近年來中國的房地產價格不斷走高，當然圍繞着房地產泡沫的爭論也從未停止過，如果說房地產沒有泡沫那是假的。因為在中國上海、北京的房價高的城市，房價已經高到了連白領階層都買不起的地步了。一般房價衝到戶均收入6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。著名國際投資銀行摩根士丹利最近指出在中國，這一比例已經達到甚至超過了10至20倍。國際上信貸資金中地產貸款的最高佔比是 10% 。而據專家潘泰博的研究顯示，如果在統計中記入「隱身貸款」部分，地產貸款其實已經佔到了銀行貸款總量的 30% 。顯然中國遠遠超出了安全的範圍，國內銀行資金正承受着巨大的風險。國家統計局最新數據顯示，10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米，商業地產空置面積上半年也達2878萬平方米。目前全國空置率已達到26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。
看來中國的房地產泡沫不是存在不存在的問題，只不過是什麼時候崩潰的問題了！當然中國有着種種理由支撐着目前的房地產價格，比如人民幣升值，比如中國人口多的國情，再比如中國經濟的高增長，但 「日中則移,月滿則虧」這是客觀規律，再多的理由也不能支撐一個只漲不跌的房地產市場。香港的房地產漲高了會跌，日本的房地產漲高了也會跌，當然中國的房地產業更不會例外！
在中國買房不光是為了居住，更重要的是保值增值。因為整個中國的資本大載體只有房地產、銀行和股市。股市是高風險的，股市十餘年虧空一萬多億來看，這個市場是嚴重消耗財富的。存銀行又可能面臨通貨膨脹帶來的財富減少。除了股市和銀行外，資本要實現保值和增值最好的去處也只有房地產了。
如何解釋目前股市的高風險和國內的通貨膨脹現象呢？這要從市場大的運行機制上來分析，這有助我們更清楚的了解中國的房地產業。市場有定價的功能，有優化資源(資產)配置的功能。市場的優化資產(資源)配置功能是建立在市場定價功能上的。所以市場沒有合理的定價機制就沒有優化資源(資產)配置的功能。市場的合理定價是建立在市場市的基礎上的，只有在供求關係動態平衡的條件下，這個市場才具備合理的定價機制，才具備優化資源(資產)配置功能。中國股市如此，中國的匯市如此，中國的房地產市場也是如此。
但我們發現無論是中國股市的定價機制，還是中國的匯市的定價機制，都不是在市場市供求關係動態平衡下形成的。特別是中國股市，是名副其實的政策市。沒有優化資產配置的證券市場，導致的虧空多達一萬多億！中國的匯率市場，由於匯率機制不合理(非市場化)，中國的外匯儲備已經多達7690億！就在一個月前，國際投行高盛中國區首席經濟學家梁紅表示過，人民幣匯率存在至少20%的低估，匯率嚴重低估所造成的宏觀價格錯配已經給國民財富造成了損失。至於房地產市場，經濟學家易憲容坦言，「房地產的責任在於政府，房地產行業並沒有完全市場化，這是房地產暴利的癥結所在」。
人民幣匯率機制導致人民幣被低估，國際資本投機人民幣資產會有巨大的獲利空間，使得國際資本源源不斷的湧入。而中國股市又沒有優化資產配置功能，不合理的股市機制吞噬進入其中的社會財富。股市泡沫破滅後的高風險足以讓大資金望而怯步。而近年來中國經濟持續高增長，繁榮起來的國內資本，因為股市的高風險只能囤積與銀行和房地產業。與此同時，面對不斷湧入的外資，不斷增加的外匯儲備，央行為了維持匯率的穩定，不斷投放的基礎貨幣。這又直接導致國內2003年以來的通貨膨脹，物價上漲意味着國內貨幣相對貶值，這迫使資本需求一個保值增值的載體依附，股市已是高風險，所以房地產業成了資本進駐的最佳選擇。湧入中國賭人民幣升值的國外資本，首先選擇的也是房地產。中國缺少一個成熟資本市場，缺少一個承載資本的蓄水池，進入中國的國外資本於是就成了推動房價上揚的洪水猛獸。
股市高風險，資本缺少投資渠道導致中國的高儲蓄率，而匯率機制又導致國外資本的不斷湧入。已經存在的通貨膨脹和未來可能發生的通貨膨脹，導致資金大量湧入房地產業。很多人都希望捅破房地產的泡沫，讓資本流入證券市場。但是資本是趨利的，當然在沒有一個比房地產更安全，回報率更高的市場出現的時候，指望中國的房地產崩潰，捅破房地產泡沫來救股市是不現實的。
從上面的分析我們知道，房地產的火暴是由於中國股市和匯市機制不合理導致的，如果匯市或者股市這兩個市場中有一個市場機制變合理了，都會改變目前的房地產高價格。關於人民幣央行已經表示，人民幣至少在未來5年內都不會自由兌換。看來能寄以希望改變房地產高價格的只有使證券市場的機制變合理了。而證券市場眼下進行的深刻變革，無論下跌接軌，還是補償接軌都將會實現中國股市的機制合理(即市場市的供求關係的動態平衡)，雖然這個過程可能是痛苦的。股市的走向將直接關乎中國房地產業的走向！
現在中國股市正在進行股權分置改革，而股權分置改革並沒有形成市場市動態平衡的供求關係，仍然維持資金和股票供求關係不平衡的政策市。合理的定價機制仍然沒有出現，股市仍舊做的是劣化資產配置功能，所以雖然股市已經進行股權分置改革，但股市還在陰跌，中國股市遠沒有見底。當然此時停留在房地產的大資金是不會進入股市的，盲目提前進入股市的資本很可能被高風險的股市再度套牢。
啟動了股權分置改的中國股市，市場化趨勢已經不可阻擋。按《4.29通知》中規定的時限，中國股市股改完成三年後，將實現全部上市公司的全流通。現在完成股改的公司也將在2008年實現全流通，當然2008年中國也將舉辦奧運會。在「2005年中國企業高峰會論壇」的「資本市場分論壇」上，上證所副總經理方星海稱，股改後還要進行市場化發行、引入做空機制和對內對外開放等基本改革。可見股市的合理定價機制不一定要等到股市全流通時才能實現。股市全流通只是市場機制合理的最後期限。只要股市什麼時候進行了真正的市場化發行新股，並引入了做空機制，這個市場基本就能夠形成合理的定價機制了。中國股市的低點也就出來了。市場化發行新股，引入做空機制，這兩個條件是我們鑑定股市是否形成合理機制的標準。當然股市見底之時，就應該是房地產見頂之日。基於此，我們基本可以得出三年之內房地產必然崩潰的結論。當然這個結論和易憲容：最多3年老百姓定能買得起房子的結論是一致的。
（ 首發 新浪財經）
