| 2007年10月11日 13:28 來源：中國經濟時報 |
9月27日，中國人民銀行、銀監會發佈通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。圖為北京秋季房展會上的銀行推出的房貸廣告。 中新社發 吳芒子 |
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房貸新政執行得「松」與「緊」差別很大，很可能影響到調控的效果。避免「第二套房」信貸政策被隨意解釋的最好辦法是，由監管部門出台政策細則 房貸新政的出台，被視作近年來調控樓市最大的一次動作。但在如何界定第二套房貸上，銀行卻出現了歧義。房貸新政一旦執行得較為寬鬆，很可能影響到調控的效果。 據報道，武漢、濟南等地的民生、招行已公佈實施細則，第二套房明確為「以個人為單位，只看申請貸款當時有沒有房貸」。按上述銀行的細則，判斷是否屬於「第二套房」，就是看購房人是否還有住房貸款餘額尚未還清。也就是說，銀行將以個人為單位考察購房者的房產情況，只要在央行徵信系統中查詢到有尚未還清的房貸記錄，就視作第二套房。換言之，如果在一個家庭中，已經以丈夫的名義貸款買房，那麼妻子或其子女再次申請貸款購房，是不受限制的。 據了解，滬上銀行的實施細則尚未出台，普遍傾向於以個人為單位，而非以家庭為單位認定房產套數；如果原房貸結清，再申請房貸可視為「首套房」貸款。 第二套房貸的認定松與緊，一個關鍵問題是，究竟以「個人」還是以「家庭」為單位進行計算。夫妻雙方各申請一套房貸，或同一家庭內的子女和父母分別以不同人的名義購房，是否屬於第二套房貸？ 房貸新政的初衷，是調整住房供應結構，穩定住房價格，調控樓市。相關答記者問中明確，房貸新政出台的背景，是「針對部分地區房價上漲較快、住房供應結構性矛盾突出等問題」。同時「繼續支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題，引導居民形成資源節約型的住房消費觀念、理性消費」。 貸款首付和利率提高，針對「已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房」的借款人。假如第二套房貸以個人來計，等於三口之家可以同時獲得兩套優惠利率和3成首付的房貸。若原房貸款結清，再申請房貸還可視為「首套房」貸款，三口之家的貸款購房，將可以更大程度超過自住需求。從目前的輿論看，認為部分銀行的第二套房貸認定較為寬鬆。這不禁使人擔心，一個較為寬鬆的第二套房貸的認定政策，是否使房貸新政「雷聲大，雨點小」？ 有一種觀點認為，「商業銀行經營上帶有很強的逐利性，這註定它必然以追逐自身利益最大化為根本出發點。而抑制炒房投機歸根結底應屬於政府責任，這種責任不應轉交銀行承擔。以前一次性付款買房或已結清貸款的客戶，一般都有足夠的還款實力，銀行應該不願放棄這群優質客戶。」按此說法，商業銀行考慮的將是自身經營利潤，而不是對調控樓市的配合。但同時，要清醒地看到，一旦樓市泡沫破裂，受損失最大的將是商業銀行。 房貸新政會不會被商業銀行「忽悠」，是一個不可忽視的問題。按規定，「對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的」，「借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。」這也取決於商業銀行的執行，寬與嚴的結果完全不同。 月收入的衡量標準是什麼？是否有過硬的稅單作為憑證？恐怕執行標準松與緊的差別很大。就個別銀行而言，為了避免樓市調控影響到房貸業務，很可能「忽悠」房貸新政，避免失掉市場份額。據悉，有的銀行人員已在打「擦邊球」，「承諾」客戶在細則正式出台前，對第二套房仍執行三成首付及基準利率。 值得一提的是，有的銀行出台了較為嚴格的政策。例如，江蘇中行以家庭為考察單位，如果其中一人已貸款買房，不管是不是婚前財產，都會被認定為第二套以上住房。重慶部分銀行已經開始要求，如果購買第二套住房的購房者每月需繳納的按揭款，高於其月收入的一半，必須首付五成。 房貸新政的實施細則關係到樓市調控的效果，若要不被商業銀行「忽悠」，需要有一個統一的政策指引。即便以個人為單位進行計算，也有許多細節需要明確，而不能隨意解釋「第二套房」的信貸政策。較好的辦法是，先由監管部門出台政策細則。(張煒) －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ |
央行：銀行九成新增消費貸款是房貸
央行上海總部11日表示，第三季度，中外資金融機構各項貸款增長偏快。同時數據顯示：中資商業銀行人民幣個人消費貸款增長迅猛，九成以上為個人住房貸款所貢獻。央行的季度報告披露，第三季度，上海市中資金融機構新增本外幣貸款433億元，同比多增369.2億元；外資金融機構本外幣貸款增加294.9億元，同比多增210.7億元。
