上海市長PK工商聯 否認地方政府造就高房價

2009年03月09日11:51　　來源：

余豐慧：政府從樓市拿多少錢不該是糊塗賬

來源：信息時報

上海市市長對全國工商聯數據的反駁，顯然是難以服眾的。這是因為，他空口無憑。而全國工商聯拿出了具體數據，百姓對他們數據的認同感就會很強。

全國工商聯在政協會上遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言說，其房地產商會去年就全國9城市「房地產企業的開發費用」的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋總稅收)所佔比例為49.42%。其中，三個一線城市中，上海的開發項目流向政府的份額最高，達64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。對此，全國人大代表、上海市市長韓正說，不知全國工商聯的數據怎麼來的，肯定有誤。不過，他沒有透露自己掌握的數據（《中國青年報》3月8日）。

雖說，全國工商聯為其成員利益說話的因素不能排除，但應該肯定，這份發言稿提出的問題值得深思。住房價格居高不下的真正原因究竟是什麼呢？包括業內人士在內的人們分析認為，開發商暴利、土地價格居高不下、各種稅費負擔過重等都是主要原因。百姓大罵開發商不顧民眾買不起房的現實，一味牟取暴利；而許多開發商則指責政府土地價格過高推高房價。那麼，到底開發商謀取暴利的程度如何？在住房開發中多少錢流向了政府腰包？始終是一本糊塗賬。正因為如此，社會民眾要求地方政府牽頭公開住房開發成本，然而，大多數地方政府並沒有這麼做。這次，全國工商聯拿出了數據，證明在住房開發總費用中，流向政府部分所佔的比例很高，是一個好開端。因為此舉會倒逼政府公開回應，從而也拿出一份住房開發成本數據。

政府在住房開發總費用中拿走的錢是最複雜的，但政府有那麼多專家，要搞清楚這筆賬是沒有問題的。那麼，公開住房建設成本還有何難？這可能是因為，一些地方政府根本就不願或不敢公開。

至於上海市長對全國工商聯數據的反駁，並斷然說「肯定有誤」，顯然是難以服眾的。這是因為，一是他空口無憑，二是僅列舉一個「個案」得出上述結論。按理說，你斷然以「肯定有誤」的口氣否定人家的數據，你自己應該拿出「沒有從房地產拿那麼多錢」的具體數據，這樣才能駁倒對方。「並沒有拿那麼多錢」的真憑實據，只是根據個案，口頭說說，怎麼能夠服眾，怎麼能夠駁倒對方呢？

我們猜測全國工商聯肯定不服氣，主要原因是，既然是提交給全國政協大會的發言報告，其數據應該是經過周密調查得出的，而不應該是隨意和主觀臆測的。上海市長的反駁不能服眾的原因是，政府的土地款、稅費佔據了住房開發成本的一大塊，早已被公眾所批評。樓市對地方GDP的貢獻率和對少數腐敗官員的「貢獻率」，反覆被輿論所提及，而政府卻甚少正面回應。地方政府不公開回應，只能讓百姓充滿猜疑。現在，全國工商聯拿出了具體數據，百姓對他們數據的認同感就會很強。

我們希望上海等城市拿出具體數據來並公佈於社會。我們也希望開發商的利潤及所有成本也能夠公諸於眾。同時，我們還希望以此促進政府公開當地城市住房建設成本和構成，切實把城市高房價降下來，促進百姓安居樂業，促進房地產行業健康發展，確保中國金融安全。

********************************

上海房地產開發成本高主要與政府有關

全國「兩會」期間，有關提案披露「上海的開發項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，相應地，企業剩餘所佔份額最小，只有4.15%」的情況，令上海房地產成為關注的焦點。某開發商的投資部人士表示，相對其它城市，上海的成本確實最高，其中主要部分與政府有關。

　　據《21世紀經濟報道》報道，該人士解釋：「以本公司在上海某主力樓盤為例，若同樣的項目在杭州等其他城市開發，成本可以減少超過每平方米1500元（建築面積，下同）。」

　　近五年上海市地方財政收入與房地產行業數據顯示，兩者之間呈現明顯正相關，尤其在上海房地產市場空前火爆的2007年，該市全年地方財政收入2102.63億元，比上年增長31.4%，高於其它年份10%－20%。

　　上海開發成本高在哪裏？

　　一般而言，房地產開發企業的總成本包括直接成本和運營成本。在直接成本項下，又包括前期工程成本、土地成本（繳納給政府的土地出讓金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設施和不可預見費等6個子項；在運營成本項下，又包括銷售費用、財務費用和開發間接費用等3個子項。

