房地產稅弱爆了!調控樓市 還有三件「核武器」! - ☀阿波羅新聞網
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房地產稅弱爆了!調控樓市 還有三件「核武器」!

可以看出,如果想真正遏制住房的投資、投機屬性,根本不用出台咩房地產稅,僅僅把現有的「土地增值稅」、「個人收入所得稅」和舊版的「房產稅」統統嚴格地施加到個人買賣住宅上(不打折扣),就足以解決問題。 只不過,到那時房屋交易將基本停頓,如果有交易也係民間私下交易,而不會去政府做登記。政府的土地財政將基本瓦解,城市基礎設施的改善將陷入停滯。當然,老百姓的購房負擔也會大幅減輕,生活或許會更幸福。

房地產稅會怎樣收,一直係中國人普遍關注的重大民生問題。

相當一批人期待,房地產稅出台之後可以有效抑制房價上漲,甚至可以讓房價下跌,以獲得“上車”的機會。

本文要告訴大家的係:稅收和利率一樣,都係調控樓市的有效手段。只要力度夠狠,沒有打不下來的房價。事實上,在房地產稅之外,政府手裡目前就握有三件核武器,只要稍微發力,就可以擊潰樓市。

哪三件核武器?土地增值稅、房產稅和個人收入所得稅!

在討論之前,先看一個最近發生的新聞。據南方都市報報道,一名男子近日參加淘寶上的“司法拍賣房”競價,最終以369.2萬元,買下了一套深圳羅湖區的學位房。男子滿心歡喜,因為這個價格比市場價便宜了30%。

但隨後發現自己掉入了一個坑裡:這套房子的交易稅費需要242萬元,其中僅土地增值稅就高達218萬元?

土地增值稅?很多買賣過二手房的人肯定一臉懵逼,這係咩稅?其實很簡單,自1993年以後,中國所有房屋的交易中,理論上都有土地增值稅,這相當於“房價上漲的暴利稅”。只不過,1995年以後,個人住宅在賣出的時候免徵。

上面提到的這套房子之所以要徵收,係因為這套住宅係一家企業持有的,而且係原始業主,房屋的登記價只有4.77萬元。這樣,土地增值稅就要按照最高的60%的稅率徵收。(見下圖)

也就係講,在扣除了“應扣成本”之後,房價增值的部分60%都要交“土地增值稅”!

土地增值稅係1993年11月誕生的,當時國務院常務會議通過並出台了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,從1994年1月1日開始執行,隨後又公布了“實施細則”。根據“實施細則”:

計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算,具體公式如下:

1、增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

2、增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

3、增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

4、增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除係數。

所謂“扣除項目金額”,係指你買房時支付的成本以及裝修等成本。比如你持有的一套房子,買時候的價格係100萬,還有裝修等可以扣除的成本50萬。則總的“扣除項目金額”為150萬。15年過去了,你需要賣這套房子,這時候市場價係1000萬元,官方的計稅評估價係800萬(官方計稅價有優惠),則這套房子的增值額係650萬元。

(800-150)÷150=433%>200%。

如果國家不免除個人買賣住宅的“土地增值稅”,則你需要按照60%的稅率,頂格繳納土地增值稅:

土地增值稅稅額=增值額(650萬)×60%-扣除項目金額(150萬)×35%

則需要繳納337.5萬元的土地增值稅。

好了,我現在問你一個問題:如果你100萬買的房子,持有15年,賣的時候名義上可以賣1000萬元,但僅僅一項土地增值稅就要收你337.5萬元,你覺得投資房產或者炒房子還有意義嗎?

所以,政府手裡持有的第一顆原子彈,就係“土地增值稅”。

政府為咩在1993年的時候出台這樣嚴厲的“土地增值稅”?因為當時在海南、廣西北海、廣東惠州等地出現了嚴重的房地產泡沫,並伴有全國性通貨膨脹。而那時房改尚未推出,土地財政尚未形成。所以國家出手很重,房地產好像係別人家的孩子。

後來,政府多次出台文件,對個人住房轉讓中的“土地增值稅”進行豁免,最終個人買賣二手房中的“土地增值稅”完全免除,只保留了“增值稅”。注意,“土地增值稅”和“營改增”之後的二手房交易“增值稅”係兩個概念。個人目前只有在買賣商鋪、寫字樓、商務公寓的時候,才會遇到同時繳納“增值稅”和“土地增值稅”同時繳納的情況。

個人買賣“商辦物業”(商鋪、寫字樓、商務公寓)的時候,“土地增值稅”未被豁免,但事實上也採取了變通的方式,並沒有真正徵收60%、50%、40%之類的懲罰性稅率。

變通的方式係:採用核定徵收的方式,給予稅收優惠。

比如居住型商務公寓,深圳的政策係“計稅評估價”的5%(寫字樓和商鋪係10%);

紹興的政策係“計稅評估價”的2.5%(包括商鋪、寫字樓、商務公寓)。

對於企業持有的房屋,土地增值稅的減免不多。這也係為咩中國的開發商基本上都走“快速開發、快速銷售”的模式。因為假如一個開發商建成幾百套住宅,自己捂盤幾年,係可以被徵收巨額“土地增值稅”的。當然,最終收不收,仍然係地方政府講了算。

