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面對隨時可能破裂的房地產泡沫，面對飛速上漲的物價，中國老百姓該如何管理好自己的錢袋子，制定可以抵禦風險的理財計劃，讓手中有限的財富保值、增值、不縮水，今天的中國觀察節目我們就來聽聽著名經濟學家，中國問題專家程曉農先生的看法。
主持人：程老師您好！
程曉農：您好！希望之聲的聽眾朋友們好！
主持人：這幾年，不斷高漲的房價已令中國百姓怨聲載道，當局為了穩定大局採取了各種強制手段，比如建保障房，限購令，調銀行準備金率等等，最近幾個月我們看到中國大部分城市的房價開始有所下降了，但也有報道說，目前房價的下降不是真降是假降，是保障房稀釋了房價，程老師您怎麼看這個問題？中國的房價是真的下降了嗎？
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程曉農：基本上我認為是真的，因為目前你要是去看國內報道的話，絕大部分的房產公司都在降價。比方講萬科公司，它的房價已經普遍在幾個主要城市降了百分之二十到三十。當然，通常人們關心的房價最昂貴的幾個大城市，北京、上海、廣州、深圳是降的幅度明顯一點，二、三線城市降的幅度稍微小一點。但是，現在降價預期已經形成，城市居民都已經明顯的感覺到房地產價格會下降，所以買家一般都不太願意進場，都在觀望之中。因為誰都知道，一般人的心態是買漲不買降，就是房子的價格趨勢要下跌的話誰這會兒買可能就吃虧了。
不久前中國連續發生了幾起買房的人要維權，其中一個重要原因就是，他們剛買了房，雖然是期房，付了首付房子還沒蓋呢，剛剛付完首付，按很高的價格付出去以後，房地產公司就把同樣類型的房子降價20％、30％。對他們來講，他們的首付幾十萬就等於泡湯了。所以對這些要求維權的人，雖然從合約的角度來講，他們可能得不到補償，但是他反映了一個心態，就是他給了所有其他買房子人的信號，就是誰這時候買誰吃虧。所以，房地產降價這個趨勢基本上已經比較明顯了，很多城市的限購令今年年底到期，但是政府已經通知各個地方限購令還要繼續延續。所以一般來講判斷是，政府不會鬆動對房地產價格的調控，政府現在開始降低準備金率，希望適當鬆動銀根。但它的政策指向是幫助製造業、企業緩解它們的銀根過緊的問題，而不是幫助房地產公司脫困。所以，可以預期的是房地產價格還會繼續下降。現在談下降幅度的話，今年上半年的時候很多人認為不可能超過20％，不然政府就會來救市，現在證明已經超過30％了。因此，現在有一些預測，認為可能會進一步下降，甚至有討論下降50％的。所以有這樣明顯的下降預期，房地產公司的大批房子還在陸陸續續上市，而真正需要住房子的買主現在一般都是惜購，就是很珍惜他們的購買機會，而不願意輕易出手以免吃虧上當。
主持人：您剛才提到20%是下降了不少，那現在對那些需要買房的老百姓來說是不是一個機會哪？
程曉農：現在在房地產市場上占的大部分主要是一百平米以上所謂大戶型的房子，這些房子裝修標準比較高，單價也高，即便它下降，仍然超出了很多普通家庭、中低收入家庭購房的可能性。所以，這種房子就是100平米以上的房子，實際上不是老百姓付得起的，也不是他們能住得起的。
中國的房地產業之所以形成巨大的泡沫走上歪路，原因就是房地產公司不是根據中國人口當中70％、80％只能住幾十平米的這種房子，這樣的一個需求結構的安排，它面向的是投機者、炒房客。對炒房客來講，房子越大越豪華，升值空間越高，他們就越願意投資。所以，最後結果就是會有相當一部分房地產公司破產，同時還會有相當一部分銀行貸給房地產公司的貸款和貸給炒房者的按揭貸款會成為壞帳，因為這批豪華房子恐怕是不見得能賣出去，說不定永遠也賣不出去了。