　　據這位投資部資深人士表示，這些成本中，建安成本、銷售費用、財務費用等，是開發商基本可控的，同一個開發商，在不同城市進行項目運作時，差別不會太大。

　　「但是土地、地方公共配套費等成本，開發商控制的主動性不大，不同城市不同區域的差別會很大。其中，土地成本是最主要的影響因素。」

　　另據詳細數據顯示，在上海，土地成本在開發項目總成本的比例始終保持在50%以上，從2002年至2005年，這一比例分別為56.3%、52.4%、53.4%、53.6%，僅2006年降至49.5%，但2007年又重新回到53.4%的高位。

而上述提案涉及的「2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個城市房地產開發企業的調查，包括62個開發企業，涉及到81個房地產項目。」調查結果顯示，土地成本所佔比例平均為41.2%。

　　上述房企投資部資深人士表示，在上海，土地成本比例大致呈現從外環、中環、內環市中心區域逐漸上升的特點，依次為40%左右、50%左右、60%左右。市中心個別項目的土地成本甚至可以高達80%。「如果不考慮土地成本因素，大部分的房地產項目，不管在哪個城市，其價格不會超過2000元/平方米。」

　　如果說現行模式下土地爭奪帶來的高地價是一種必然，那麼，土地成本之外各類公共配套設施費的巨大差別，則更令開發企業頗感無奈。

　　不同城市不同標準的公共配套設施費，是導致不同城市流向當地政府總成本比例出現差別的第二大因素。而這部分費用，上海遠遠高於其他城市。據了解，上海房地產項目的基礎設施配套費標準平均在每平方米320元，其他城市則相對「廉價」很多，其它多數長三角城市該費用一般為每平方米100元多，例如蘇州約為每平方米120元。

　　「這一費用還涉及到政府返還環節，主要依據開發商在項目中投資學校、醫院等公共設施的比例，來決定返還額。不過，在上海，即使一個住宅項目同時配建醫院和學校，返還額一般是每平方米100元，還依然明顯高於其他城市。」這位投資部人士透露。

　　另外，項目的水電氣等小配套費用，是第三大影響因素。

　　滬上多家房地產企業消息，這筆費用總額雖不大，但不同項目的收費標準差別巨大。調查顯示，2002年至2007年，上海房地產項目公共配套設施佔總成本的比例分別已達到0.9%、1.5%、1.3%、1.2%、1.3%和1.2%。

　　此外，2002年到2006年，上海項目的前期工程佔總成本比例逐年上升（從0.5%上升到1.5%），2007年該比例降為0.8%。

　　正相關：地方財政與房地產

　　上述提案相關負責人強調，相關的調查和提案，出發點不是針對地方政府，而是希望通過對成本的分析，從土地出讓制度、房地產財稅改革等途徑尋求解決房價居高不下的老問題。

　　事實正是，近幾年，房地產行業的表現與當年的地方財政收入呈現明顯正相關，地方財政過度依賴房地產。

　　分析上海市官方統計部門近五年來公佈的數據發現，房地產行業的景氣很大程度上影響着當年地方財政收入。

　　在2004年、2007年上海房地產景氣的年份，上海全年商品住宅銷售額分別為2064.74億元大增58.8%、2706.3億元大增47%，相應的該市全年地方財政收入分別為1119.72億元增長24.5%、2102.63億元增長31.4%，均出現超過20%以上的較大增幅。

　　2006年及2008年房地產行業處於調整期的年份，上海市全年房地產開發投資額分別為1275.59億元略增2.3%、1366.87億元略增4.5%，全年商品房銷售額分別為2177.08億元僅增長0.7%、1608.47億元大幅下降40.6%，相應地，該市全年地方財政收入分別為1600.37億元僅增長11.6%、2382.34億元僅增長13.3%。

　　這種關係在實際運作中給開發企業帶來的直接感受，就是企業開發成本中流向政府的比例居高不下。「所謂流向政府，並不僅僅是如土地出讓金等直接交給地方政府的部分，還包括其它泛政府性質的一些機構，如和公建配套相關的水電氣等國資企業。開發企業與這些泛政府性質的角色談判的具體費用，實際上也是流向政府的組成部分。」

　　日前，上海市市長韓正對相關提案披露的調查結果表示質疑，稱實際並沒有如此高的比例。

　　但關於這一比例的詳細數字，並沒有直接的公開數據。在查閱過程中， 2004年和2005年，上海市曾在當年財政收支概況中披露，全市房產稅完成分別為27.08億元增長20.8%和34.1億元增長25.9%，但除此之外的年份，官方統計網站上並未披露相關數據。

　　在土地出讓收入，也並未有官方統計數據公佈。據民間研究機構根據上海市通過當年公告出讓住、商、辦（包括其它）地塊的信息統計顯示，2007年和2008年僅這部分土地出讓收入就分別達391.42億元和154.26億元。