溫州第一爛尾樓如何形成
通過銀行借貸、民間借貸以及信託融資，泰宇花苑形成了一個資本泡沫，最終在樓市調控中無力支撐。
「三高市場」房地產產業中從來不缺這樣的賭局：憑藉少量自有資金，撬動信貸、信託槓桿，再依託高息民間借貸輾轉騰挪，最終將高額融資成本的償付，全倉押寶於房產的高回報。
然而，信貸收緊和房地產調控雙管齊下，這樣的賭局贏面縮小了;高利貸像隨時要從腦袋上噼下來的利劍，斬斷賭局裏脆弱的資金鍊以及所有有關它的暴富美夢。
鰲江大盤凋零
溫州平陽縣鰲江，是浙南富庶小鎮。
蒙塵的「鰲江中央，繁華之上」的房產廣告至今還矗立在鰲江鎮中心的新河橋畔，其身後即是被稱為「溫州第一爛尾樓」的在建樓盤泰宇花苑。
三幢已經結構封頂的高層建築鶴立雞群，但目前處於停工狀態，沒有工人勞作的身影。圍牆裏一片狼藉：結構封頂的4、5、6號樓的門洞、窗洞豁開，尚未安裝玻璃，其中一棟連外牆都還沒刷完。地下車庫已被雨水淹沒。旁邊的1、2、3號樓僅打下一些樁基，雜草亂生，垃圾遍地。
數十米之外的新河南路上的售樓處捲簾門緊閉。自從當地政府為「泰宇花苑」設立的工作協調小組駐紮地從此處搬走後，更是門可羅雀。
「前年底就停工了，現在每天就幾個買了房的業主會來看看。」門衛說。
肖先生是其中的業主之一，於2009年6月以每平方米6800元，在此認購一套140餘平方米的房子，每月按揭貸款3000多元。
「本來去年8月31日交房的，但8月底的時候就知道房產商無法交房，也沒有接到正式通知。業主們開了三次大會，統一了意見，選代表維權。每一棟樓選了棟長，每個單元選了單元長，共二三十個業主代表。前不久就有一次維權活動。」他說，「聽說3月底會重新開工。如果沒開工的話，業主還要繼續維權。」
像肖先生這樣的業主約有500餘人。2012年底，業主們幾乎每天都在不同的地方為自己維權。
陳氏的融資賬本
出生於1953年的陳岳西，系浙江溫嶺人。1999年，陳岳西與金雲城、金彩雲共同設立了泰宇房地產開發有限公司(以下簡稱泰宇房產)，註冊資金1億元，陳岳西出資90%，為公司實際控股人。此外，陳岳西還擁有另外兩家房地產開發公司：四川泰豐和衡陽泰宇。
為了開發泰宇花苑，陳岳西先後通過中國建設銀行(4.70,0.06,1.29%)溫州分行借貸、民間借貸以及安信信託(11.89,0.06,0.51%)融資。
位於鰲江鎮中心地帶的泰宇花苑，屬當地的舊城改造項目。該地塊總用地面積41400平方米，登記分為【平國用(2005)第2-8135號】和【平國用(2006)第2-8036號】兩本土地證。
2002年，泰宇房產通過掛牌出讓方式競拍獲得【平國用(2006)第2-8036號】地塊，2006年辦理完土地證。此後，陳岳西將土地抵押給中國建行溫州分行，貸得1.5億元。
2011年4月，陳岳西又將另一塊地【平國用(2005)第2-8135號】的土地使用權以第一順位抵押給安信信託，將前述地塊【平國用(2006)第2-8036號】的使用權以第二順位抵押給安信信託，同時，陳岳西將持有的項目公司90%的股權質押給安信信託，作為其償還信託貸款本金及利息的履約擔保。
而安信方面則發行「溫州泰宇花苑項目開發貸款集合資金信託計劃(查詢信託產品)」，發行規模4億元，為期兩年，其中2億元用於償還銀行及公司外部借款，其餘2億元用於泰宇花苑項目的後續開發建設，根據投資金額的不同，預期年收益率在10%到11.8%。
值得注意的是，這兩塊地本次估值已達11.5億元，而此前，兩塊地的評估價僅為3.69億元。評估價抬高的理由是「土地使用權升值」。
此外，陳岳西還通過民間借貸籌集資金。一位內部人士告訴《浙商》記者，陳岳西的民間借貸涉及近70個債權人，本息數額約達4.9億元，甚至略高於信託融資。目前該項債務還在進行逐筆司法認證。
截至去年9月，泰宇房產欠稅總計887萬元，拖欠溫州建設有限公司、三箭建設工程集團等施工單位約3300萬元工程款。
「欠的工程款不止這個數。」現場留守的建設單位工作人員說，「我們還給他墊了兩塊地的保證金，共計2700萬元。」
捲款跑路成謎
就在安信信託將4億元匯入泰宇房產貸款賬戶的1個月前，也就是2011年底，泰宇花苑項目已完全停工。此時的陳岳西，已經開始感受到腹背受敵的壓力。
溫州商品房網上銷售管理系統數據顯示，2009年，泰宇花苑的4、6號樓先後開盤出售，儘管銷售狀況火爆，房源幾乎售罄，但是5900元/平方米—7900元/平方米的價格與安信信託13500元/平方米的估價相去甚遠。
而2012年1月推出5號樓的158套房源，均價為1.1萬元/平方米，雖然與安信信託的估價略有接近，但由於遭遇房產政策調控，截至去年年底，售出房源尚不足半數。
相較於前方銷售受挫，更可怕的是後院的資金鍊也開始告急。
數月前，陳岳西曾說，是民間借貸的危機和房產調控使他陷入困境。2011年溫州民間借貸危機爆發，高利貸上門討債，建行也抽其資金，導致工地停工。而當地政府部門辦事的拖拉又讓他遲遲拿不到5號樓的預售證，「有市場時不給我們賣，後來市場冷了，房子也賣不動了。」
不堪壓力的陳岳西選擇跑路。去年7月1日，陳岳西攜帶從預售賬戶中提取的4億元，由上海浦東出境，卻將2011年以來溫州「第一爛尾樓」留在了身後。坊間傳說，他去了美國，持的是旅遊簽證。
蹊蹺的是，在房地產項目預售資金進行封閉管理的情況下，陳岳西如何能席捲4億元巨款跑路?