實際上房子空置現象早在十年前就已經出現了。象在青島、大連就有大批的沿海地區所謂的豪華公寓，全部賣完了，但是常年黑着燈。前兩年國內有人做過一個調查，發現中國的一些豪華小區亮燈率不到30％、40％，甚至更低，70％都是投機者、炒房客擁有這些房子，他們擁有的目的就是把它炒高了以後，高價再賣出去。但現在這個夢是要破滅了。但是，他們的夢破滅了，不等於說普通老百姓就住得起那房子了，那房子仍然太貴。
主持人：隨着房地產市場的下跌，地方政府靠賣土地發財的機會也開始消失，有報道說，一些城市已經開始出現政府拍賣土地而沒有人投標的現象，為了解決地方政府的財政困難，中共政府開始允許一些城市發行地方政府債券，這對中國百姓來說是不是一個可以投資的機會哪？
程曉農：以前中國的憲法規定，還有財政法也規定，中國的地方政府不得自行發行債務，原因是地方政府發債的時候通常是它沒錢的時候，發了債將來地方政府照樣還不了債，所以等於是地方借錢讓中央還，這個把戲一旦玩兒下去的話，中央政府會吃不了兜着走，因此中央政府從來是禁止地方政府發債的。但是，今年由於地方政府的錢袋越來越空，中央政府給地方政府開了一個門，允許四個城市，北京、上海、深圳、廣州開始發行地方政府債券。但是，這個債券其實也沒有多大好的效果。原因是，買這些地方政府債券的，買主都是當地的銀行，銀行買這些債券的目的只不過是為了和地方政府拉好關係，希望把地方政府的財政存款存到它們銀行裏頭，好讓銀行的業績好一些。所以，實際上等於銀行用老百姓存款的錢去買了地方政府的債，從本質上講是債務搬家，就是把地方政府的債轉嫁到銀行存款的存款戶頭上去了。
那麼另一方面，邏輯上講地方政府發債可以到股市上去，但如果到股市上去發債，股價就會進一步下跌，因為那要從股市上抽血，現在股市情況已經很糟糕了。最近上個星期的股市情況很差，下跌了很大的幅度。在這種情況下，如果讓更多的地方政府上股市上去圈錢，那恐怕股民不會買這個帳，也就是說他們不見得願意掏錢。最後是把股市搞垮了，地方政府也借不到錢。所以，這條路能不能走下去現在並不清楚。
主持人：說到地方政府缺錢，我看有報道說，在房地產業中獲利最大的就是地方政府了，就是說地方政府靠賣地是發了大財的，現在房地產價格才剛剛開始下降，地方政府怎麼就出現了資金短缺的問題哪？
程曉農：目前來講對很多地方政府而言，所謂資金的短缺還是一個潛在的。目前此時此刻它們手頭還有錢，因為今年賣地有了大筆收入。但是，他們預期的是這些錢用完了以後就不會有後續的來源，所以很多地方政府的一些工程項目就不敢施工，因為它要是一旦繼續施工下去的話，後面的資金來源是沒有保障的。現在很多房地產公司已經不敢買地了，所以最近出現陸續一些城市政府拍賣土地居然會留標，就是說沒有人願意買地。原因就是房地產公司發現現在它手頭的銀根已經緊的厲害。到年底的時候房地產公司很多貸款要到期了，它現在如果房子賣不出去，錢不能回籠，它連貸款都還不上，公司就會面臨破產，這是為什麼房地產公司現在放棄利潤，大幅度削價賣房子，它是想要現金回籠，好在銀行那裏把貸款還上。這樣明年才能進一步的借，如果舊債還不掉，那麼新債它也不要想借了。所以，對房地產公司而言，資金一緊，資金鍊中斷，那麼它也就不可能再買地了。房地產公司不買地，政府的地也就找不到買主。
主持人：您前面談到，現在的房價雖然下降了20％，但對大多數老百姓來說，目前的房價任然是天價，還是買不起。如果要讓中國大部分老百姓有能力買的起住房，同時又不影響他們基本的生活需求的話，房價應該下降多少才算合適？
