房地產開發企業去年大規模拿地的風光持續沒多久，眼下巨量土地儲備已經成為地產商資金周轉環節上最大的風險因素。有業內人士統計，由於土地大量囤積恰逢資金面緊縮，今年房地產行業總資金缺口高達一萬億元以上。
分析稱，龐大的資金缺口將讓眾多房地產企業招架不住，甚至倒閉。由此引發的連鎖反應，或有可能危及金融安全。
激進吞地險撐死
當初囫圇吞下的土地，如今要麼想辦法消化掉，要麼把自己活活撐死。信貸緊縮的壓力，觀望氣氛的濃郁，加上資本市場的不振，土地交易價格下降，一系列內因外「患」的影響開始在房企身上顯現。
作為一線地產商，萬科、招商、金地、保利等上市公司所反映資金狀況的各項指標均不容樂觀。2007年年報顯示，以上四大公司的每股經營性現金流均為負值。而在二、三線地產商中，這一窘境更加明顯。
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰經過評估囤積土地開發資金、緊縮銀根影響、直接融資萎縮和土地出讓款後，得出如下驚人結論：2008年中國房地產行業，資金缺口超過1萬億元。
然而，極度渴望資金的地產商們的融資渠道卻被阻塞。恆大地產上市功虧一簣，在其身後，40多家排隊等着融資的待上市地產企業幾乎陷入絕望。
據統計，2007年在全國一二線城市誕生了大大小小20餘個知名「地王」。經常參與這些地王爭奪戰的是以下上市公司：北辰實業、蘇寧環球、富力地產、豫園商城、世茂股份等。但是，這些公司的財務狀況也幾乎無一例外緊張。
即使是已經在香港上市的「大地主」碧桂園，財務狀況也不容樂觀。據稱，其總負債為192.3億港元，現金只有約10.13億港元。雖然碧桂園隨後予以否認，但其財務狀況仍為人詬病。
去年重慶市被輿論指稱的地王有兩個。一個是恆大地產以25.3億元摘得的位於重慶渝中區和九龍坡區的兩幅黃金地塊，成交價高出底價16億元；另一塊則是信和置業斥資82億元，摘得的重慶市原三鋼廠307.6畝地塊。
據證實，目前這兩塊地王都未有開工跡象。業內人士預判，兩塊地王短時間內不會入市，原因是目前重慶市場低迷，且地王成本已突破周邊房價，貿然開盤即意味着虧損。
值得一提的是，信貸緊縮政策和反囤地的系列調控政策開始顯現效果，最近國內土地市場明顯降溫。因為乏人問津，一些地塊以底價成交，甚至流標。
4月9日，上海土地交易市場舉行首場土地競拍。在出讓的8幅土地中，有兩幅流標，3幅只有一個競買人，其中最受關注的南匯區惠南鎮金粵廣場儲備地塊只有兩家開發商參與競標，而2443.2元/平方米的成交樓板價不到去年高峰時期的一半。上海土地市場在經歷瘋狂之後，地價恢復理性的速度和當初瘋漲一樣迅速。
從最近成都樓市土地拍賣現場的成交中看出一個明顯的特徵，同一區域現在的土地成交價格相對去年全部呈負增長。同樣的一個區域內，去年要賣1130萬元/畝的土地，近來只賣484萬元/畝。
開發商賣房賣地「自救」
與前些年「只要手中有地，貸款找上門」的情況大相逕庭的是，從去年下半年開始，銀行對於開發貸款的審核批貸已經非常謹慎，貸款門檻越來越高。中央又明確從緊的貨幣政策，更嚴格控制信貸。而每年的6月和12月是開發商還銀行貸款的時期。不僅難以貸出新的開發資金，而且還需要償還前期的銀行貸款，不少開發商更加感覺到「日子難挨」。
銀行貸款的路不好走了，不少房企把上市作為「救命稻草」，但是前不久恆大IPO擱置，也給不少曾想上市融資的房地產企業以猛烈的一擊。
近段時間，伴隨國務院關於節約集約用地的通知出台，「土地閒置一年不開發收取20%閒置費，兩年不開發無償收回」的政策重申後，開發商「閒置土地」，在很大程度上將成為清理的主體。
一邊是依法查處閒置囤積土地現象，一邊是銀行貸款受限、上市融資困難。在此背景下，誰賣樓賣得快，資金回收得越多，誰就佔據市場主動。可見，面對「錢荒困局」，開發商正加速資金回籠速度，追崇「現金為王」。
例如，恆大正積極轉戰私募融資，同時啟動了一個500億的年度銷售計劃，為此廣州等多個樓盤正批量降價處理。越來越多的房地產商降低盈利預期，以爭取回籠更多的資金。金地集團負責人表示，會考慮做價格的調整，來加快銷售速度。
