話說中國房地產"紅紅火火"的這二十年發展歷程，基本上就被歐美金融大鱷給無視了，可以說是完全沒有割到中國炒樓黨的韭菜。歐美最大的地產商，鐵獅門，進中國確實挺早，05年就來了，但是全國範圍內的項目總數，一巴掌就數得過來，幾乎可以忽略不計。甚至港資地產商在國內幹得也不算好，一個個都毫無存在感可言。
就這種現象，國內那幫與實務完全脫節的經濟學家們甚至都沒能察覺，當然也無從總結原因。我這裏給出兩個理由：第一，1990年代初期日本房價泡沫破裂，以及東南亞各國的1998年房價泡沫破滅的教訓太深。1998年之後中國開始搞商品房地產，這當然會引起歐美金融界的高度警惕。
第二，我這裏講一件親身經歷，供各位參考。話說曾經有一個大型外資基金要收一個一線城市的商辦綜合體，做盡職調查的時候涉及「人防工程」這個奇妙存在。中方代表在怎麼翻譯和定義這個詞的問題上糾結了好幾天，最後勉強弄了個「預防空襲工程」的說法報了過去。然後該基金總部回郵件要求解釋，在現在的和平年代中國為啥要時刻預防打仗？為啥要拿出高達四分之一的地下室面積準備敵軍空襲？
看到這個問題中方就懵了，於是把「居安思危」「中國熱愛和平但也不畏懼戰爭」等大道理講了一通。講完了老外就更懵了。於是雙方擱下這個必要性問題，開始講人防工程的各種功能空間，比如物資室。老外鄭重要求，物資里裝了啥物資應該列個清單告知他。真是天可憐見，人防工程里的所謂物資室其實都是擺設，鬼知道裏面有沒有真的準備物資。於是中方代表去找人防辦，希望能得到這個清單，結果被詫異不已的人防辦官員直接趕出門去。
好吧事情到了這裏就是個僵局。中外雙方面面相覷，於是只能先PASS這個人防工程問題。然而你們以為這就是全部僵局了？接下來，消防工程、市政配套移交工程、水電工程，全都涉及這種中國特色的玩意。比如，水電錶房的產權到底算誰的？我跟你們講，最牛逼的不動產權法專家也解釋不清這個本來應該很清晰的問題。
項目就這麼在雙方不停的郵件往來和會議中拖着，一直拖啊拖到，拖到最後，三年就過去了。最後一個大型國企橫空出世，花了兩個月事件就完成了盡職調查和商務談判。就前面所說的那些問題，也就是在老外看來是問題，對中國人來說根本就不是問題。
好吧，房地產開發，對外資來說其實也不算有啥法律上的門檻，雖然一直不算鼓勵，但也不算限制。然而，或許上面所說的問題2，對外資來說，才是真正的門檻吧。
