2022年，在國內多家地產巨頭開始頻頻債務暴雷的時候，富力開啟境外債重組談判，並成功把合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元）的境外債還款日期延長，倫敦項目就是當時富力提供的增信項目之一。同年11月，富力總額為135億元的境內債也成功延期。
富力是怎麼做到的呢？那就是四個字：實物付息。
除了現金支付外，富力得到了債權人方面的批准，可選擇以實物形式支付利息。
這是什麼意思呢？打個比方，富力的做法就是和債主老劉商量。說你看哈，老劉，我還錢現在是還不上了，錢都在房子裏了，我們約定一下，我拿蓋好後的房子給你抵債，行不行？
老劉一看，也沒有選擇啊，逼死了富力，也拿不到錢，還不如拿房子作為抵押。但是老劉說了，你抵房子給我可以，那肯定不能按市場價吧，這樣，按照成本價抵。
於是，本來的欠款1000萬，成本是600萬，富力如果把房子賣掉可以賣出來1000萬，再還債，就剛好合適。但是如果實物抵債，這價值1000萬的房子，最後只能算成600萬。
於是富力解了燃眉之急，不被老劉催債。
但是長期來看，本來應該有的400萬收益，灰飛煙滅，到手的鴨子被老劉給搶走了。
就這樣，飲鳩止渴的富力，不得不自己給自己埋了一顆雷。因為實物支付雖然可以讓富力減少當下的現金流支出，但卻也讓富力承擔了債務規模上升的風險。
因此過去一年半時間內，如履薄冰的富力地產一邊選擇採用實物支付的形式還利息，一邊又希望它海外項目的建設進度能快點完工好發售收錢，還在到處找有沒有買家能夠接盤。
可惜事與願違，富力又重蹈萬達的覆轍，九榆樹的工程進展再一次出現了滯後。
九榆樹項目當時的主承包商仍為Multiplex。富力接收「九榆樹一號」後，原本預計項目將於2024年4月完工。但後續因欠款原因，Multiplex也和「前任」一樣，選擇了停工。離預期完工時間不到兩個月，Multiplex才剛剛進行到混凝土澆築！這就像準備燒菜，鍋剛熱，菜都還沒放...
而根據富力地產最新預測，因為英國央行不斷加息的高利率政策使得賣房困難，既定的銷售目標越來越難以實現。糟糕的是，如果無法實現，採用實物付息的富力就很可能搞一出大違約。
作為最早債務延期成功的房企，富力地產再度走到了轉折路口。
去年，在國內房地產市場環境走弱的情況下，富力銷售表現並不理想。根據富力發佈的財報數據，2023年全年，富力僅完成199.5億元銷售額，與高峰時期相比已經不可同日而語。
富力地產在2023年半年報中也坦承，會重新分配海外項目的資金來解決負債及項目竣工問題。儘管九榆樹項目地理位置優越肉眼可見的投資價值，但富力賣地還債也實屬無奈之舉。
在削債的路上，富力還前路漫漫。最終，富力不得已把九榆樹這塊「燙手山芋」以4.7億英鎊的買入價又賣給了中渝置地的張松橋。也是說富力是啥也沒賺到，還投進去一堆沉沒成本和時間精力。
3
常勝將軍：綠地的「顧此失彼」，雄心壯志入場，卻不得不賤賣倫敦項目（潛在虧損5億）
像碧桂園、萬達和富力這樣本來雄心勃勃打算在英倫開疆擴土，最後卻折戟沉沙打道回府的房企巨頭並不少見。
2014年，綠地集團以1.4億英鎊收購倫敦西南部傳統自住區Wandsworth的歷史建築區蘭姆啤酒廠地塊，並將其改名為蘭姆公館。綠地打算分三期開發超過700套住宅，9000平米啤酒文化商業街，雄心勃勃的計劃打造一個歷史文化住宅區。據當時的預估，整個項目總投資將超過6億英鎊。