平陽縣政府證實了預售款被提走一事，但通過什麼方式提取，當地政府、銀行等均不願提及。
「銀行對資金賬戶一般都有審查責任，要有票證、相關合同，才能把錢取出來，而涉及土地、房產的資金賬戶，更有特殊監管，能把錢拿出來確實很奇怪。」上海律師杜躍平表示。
怎麼收拾13億元債務
去年8月，平陽縣政府成立了泰宇花苑工作協調處置小組，由平陽縣政法委副書記葉永武擔任組長。據該小組估算，陳岳西留下的債務共約13億元。
可是，三幢樓的工程造價共2億多元，若按估值，拿地價格最高不過3.69億元，也就是說，陳岳西總投資不過五六億元，何以欠下13億元的巨額債務?
「可能是因為他自有資金太少，大部分依賴融資。這在溫州房地產商中很普遍，膽大者在民間迅速融資，借高利貸中標後，稍加開發，期待房地產高回報來償付利息。這種模式在樓市熱的時候可行，一旦遭遇房地產政策性調控，就會出現問題。」溫州中小企業促進會會長周德文分析說。
面對爛尾困局，泰宇花苑工作協調處置小組設計了兩套方案：一是進入破產清算，二是續建剩餘項目。該小組更傾向於後者，希望中國建行溫州分行、安信信託以及自然債權人能出資續建後期未完工項目，出售後以盈利方式償債。
據處置小組計算，若走破產清算程序，眼下只剩下7萬平方米左右的樓層面積，即便按樓盤價13000元/平方米測算，也遠遠不夠。而若續資再建1、2、3號樓，售後項目收益預計為9.2億元，資金缺口則縮小在3.8億元至4.8億元間。
「縣政府已經發了紅頭文件，3月份開始續建樓盤，儘早將房屋交付到購房戶手中，資金由政府暫時墊付。」該處置小組的一位工作人員介紹說，當地法院已經啟動司法重整程序，以確保購房戶儘快拿房。
隨着安信信託的泰宇花苑項目4月底到期，安信信託也即將面臨償付客戶的現實。陳岳西的跑路，讓泰宇花苑的這個「大債主」也陷入了深度焦慮，續建計劃也因此遭遇變數。
2012年12月，安信信託在上海提起訴訟，要求將5號樓剩下的70多套房源賣掉，以便其收回一部分資金，然後再拍賣土地。但是，這種剝離優質資產的方法，顯然會讓本有意接盤的開發商退避三舍，更難獲得當地政府的認同。
2013年元旦前，最大的兩位債權人安信信託和中國建行溫州分行，已經在上海市二中院完成了土地確權，雙方確認，目前工程爛尾、業主糾紛纏身的泰宇花苑4、5、6號樓對應的地塊，全部為中國建行溫州分行抵押物，與安信信託無關。
然而，一位處置小組的工作人員透露，當地政府有資料顯示，牽涉其中的4、5、6號樓也牽涉到了安信信託。牽涉到糾紛的是這個項目4萬餘平方米土地的使用權。而這些土地正是開發商資金啟動的主要籌碼。
有分析者稱，泰宇房產抵押給中國建行溫州分行和抵押給安信信託的土地應為同一塊，因此應該是不合規的二次抵押。但建行內部人士認為建行和安信信託是抵押順位關係，不存在二次抵押一說。
2月20日，兩位大債主中國建行溫州分行、安信信託在上海二中院進一步協調，再次商討上述工程處置方案。
該項目的代管律師告訴《浙商》記者，目前泰宇花苑樓盤已啟動司法破產程序。根據破產法，牽涉此項目的官司應該中止。然而，中國建行溫州分行和安信信託依然在推進官司。
[專家點評]
葉偉江上海名博房產投資有限公司董事長
房地產行業對於資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時間差，使得房企假借各種融資工具拿地是無奈之下的選擇。
隨着政府房產政策的逐步收緊，地產企業的融資越發困難是不爭的事實。對於諸多面臨資金窘境的房企來說，長期面臨上市融資道路被封、銀行融資渠道變窄、信託兌付壓力巨大、民間借貸風險太高的尷尬處境。
房地產公司應該均衡自有資金比例，一方面在資金不足和地產市場整體偏冷的情況下宜適度放慢拿地步伐，而從政府層面來說，在巨大的金融服務需求下，地產金融工具的創新也是當務之急。
