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三四線城市房地產危急,相比於股災房地產可能才係最大的危險?

一直以來,房地產市場都係中國人心中最揪心的事情,房價的一點點風吹草動都會牽動大家的心,而相比於房價上漲,房價大跌反而更能牽動大家的神經,因為上漲並不罕見,但係一旦大跌立馬就會風聲鶴唳草木皆兵,最近官媒刊文表示《莫讓三四線城市房地產市場成新的風險聚集地》,再次把三四線城市的風險問題提到了風口浪尖,三四線城市房地產真嘅那麼恐怖?為咩講相比於P2P暴雷、股市暴跌房地產可能才最恐怖的危機?

一、讓人揪心的三四線城市樓市

縱觀中國最近幾年的房地產發展歷程,我們可以發現,房地產市場呈現出逐層下降的趨勢,2014年前後中國房地產市場一直處於一個較為平穩的橫盤態勢之中,2014年隨着中國樓市的平穩,二三線城市的高庫存問題嚴重,為了解決這個問題,2015年開始出現寬鬆,結果到了2016年,一二線城市房價瘋漲,一日千里,快速的漲價去庫在帶動經濟回暖的同時,把中國最後一個低槓桿的部分居民部分槓桿激增,新增負債從2015年的4.6萬億上升到2016年7.1萬億,2017年又繼續上升至8萬億。

激增的高槓桿的背後係中國樓市的全面抬頭,最先北上廣深等一線城市城市開始上漲,面對着一線城市的房價上漲態勢,監管層開始進行宏觀調控,將大量的需求擠到了二線熱點城市,結果二線城市開始漲價,於是在2016年的930國家出台了930新政,全面控制房地產市場的價格,於是二線城市也逐漸開始停漲了。然而,從2017年開始各大三四線城市的房地產市場開始出現異動,一方面,很多偏遠地區的三四線城市的房地產依然處於較高庫存的狀態,另一方面,三四線城市開始接過了一二線城市的接力棒。

根據國家統計局數據,今年6月,在70個大中城市裡,35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%,漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽、大理等城市新建商品住宅銷售價格出現9%以上同比增幅。

同時,三四線城市土地市場量價齊升。機構數據顯示,受監測的300個城市中,三四線城市上半年土地出讓金增幅較大,成交樓面均價、土地平均溢價率等數據的增長率明顯高於一二線城市。

二、三四線城市房價係怎麼漲上去的?

我們仔細分析三四線房地產市場的發展趨勢的時候,我們就會發現,三四線城市的房價上漲有着非常明顯的特徵,這就係嗰啲有着較多可炒作空間的三四線城市,比如講環京、環滬、環深,或者有着未來較大發展潛力的城市,這些城市都出現了上漲,那麼支撐三四線城市上漲的動力根源到底係咩呢?

一係投資需求的外溢和輻射。我們一直在強調中國人的資產荒難題,中國人發現自己手上好不容易賺來的錢似乎完全沒有投資渠道,買股票中國資本市場最近一段時間的股市大跌就很能講明問題,更別提不時出現的千股跌停的股災了,買互聯網金融,互聯網金融的暴雷潮不斷讓所有人都膽戰心驚,把錢存銀行雖然錢係安全了,但係錢增值的速度連通脹水平都跑不過,可以講係越存越薄,最後國人發現縱觀中國改革開放的發展歷史,只有房地產係幾乎穩賺不賠的投資品,於是資金全部向房地產市場集中,於是我們看到了2016年第四季度之後,隨着一二線熱點城市調控政策的密集出台,投資需求被大量擠出,無處可去的資金就開始向嗰啲並不限購的三四線城市轉移,於是我們看到了一二線城市房價增速降幅明顯,而三四線城市卻係持續性上漲。

二係棚改貨幣化引發的內生動力。支撐一個地方房價的除了外生性動力之外,還有內生性動能,2015年開始,國家逐步推出了棚改貨幣化安置,用直接給錢的方式對拆遷居民進行補償,居民再自行以補償款購買商品住宅。由於這種貨幣化的形式,會把一個城市短期的住房需求給大量釋放出來,但係一個地方一段時間內的住房供給卻係有限的,這樣在供需作用的帶動下房地產銷售開始快速激增,房地產供不應求,自然帶來了房價的上漲,從全國範圍來看,到了2017年底,三四線城市的去庫存效果已經日益顯著,根據任澤平的判斷,到了今年7月份,去庫存的任務已經基本完成。

但係,就係在這個內外雙重力量的作用下,三四線城市直接帶來了房價的上漲。

三、為咩講三四線城市的風險更大?

我們看最近一段時間的房地產市場就會發現,支撐三四線城市房價的動能已經逐漸消失了,一方面,“房住不炒”,讓三四線城市也逐漸出台了自己的房地產調控措施,再想炒房幾乎已經不太可能了,所以炒房資金要不已經被深度套牢,要不已經被擠出。另一方面,2018年6月政府開始對棚改貨幣化進行調整,這個支撐房地產市場的動能正在逐漸衰退。

與此同時,我們也看到,房地產開發企業最近正在陷入一個前所未有的資金鏈緊張局面中,許多大型房企都被爆出了負債高企,企業資金鏈過於緊繃的問題,這些問題已經很難講係個別問題,有可能係共性問題。

這個時候,我們再來看三四線城市的房地產市場就會發現問題了,相比於一二線熱點城市居民的較高收入,以及城市人口的大量流入,所帶來的剛性需求,三四線城市的問題則嚴重的多,這係因為在收入層面,三四線城市居民收入與房價之間的相對差距甚至更大,舉例來講,某中部四線城市的當地人均工資水平在三千左右,但係當地的房價已經超過了一萬多,達到了居民月收入的四倍以上,這個時候再加上當地的人口流動性其實並不大,房價和居民收入的背離問題將會進一步明顯。

綜上所述,相比於一二線城市,當前三四線城市的房地產風險可能更加集中,如果調控措施再不得當的話,極有可能產生類似於當年海南房地產泡沫破滅的危機。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:江瀚視野觀察 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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