房屋已經不在是滿足基本生活需求的住所，更是一種投資的商品，而商品的價格取決於供給與需求的變動。長期以來，房地產價格持續上漲，是供應無法滿足需求的體現。政府調控主要方向是抑制需求，是堵，並不會從根本上解決矛盾。而增加房屋供應，是疏，可以對沖需求。人民幣貶值，可以使停留在樓市裏的國際熱錢，傾向於將房屋變成現金，是直接增加了房屋的供給，與抑制需求的政策調控相比，更有效果。
2002年至2004年，美元兌歐元貶值40%，美元兌日元貶值20%。由於當時人民幣實行盯住美元的政策，人民幣兌世界主要幣種也大幅貶值，世界各國對人民幣升值的唿聲很高，大量熱錢湧入中國，目的是人民幣升值以後，博取匯率利差，而國際熱錢流入又加劇了人民幣升值的預期，而這種預期一直持續去年，才出現緩和。隨着國際熱錢的流入，中國外匯儲備從05年初的6000億美元左右，增長到現在的3萬億美元。有專家測算，在這3萬億的外匯儲備里，只有2萬億美元左右是通過貿易順差和吸引外資獲得，另外的1萬億美元無法解釋來源，而這些就是國際熱錢。
熱錢進入中國後，並不會老老實實趴在銀行里吃利息，絕大多數跑到人民幣資產中，以獲取資本溢價，而股市、樓市即是首選。熱錢對樓市的影響更為明顯，尤其是在外資相對開放的上海，樓市漲幅明顯高於其他城市。
回顧過去可以發現，國際社會對人民幣升值唿聲最高的時期，也是外匯儲備增長速度最快的時期，同時也是樓市價格上漲最快的時期，樓市價格與人民幣升值預期呈現正相關性。
在2011年博鰲亞洲論壇上，各國企業家普遍同意，中國房地產泡沫一部分來源於國內，還有一部分就是外部資本。工商銀行行長姜建清表示，熱錢流入給流動性本就流足的房地產市場增加了新的流動性，造成一些地區出現泡沫。
熱錢是逐利的，它來源於境外，由於它的投機性，熱錢遲早是要連本帶利一起回到境外。熱錢進入中國最重要原因就是獲取人民幣升值以後的匯率差異，投資人民幣資產只是熱錢入境後的附屬選擇。
人民幣的幣值變動，決定了國際熱錢的流向。理論上，一國貨幣的價值，取決於一國經濟增長率，勞動生產率，以及貿易情況。中國經濟增長目標下調，經濟增長速度放緩;產能過剩導致生產效率降低;低人工成本，廉價土地成本優勢漸漸消失，人民幣繼續升值的條件已經發生變化。當人民幣升值預期減弱，熱錢流入的基本條件發生變化的時候，撤離便是必然選擇。
今年上半年樓市價格小幅回落，外界解讀為政策調控的結果，但不可忽視的問題是，上半年國際熱錢總體是流出的。觀察數據可以發現，上半年貿易順差+外商直接投資合計1300億美元左右，而6月末公佈的外匯儲備餘額僅增加500多億美元。
上半年房價小幅回落，究竟是政府政策效果顯現，還是熱錢開始撤離的結果?我更傾向於後者。因為中央控制房價的政策，從05年就開始不斷出台，房價還是「芝麻開花節節高」，兩年前政府再推「史上最嚴厲」樓市調控，但房價也沒有降，政策實際效果並不明顯。
政策無效是因為調控只是在短期內抑制了購房需求，是將這種需求平滑到未來，總需求實際並不會減少。而房屋供給的速度根不上內外資投資需求、改善需求、剛需住房的增長速度。
而熱錢流向則不同，我國的樓市中存在大量的熱錢，人民幣貶值，將使停留在樓市中的國際熱錢，傾向於將房屋變成現金，是直接增加了房屋的供給。與政策調控相比，效果更直接。
但需要提醒的是，外資緩步撤離有利於房價的回歸，但撤離速度過快，可能影響面會擴大。一線城市，剛性需求較多，房價存在一定的支撐。但有一些二三線城市，居民月均收入不足3千，但每平方米卻超過萬元，房屋價格相對家庭年收入倍數嚴重不合理，外資過快撤離將對這類城市的房地產市場產生較大影響。
從上周五開始，人民幣兌美元即期匯價連續三天觸及匯率中間價1%下限。而從央行此前公佈的匯率中間價與即期匯率走勢的背離來看，貶值不是政府為保出口而進行的市場干預，而是市場行為。人民幣加速貶值，表明國際熱錢流出速度可能加快，因此政策層面，應該密切關注熱錢流動，如果流出速度過快，房地產調控的力度可適當放鬆，以緩解外資大規模撤離對房地產業的影響。(任宇 撰稿)