據解放網報道，需要關注的是，第三季度里，上海中資商業銀行新增人民幣個人消費貸款209.9億元，為上半年個人消費貸款增量的兩倍，占其同期人民幣各項貸款增量的7成，對商業銀行信貸增長的拉動作用較強。
按貸款用途分，當季個人住房貸款增加191.3億元（7、8、9三個月分別增加58.7億元、71.3億元和61.3億元），佔個人消費貸款增量的91%，比上半年多增123億元，其中新建房和二手房貸款分別增加104.4億元和86.9億元；當季個人汽車消費貸款增加0.8億元，其中9月份增加1億元；其他消費貸款增加14.4億元。自去年以來，上海個人房貸已經連續11個月呈現正增長態勢。
當季信貸運行還呈現以下兩大變化：一是中資金融機構本外幣貸款增長較快，貸款投向呈現較強的互補性。第三季度，中資金融機構新增人民幣貸款255.7億元，同比多增156.8億元；外匯貸款增加25.8億美元，同比多增28.5億美元。從貸款種類看，人民幣信貸增長以中長期貸款為主，外匯貸款則全面增長。
當季中資金融機構人民幣中長期貸款增加311.8億元，同比多增71.2億元，人民幣短期貸款和票據融資分別減少5億元和91.3億元，同比分別多減70.2億元和少減118.3億元；外匯短期貸款、中長期貸款和進出口貿易融資分別增加11.8億美元、6億美元和7.9億美元，同比分別多增16.4億美元、7.1億美元和5億美元。從貸款機構看，當季新增的人民幣貸款中，中小商業銀行為增長主力，佔全部中資金融機構增量的62.3%，同比多增104億元；當季新增的外匯貸款中，國有商業銀行則是增長主力，佔全部中資金融機構增量的78.2%。
從貸款投向看，中資金融機構新增本外幣貸款的行業投向呈現較強的互補性。當季中資金融機構新增的人民幣貸款主要投向了個人、租賃商務服務業和建築業，三者貸款分別增加220億元、140.2億元和46.4億元；而上半年增加較多的交通運輸倉儲郵政業貸款、房地產業貸款和批發零售業貸款則分別減少58.2億元、42億元和41.6億元。當季中資金融機構新增的外匯貸款主要投向了批發零售業、交通運輸倉儲郵政業和製造業，三行業貸款增量分別為13.2億美元、7.2億美元和7億美元。
第二個變化是，外資銀行貸款增勢強勁，人民幣貸存比迅速攀升。第三季度，上海市外資銀行新增人民幣各項貸款220.3億元，同比多增112.1億元，創外資銀行人民幣貸款季度增量歷史次高（僅次於今年第二季度225.1億元的單季最大增量）。從貸款種類看，外資銀行新增的貸款中，中長期貸款增長幅度最大。當季短期貸款、中長期貸款和票據融資分別增加80.5億元、97.3億元和42.5億元，同比分別多增2.2億元、78.9億元和31億元。
從貸款投向看，外資銀行當季新增人民幣貸款主要投向製造業、房地產業、租賃商務業和批發零售業等，四行業新增貸款佔全部貸款增量的63.2%。9月末外資銀行人民幣餘額貸存比為152.8%，較年初上升23.4個百分點，個別外資銀行貸存比超過500%，需關注外資銀行信貸快速擴張對流動性管理的影響。當季外資金融機構新增外匯貸款12.8億美元，同比多增13.9億美元；其中短期貸款、中長期貸款和進出口貿易融資分別增加8億美元、4.5億美元和0.5億美元。
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央行高官：甄別第二套住房尚有困難
中國央行徵信局局長兼徵信中心主任戴根有10日表示，有關「第二套住房」的甄別，目前尚不能完全在央行徵信系統中反映出來。
據《財經》報道，戴根有是在談及9月27日央行和銀監會聯合發佈359號文、全面收緊房地產信貸的有關問題時，作以上表述的。359號文明確規定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍。
不過，對於第二套住房的具體認定標準，央行並未出台相關細則，而是由各商業銀行自行掌握。這就使得此次房貸新政的落實關鍵，在於「第二套房」究竟當如何認定。10月8日，央行副行長、上海總部主任蘇寧表示：央行徵信系統完全可以查到貸款人是否貸款買過房，成功認定「首套自住房」和「第二套（含）以上住房」。
銀行和市場大部分人士都對央行徵信系統能否勝任這一繁重複雜的甄別工作表示懷疑。從各商業銀行目前頒佈的執行細則來看，各自對「第二套房」的認定標準也並不相同，其中中國工商銀行、招商銀行等明確「第二套房」將以個人為單位，中國農業銀行、交通銀行等則表示將參考婚姻狀況確定。
對此，央行徵信局局長戴根有表示，如果是同一個自然人，其名下的所有住房情況和個人信貸情況，都可以通過央行徵信系統反映出來。然而，對於整個家庭成員的購房情況，目前還不能完全反映在該系統中。
戴根有解釋說，央行徵信系統目前只能要求所有商業銀行提供個人信貸信息，由於缺乏相應的法律授權，暫時還無法與隸屬房管部門的房屋權屬登記機構、隸屬公安部門的戶籍登記機構和隸屬民政部門的婚姻登記機構共享信息，客觀上影響了個人徵信資料的完整全面。