綠地集團同年還斥資1億英鎊買下了位於東倫敦金絲雀碼頭的Spire地塊（也被稱為倫敦之巔）。然而，兩頭都要抓的結果只能是「顧此失彼」，這便是導致綠地集團資金不足的主要因素。
8年後，2022年2月，綠地不得不將項目未完工部分以約4000萬英鎊價格出售給英國伯克利集團，宣告正式退出蘭姆公館項目的未來開發。儘管第一期已經交房，但算上綠地申請歷史建築規劃許可和前期林林總總的宣傳開發成本，粗略估計，放棄的地塊給綠地帶來了近5億英鎊的潛在損失。
4
最慘的「顯眼包」：祥祺虧光褲衩子（虧損6.8億）
祥祺集團可能很多人不太熟悉。那知道華南城嗎？對，祥祺就是華南城背後的大股東，老闆深圳富豪陳紅天更是在2017年以310億身家財富登上胡潤富豪榜。
陳紅天最早出名是因為一段視頻演講。視頻中，他穿着西服、梳着背頭的人，一邊搖晃着身子一邊漫不經心地說出了一番話——「李嘉誠在我朋友圈算不了什麼」。
第一次聽到這話，相信你的感受和我一樣：這是啥大佬，這麼狂？要知道，李嘉誠可是曾連續21年蟬聯香港首富，連續15年蟬聯華人首富，身家百億美元，旗下長和集團的規模基本是無人能及的。而敢這麼評價李嘉誠的，世上應該沒幾個。
那陳紅天所謂的圈子是有多厲害呢？其實在國內有一個叫同心俱樂部的地方，陳紅天是俱樂部的主席，其他成員在中國都是鼎鼎大名的。比如騰訊的老闆馬化騰，順豐老闆王衛，比亞迪的王傳福等等。
那陳紅天的祥祺集團又是做什麼的呢？一件事，投資。投資什麼呢？國內外地產和礦業。
在大灣區，陳紅天有祥祺中心、同心大廈、祥祺商廈、祥祺酒店。在東南亞，大半的礦場都是他的。在海外，陳紅天先後斥資近7億收購倫敦加拿大廣場20號、倫敦金絲雀碼頭新金融中心等物業，就連標準普爾和摩根大通都要向他交租。
然而，這麼狂的人進軍倫敦金絲雀碼頭卻最終以悲劇收場，虧得血本無歸！
2017年7月18日，背後老闆中國深圳富豪陳紅天出價4.1億英鎊，擊敗沙特財團Sidra Capital、滙豐另類投資部門、香港南豐集團、中國建滔化工等買家，完成了對20 Canada Square大樓的收購。陳紅天買下大樓後，立刻宣佈將該樓更名為「祥祺中心」。
在2017年購進20 Canada Square半年後，陳紅天又斥資2.7億英鎊買下了第二棟位於金絲雀碼頭的地標寫字樓，大樓名為5 Churchill Place，主要被出租給美國頂級投行摩根大通（JP Morgan）。
然而，疫情給陳紅天打了個措手不及，導致物業價值比疫情前大幅下跌。
2021年1月，陳紅天計劃以3.8億英鎊的價格，將20 Canada Square賣給美國投資公司Spear Street Capital。然而，這筆收購案最終未能達成協議。
2022年，祥祺集團試圖以4億英鎊的價格出售5 Churchill Place，但依然沒有成功。
縱觀祥祺進軍倫敦的時間節點可以發現，這三年歐美主要國家的利率政策基本可以概括為兩個字：加息！
僅2022年和2023年兩年，英國央行的利率就從0.25%刷刷飆到了5.25%！加息就意味着你如果找銀行借錢，那麼你未來要還給銀行的利息就變多了。你想啊，這不就意味着祥祺要還英國銀行的錢也蹭蹭上漲。
2023年3月，同心俱樂部回應，三年間祥祺多次遇到交易方臨時悔約，終造成祥祺資金鍊在1月斷裂，已無力償還英國銀行不斷上漲的巨額抵押貸款。最終，兩棟大樓被迫掛牌出售，5 Churchill Place大樓的管理公司也於2023年5月申請破產。
