗階段：
工程報建手續費
市政公用設施配套費
建築工程質量監督費
建築工程安全監督費
人防方案審核費
人防工程異地建設費
施工臨時用電佔用費
永久供電設施安裝費
供水管徑基本費
供水管道施工安裝費
消防方案審核費等
五、招投標階段：
工程招標或登記費
工程招標公告費等
六、房地產施工階段：
建築工程施工費
工程保險金
施工污水排放費
建築施工作業時間許可證費
建築噪音超標費等
七、房地產竣工銷售階段：
房屋建築面積測量費
房屋評估費用等
八、房地產企業相關費用：
行政管理費
各團體協會年會員費
法律顧問諮詢費
財務年審計或法人審計費
作者簡介：蘇東，和訊專欄作者，財經作家，媒體人，已出版《了不起的中國人》、《房地產真相》兩本著作。信奉自由市場經濟，認為政府充當守夜人角色，不干涉經濟發展，會達到經濟效率的最大化。寫作的兩本書中，《房地產真相》是迄今對房價形成原因解釋最透徹的一本書，而《了不起的中國人》則從文化角度解釋了中國奇蹟。