據戴根有介紹，自2003年央行發佈《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知 》（下稱121號文）、首次提出「第二套房」的概念以來，有關「第二套房」的認定標準就一直存在爭議。由於涉及到跨部門協調，相關資料匯集工作一直懸而未決。他表示，如果法律授權到位，央行徵信局完全可以在半年之內完善數據庫，提供給各大商業銀行使用，從而大大降低住房信貸風險。
戴根有表示，目前情形下，認定「第二套房」還需要各大商業銀行自己掌握，「如果商業銀行對房貸款風險有比較充分的認識，能入戶做盡職調查，就能了解清楚基本情況。」但是這一做法成本高昂，加上各商業銀行對個人住房貸款的風險也存在着不同的認識，實際執行恐怕有一定難度。
值得注意的是，此次央行與銀監會聯合發佈的359號文，與四年前央行發佈的121號文有着驚人的相似。當時正值房地產宏觀調控的關鍵時期，121號文直指房地產泡沫，提出限制房地產企業流動資金貸款、不得向房地產開發企業發放用於繳納土地出讓金的貸款、禁止施工企業墊資房地產開發、個人住房貸款必須結構封頂、購買第二套以上（含）住房適當提高首付款比例等多項措施。上述關鍵措施，除了「禁止施工企業墊資房地產開發」外，幾乎被359號文全部繼承。
不過，由於開發商和商業銀行的強大阻力，121號文頒佈之後幾乎從來就沒有真正實施過。僅僅兩個月之後，2003年8月12日，國務院發佈《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文），一改121號文的措辭峻急，要求「充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義」，「對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度」。
時隔四年，房價在宏觀調控政策的高壓下且調且高。此番121號文改頭換面再度重來，一位當年曾主導制定121號文的官員直言不諱，如果當年有關部門的決心更加堅決一些，未雨綢繆，房貸風險當不致如今日。
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新政影響上海樓市 特色房貸撤離了
貸款新政策已明顯影響有「改善型」需求的客戶，這些購房者買第二套房的腳步明顯放慢。一些曾廣泛受到購房者追捧的「特色房貸」，面臨退出市場的考驗。比如，在上海一家股份制商業銀行，加按揭正被全面叫停，裝修貸款也被緊急叫停。
據《第一財經日報》報道，上海中原物業代理有限公司（下稱「中原地產」）透露，整個黃金周七天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來是二手房成交活躍程度的主要指標之一，這一數字與9月最後一周相比降幅高達四成以上。
上海漢宇房地產顧問有限公司（下稱「漢宇地產」）市場部研展專員表示，從漢宇地產各分行的反饋信息看，「十一」期間漢宇各分行的看房量都有一定比例上升，但實際成交量並不理想。在成交一直較為活躍的區域，都在長假期間出現「零」成交。
「貸款公司反饋過來的情況是，有一些潛在的貸款投訴糾紛問題。買賣合同簽完，然後貸款合同最終有變化的，這方面會出現一些糾紛，一般都是買賣合同里簽的貸款合同數額大。」順馳（中國）不動產網絡集團上海公司戰略部高級經理王誠透露。不僅如此，信義房產有關人士表示，相對於「五一」長假，「十一」黃金周二手房實際的成交總金額銳減40%，看房量也只有半年前的一半左右。
中原地產研究諮詢部經理龔敏出具了一份數據：在中原地產一項近期的客戶調查中，對購買套數的選擇中，99%皆為購買第二套住房，對於未來房價的預期，選擇上漲與持平的份額相同，各佔31%，其中認為上漲的比例中，大部分認為漲幅在10%~20%左右，認為房價下跌的最少，僅佔12.5%，說不清的比例也佔到了25.5%。
龔敏認為，對於第二套住房提高首付款比例的政策，在短期內對抑制過度的需求會起到一定的作用。由於投資者對後市不確定性預期的加大及持續升息，先前擁有多套物業的投資客資金壓力加大，首付款及加息的雙重打擊會使拋盤現象出現，這有望改變二手房市場的供求矛盾。
另外，在對付款方式的調查中顯示，大部分投資客依然靠銀行貸款，不過能夠承受的月供水平普遍較高，而從貸款年限的調查來看，即使有還貸能力，大部分客戶還是選擇了10年以上的貸款年限。一位銀行信貸經理稱，如果僅以個人名義或者以房貸餘額是否結清來界定房產套數，無疑將給投資者留下利用銀行貸款投資房產的空間。
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| 重慶第二套房貸款難辦理 交易量大跌1/3 |
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