好了,再睇吓政府手裡的第二顆原子彈:房產稅

“中華人民共和國房產稅暫行條例”係國務院1986年公布的,只不過這個條例在公布的時候,就明確規定“個人所有非營業用的房產”免徵房產稅。所以很多人不知道還有這個稅種。這個稅的徵收方式係:

房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納。具體減除幅度,由省、自治區、直轄市人民政府規定。

房產稅的稅率,依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。

也就係講,如果國家宣布住宅不繼續免徵“房產稅”,而且不按照租金收入交稅,而係按照房產余值交稅。那麼,房產稅就將露出尖牙利齒,成為一枚威脅市場的“核武器”!

比如:一套1000萬剛剛買下的房子(不動產證上登記價為1000萬),假設按照減除30%來計稅,那麼每年要繳納房產稅係:1000×0.7×1.2%=8.4萬元。

如果“房產稅”全面開徵,給房屋持有人增加的“持有成本”無疑係巨大的。事實上,不僅個人持有的“非營業用房產”沒有徵收房產稅,商鋪、寫字樓和商務公寓也沒有徵收,只有公司、單位持有的房產徵收了房產稅,但可以在繳納企業所得稅之前抵扣。

中國目前正在醞釀的係“房地產稅”,比1986年開徵的“房產稅”多了一個“地”字,徵收的基數也將從原值(減讓10%到30%)變成“評估值”。這樣可以堵塞漏洞。

再睇吓政府手裡的第三顆原子彈,這就係房地產交易中的“個人收入所得稅”。

房地產交易中,個人所得稅的稅率應該係20%。但實際操作中,往往會有減免。比如居民出售唯一住房,就可以免稅。如果非唯一,也往往可以按照“政府計稅評估價”的1%或者1.5%來繳納。

也就係講,一套100萬買來的房子,假設可免稅扣除額係50萬,交易的時候市場價係1000萬,政府計稅評估價係800萬,按照20%計算個稅就係130萬。但按照1.5%的稅率核定徵收,則只有12萬元!

下面我們計算一下,假如政府嚴格向個人買賣住宅徵收“土地增值稅”、“個人所得稅”和“房產稅”,將產生咩效果。

假設一個人在15年前,以100萬元購買了一套住宅,其中產生了裝修等“可扣除費用”50萬元。現在,他以1000萬元的價格賣出這套住宅。網簽價格、政府計稅價格都係800萬,那麼他過去這些年的持有成本、以及此次轉讓稅費應該係(不計最初買入的稅費):

一、持有稅費:

假設有房產稅,15年總計為(100×0.7×1.2%×15)=12.6萬元。由於房產稅係按照房屋原值徵收,所以早期買房的人負擔並不重。但接盤這套房子的人,每年要繳納6.72萬元的房產稅(800萬打7折之後的1.2%)。

二、賣出時的稅費:

1、土地增值稅,假設個人賣住宅不免徵,上面計算過,係337.5萬元;

2、增值稅,假設沒有任何減免,則為差價乘以5.6%,係36.4萬元;

3、個人所得稅,假設沒有任何減免,按照差價乘以20%,係130萬元;

4、契稅,假設買家係首套,房子為非普通,一般按照1.5%計算,係12萬元;

5、印花稅、抵押登記費、轉移登記費……

好了,不細算了,轉讓時的交易成本總計已經超過515萬元了!

如果政府真嘅這樣做,你還投資房產嗎?我估計投資的人會大幅減少,到那時房子純粹成為一個收租的工具,如果租金回報率只有1%到1.5%,那真係沒有任何意思了。

可以看出,如果想真正遏制住房的投資、投機屬性,根本不用出台咩房地產稅,僅僅把現有的“土地增值稅”、“個人收入所得稅”和舊版的“房產稅”統統嚴格地施加到個人買賣住宅上(不打折扣),就足以解決問題。

只不過,到那時房屋交易將基本停頓,如果有交易也係民間私下交易,而不會去政府做登記。政府的土地財政將基本瓦解,城市基礎設施的改善將陷入停滯。當然,老百姓的購房負擔也會大幅減輕,生活或許會更幸福。

要試試這種方式嗎?我講了不算,主動權在政府手裡。

但有一點需要提醒大家,按照稅收法定的原則,土地增值稅這種“重磅武器”需要在2020年之前立法。而在此之前,“土地增值稅”僅僅靠着國務院一個條例,就存在了那麼多年。未來要唔好保留這個稅種,恐怕有重新討論的空間。

結論:

如果純粹調控樓市、控制房價,根本用不着出台“房地產稅”,現有的啲稅種,完全可以把樓市管得服服帖帖,讓樓市完全失去投資、投機價值。

所以,“房地產稅”主要係地方政府的“長期飯票”。未來“房地產稅”會跟威力強大的“土地增值稅”一樣,被各種減免、優惠化解其殺傷力。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:政商參閱 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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