起因：不僅是調控
「調控肯定是直接的原因」某開發企業內部人士認為，正是因為此番幅度此番房地產調控的突然「轉向」，才造成了樓市現有的格局。如果要「追究」深圳樓市「變臉」的源頭，政府調控措施肯定首當其衝，年初的清算土地增值稅並沒有真正動搖市場購買力，隨後的多次加息也被認為只不過是轉移給買家的負擔之一，但是從今年8月份風傳二手房交易的個人所得稅重新評估、嚴格征算開始，深圳樓市初顯「頹勢」。隨後金融手段終於祭出，銀行全面停止二手房信貸業務，對新房信貸也是「嚴加看管」，直至到「第二套房」首付40%的出台，可以說此番調控直指市場流通環節與資金渠道。
「動用了金融手段，這是今年調控的最大亮點。」地產學者戴欣明認為，政府已經意識到抑制非理性需求是調控的重要問題，「這是往年都忽略的。」非理性需求就自然包括炒家，調控的直接作用就是讓炒家離市。戴德梁行第三季度市場報告中就指出：「本季度許多買家推遲或取消購買計劃，多數新開盤項目銷售成績遠不及上半年推出的樓盤。」同時自住客比例高達9成左右。「自住客」的置業能力自然無法和投資客相比，眾廈地產某高層稱，因為市場消費結構的扭轉，才引發了深圳樓市隨後的變化。
但是也有觀點認為，調控不僅僅是唯一因素，「樓市火爆了近2年，這2年時間價格一直在漲」，中原一位策劃師認為，這本身就是一種不正常現象，「除了炒房客，絕大多數人都承受不起如此高的房價」，他認為調控只不過是加速了這一過程的到來，「任何一個市場都不可能只漲不跌」。
影響：逐級擴大
早在今年年初中原的一份報告中就有提及，預計到2007年中後深圳市場將有所變化。但是很多人都沒有預料這種變化會如此突然，變化之急劇也讓人結舌。世華地產置業顧問黃先生就稱，實際上8月份以前就有熟悉的炒家逐漸拋盤，反倒是有不少「菜鳥」加入了炒房的行列，「通常就是看到別人炒房賺了錢，就想進來的，經常找我們要房源。」然而樓市突然「變臉」，卻讓這部分炒家尚未嘗到升值的滋味。
新房銷售率普遍疲軟，從8月份的開盤銷售3－4成，而到10月份大部分高價樓盤的開盤銷售率就在2成左右，甚至更低。而最新事實表明，目前市場購買力對價格相當敏感，萬科、中海的「低價策略」大獲成功就是最好例證。
三級市場方面影響更為直接，深圳房地產信息網公佈的《深圳三級市場第三季度報告》就指出，9月份全市二手房掛牌均價開始下跌，中原深港研究中心的監測數據顯示，深圳二手樓10月上半月成交量比9月同期減少59%，甚至比低谷期的8月份同比減少32%，創出成交量新低。「成交量的低迷將直接導致中介的洗牌」，有市場人士舉例，在亞洲金融危機後香港的中介也僅剩下中原等少數幾家，「深圳可能重現這樣的局面」。
不僅如此，過往那些依靠深圳投資拉動的區域和樓盤，也受到了不同程度的影響。在惠州大亞灣，據統計10月份深圳客成交數量急劇下降，僅接近去年同期的30%；而東莞樓市誘人折扣、促銷活動不斷，「認購排號在前100名的客戶享受95折優惠，前200名客戶享受96折優惠，中獎還享受五折優惠的」諸如此類充斥樓市；而在上半年仍讓深圳投資客們為之瘋狂的外地地產項目，則更為冷清，直接反映在看樓團上，「一個星期才3個報名電話。」某重慶看樓團工作人員如是說。
未來：繼續平淡
「開盤就賣完，一天一個價，這本身就是不正常的。」世聯一位高層稱，相比之下目前的深圳市場並不讓人擔憂。「依靠投資客拉動畢竟不是長久打算」，上文中這位開發企業內部人士也認為，最終的穩定市場還是需要自住客的支撐，「所以現在豪宅的定價比較尷尬，賣貴賣便宜都不好」，價格太高必定冷清，價格過低甚至低於前期價格的話，又會對市場形象和品牌造成打擊。
如果說炒家的離市讓樓市回歸正常的話，那麼這種「平淡」又將延續多久？「樓市將經過一個重新培育置業力量的過程。」深圳社會科學院城市營運研究中心主任高海燕就表示，市場的置業機構正在起本質性的變化，而且因為股市等其它投資渠道的利好，「要原來的那批炒家回來很難」，因此未來仍將以自住客為主，至少在半年之一年內，深圳樓市將維持這樣的平淡。而據了解，目前多數在售樓盤都在醞釀針對自住客的營銷手段，例如打折、送精裝修，以及組織別致的營銷活動。一位地產營銷策劃人員就稱，「近來客戶都要求多在自住客上做文章，注重營銷活動細節。」
「想要樓市重新回暖，相信還是要看銀行。」多年投資經驗的彭小姐稱，金融政策才是讓投資者「卻步」的原因，儘管有傳聞明年年初銀行信貸將會重新放寬，但是多家銀行稱，目前並沒有接到具體通知，工行某負責人就稱：「預計在未來一段時間內，緊縮房貸仍不會改變。」（來源：《深圳商報》）