廣州富力地產股份有限公司董事長李思廉日前在廣州舉辦的2008中國房地產市場預測高峰論壇上表示，對於回歸A股，如果半年之內能回歸，富力的融資將更快；如果不能，富力將拼命賣樓，放緩拿地。
同時，開發商降價賣房帶來的負面效應也不能忽視。近日，深圳退房風波接二連三，緣由是開發商的降價行動讓一批前期買房的准業主「抓狂」。面對資產縮水，資金被深度套牢的准業主們終於忍無可忍，逼開發商做出讓步。而開發商一旦妥協，資金鍊又將面臨窘境。
業內人士表示，如今大部分開發商現金流緊張，要是房子賣不動，就比較危險，因為開發商自掏腰包的主要是買地的錢，開發時的各種工程款和稅費等往往會拖到銷售回款後再付，一旦銷售遇冷，風險隨之而來。
最近，為了儘快籌集資金，重慶市一些房產商開始「賣地」融資。重慶市聯合產權交易網日前發佈的數據顯示，在重點項目一欄，重慶各區縣掛牌轉讓項目17個，其中房地產項目就有13個。
房地產信貸風險迫近
近期土地流拍增多、土地成交價格急速下降，由此將導致房價下跌。這一信號使得銀行無比緊張，因為這會使銀行的開發貸款風險完全暴露出來。此前，開發貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，而土地的價格在前幾年一直比較堅挺，即使是在2006年宏觀調控後也是如此。
2007年下半年，土地拍賣價格達到近年來的峰值，此後在宏觀調控趨緊的背景下，銀行仍發放了大量的開發貸款。尤其是在去年年底，由於預期貨幣政策在2008年會進一步緊縮，銀行主動向一些優質開發商發放了數量不小的開發貸款，甚至包括信用貸款。
目前，一些大型商業銀行的開發貸款比重在所有貸款業務中僅次於批發和零售貸款。如工行2007年房地產開發貸款為3039.84億元，比上年增長了約32%，增速居大型商業銀行之首，在貸款結構中的比重從9.01%上升到10.4%。
而去年新增的開發貸款中有相當一部分是在地價到達高位時抵押的，土地交易價格的快速下滑將首先使這部分貸款的風險暴露無遺。
銀行對土地抵押貸款一般是按其評估價的50%-70%的比例進行風險折扣，根據企業的資質、經營等情況具體評定。假設一塊土地評估價格為2000萬元，開發商以70%的折扣率獲得銀行貸款1400萬元，如果地價下跌20%，該抵押土地的價值將只有1600萬元，銀行風險就開始暴露；如果下跌30%，土地價值將只有1400萬元，銀行資產就有可能出現損失。而如果在土地評估中還存有水分，銀行資產的潛在風險就會更大。讓銀行更不放心的是，在所有開發貸款中，還有一部分為非抵押貸款。
這對於銀行的風險是不言而喻的，尤其是在地價下行、開發商面臨資金鍊斷裂風險時，銀行以土地抵押構成的風險防線很可能被衝破。值得一提的是，除了工行外，其他的上市銀行2007年房地產貸款也都呈增長態勢。
目前，大多數銀行發放的開發貸款為3年期左右，從2005年和2006年銀行開始大規模發放，按此推算，大多數開發貸款將會集中在今明兩年到期，銀行面臨的形勢不容樂觀。
此前，銀行與開發商由於開發貸款而形成了利益共同體，但在銀行在開發貸款風險暴露、開發商資金捉襟見肘的情形下，為求自保，也可能會對開發商採取行動，銀行與開發商分道揚鑣也不是不可能的事。
業內人士表示，現在銀行對房貸的原則是外松內緊，表面上開發貸款和個人房貸都在正常發放，但實際上銀行內部已經是嚴陣以待。有些房地產商為了維持高額利潤而不降價，致使銀行貸款處於高風險之中，銀行採取行動也就成為必然。
據了解，目前各銀行對開發貸款能否全部收回普遍信心不足，銀行業內部估計房地產這一輪調整至少會持續兩年以上，期間極有可能產生大量不良貸款，雖然現在上市銀行股業績靚麗，但如果風險控制不當，大量不良貸款的計提將導致業績大幅下滑。
有關專家指出，這兩年不良貸款在房地產開發貸款領域發生的概率非常大，由於個人按揭貸款有30%的首付再加上每月歸還，房價下降對個人按揭影響不大；而開發貸款由於銷售緩慢將會危害到銀行資產安全。因此，現在銀行必須未雨綢繆，做好各種應對措施，包括要求開發商採取降價等，避免形成大量的不良開發貸款。