「狂人」陳紅天7億英鎊就此打了水漂。
5
夢碎了
夢碎英倫，合景泰富腰斬價甩賣金融大樓（加上建設成本，至少直接虧損7500萬）
還有更慘的。
廣東房企巨頭合景泰富可能大家不太熟悉。它的創始人、最大股東兼董事會主席孔健岷，1969年出生於廣東，1989年畢業於暨南大學計算機專業。1994年，孔健岷拉上兩個兄弟一起創業時，廣州的房地產市場還處於草莽生長的年代。
「一個很偶然的機會，別人說有一塊地問我要不要做，就接下來了。」
那塊地就是後來的廣州御暉園。趕上時代紅利賺到「第一桶金」後的孔健岷，在上個世紀90年代先後在廣州開發了多個住宅小區。
2003至2004年，孔健岷以當時的「天價」投得珠江新城兩幅地皮，分別建成現在很多廣州朋友知道的經典住宅區譽峰及寫字樓國際金融廣場，由於當時廣州市場太差，但合景仍以高價投資，慢慢打出了名氣。
2007年，美國頂尖投資銀行摩根大通（JP Morgan）牽線搭橋，以6.6億入股合景泰富，同年6月合景在香港上市。隨後也是飛黃騰達了十餘年。
轉折點出現在2017年。這一年，孔健岷首次出海英國倫敦，以高達1.6億英鎊收購了位於倫敦老牌CBD金融城的65 Fleet Street寫字樓Whitefriars，懷抱着將其打造成為「金融城明珠」的想法。
然而，夢想總是美好的，現實卻是殘酷的。隨着英國央行的連續加息，加之全球經濟的不確定性，使得2023年倫敦地產市場變得異常低迷，倫敦的寫字樓空置率達到歷史高點。由於寫字樓使用率下降，一些租戶選擇不再續約，孔老闆預計的租金收益遠未達到預期，投資回報率大打折扣。
2023年9月，美國傑富瑞金融集團在一份報告中表示，倫敦老牌CBD「倫敦金融城」的寫字樓空置率已高達10%，攀升至30年來最高水平。經典的例子就是WeWork同年以7000萬英鎊賣掉倫敦51 Eastcheap辦公樓，儘管已花費大量成本進行大規模翻新，而最終放盤價卻下跌了44%。
合景泰富可以說遇到了「內憂外患」的兩難局面。2022年，合景泰富勉強償付了113億元的到期債務，並完成了16億美元境外債的交換要約，但面對2023年超過200億元的到期債務，終究還是捉襟見肘。
面對如此局勢，合景泰富不得不做出艱難的選擇。在經歷了無數次的權衡之後，2023年12月，公司最終確定以8500萬英鎊，將近五折的「腰斬價」把Whitefriars寫字樓賣給了英國房地產公司Dominus。這一決定無疑是沉痛的，即便是實力雄厚的房企巨頭，也難以逃避宏觀經濟波動和地緣政治風險的影響。
俗話說得好，「天下攘攘，皆為利往」。近幾年，我們看到很多國內開發商前仆後繼、信心勃勃地進軍英國倫敦，但真正落地交房的卻寥寥無幾。賺得滿盆滿缽的成功者自然不少，然而，一樁樁中資房企的出海收購終以「財地兩失」收場的結果表明，跨國投資並非易事。
而作為世界上最成熟完備的市場之一，倫敦的開發難點主要在於：規劃審批慢、施工周期長、歷史建築多等等。對於中國房企來說，在英國開發，還要考慮到國內的政策風險。我們對國內外政治經濟政策、外部需求、內部資金鍊等等要素必須要有高度的敏感度和規劃，「不打無準備的仗」，這對於避免海外投資陷阱至關重要。尤其是很多房企都敗在了「老房子着火」上，實在令人扼腕嘆息。