程曉農：恐怕房價要下降60％、70％甚至80％才能找到大批的購買者，當然在中國這是不可能的，原因是地方政府還指着這筆房子撈一筆呢。因為地方政府通過各種手段，包括賣地、包括在房地產交易中抽稅等等各種做法，合在一起每套房子賣出去的時候，地方政府從中拿到的大概有30％－40％，換句話講，現在的房價當中大概有1/3是成本，1/3是是房地產公司的經營開支和賄賂成本，就是房地產公司還要給各級官員賄賂，最後是政府通過稅收和賣地收入拿走的一塊，大概也有30％。這後兩個30％在民主國家是不存在的。也這是為什麼在一個民主國家房子的價格通常也就是一個家庭的年收入的6倍到8倍，這樣的話一般的家庭才可能用30年貸款買得起房子。而中國的房價貴就貴在後面兩個30％。在中國制度不變的情況下，後兩個30％是不可能有太大的壓縮的。因此，中國現在的房子不是老百姓能買得起的，而是炒家在買在炒作。
現在很多人開始注意到，首先是溫州的炒房團大批的拋售房子，另外就是海外華人的熱錢買的各種房子在那裏炒作的，現在很多人也在開始準備退出，這都會導致將來中國房地產市場價格進一步下跌的因素。因為實際上中國現在的100多平米一套，2萬或3萬元一平米的這種房子，就是一個單元一百多平米，大概要300萬－400萬，甚至更高的400萬－500萬一套的這種房子，它的買主很多人是投機者，大部分都不是需要買房子的人或者是需要住房子的人，而是買了炒作而不住的。現在擠房地產泡沫擠的就是這批人，要削掉的也就是他們的利。
那麼，隨着中國房地產泡沫開始破滅，很多人開始拋房子。另一方面，很多人正在把資產從國內往海外轉移，如果這個趨勢形成了，人民幣就會從升值變成貶值。一旦人民幣走上了貶值的通道，那麼所有這些炒房的熱錢就會大規模的撤出。
我做了一個計算，大概中國引進外資現在累計有5萬－6萬億，在這個數字當中，有70％左右是中國人的錢，就是中國的國營企業、私人企業、還有中國的富人、貪官，他們把錢轉移到境外以後，再用境外公司的身份重新進入中國，以投資的名義在中國活動。而這些投資很大程度上不是從事工業投資而是在房地產上，所以這個數字相當大的。如果人民幣開始貶值，而且這個趨勢形成，那麼這批錢早晚一天要離開中國，因為他們留的越久虧損越大，不光房子會下跌，而且人民幣要貶值。這兩個因素加在一起，他在中國的投資就會把老本賠掉的，所以很多人會逃走，到那個時候房產還會進一步下跌。這就是為什麼有人說有50％的下跌的空間，估計應該講是有一定根據的，當然取決於這些炒房的投機者他們最後怎麼做。
主持人：中共政府不是一再說要讓最普通的、最基層的老百姓也能買得起住房嘛，為什麼它又不希望房價掉的太多哪？
程曉農：政府不希望房地產價格掉的太大，因為掉大了以後政府也有很大的風險，就是我前面講的銀行壞帳會出來，房地產公司倒閉太多等等等等。但是不調控也同樣有風險，那就是讓房地產泡沫維持下去結果是總有一天泡沫要破，破了以後同樣是房價暴跌，然後銀行大筆壞帳。所以對政府來講左右都不是，所以它只能調控。當然它的目標是希望調控的幅度小一點，房地產價格不要掉的太狠。但是現在這些事情並不是政府能夠完全操控得了。它可以限購，但是它不能限制有錢的人把錢轉移到海外去。現在中國的富人正在大筆的往海外轉錢，轉的越多房地產會掉的越狠。這一點是政府一開始沒有預計到的，它沒想到炒房的大部分人都是這些投機者，用來炒房的錢很大一部分是從海外轉移進來的。
中國天天在講外資熱錢，其實所謂的外資熱錢大部分都是華人自己的錢，把中國的錢弄出去，然後再洗一遍回來，在國內炒房子，炒古董，炒這個炒那個，現在情況不妙，很多人就開始往外撤了。撤的越厲害，房地產價格會掉的越狠，銀行的情況會也糟，這個是政府不想見到的，但是政府也無可奈何。
主持人：就是說中共政府調控房價並不是為了普通老百姓也能夠買得起住房，而是擔心房地產泡沫一旦破裂中共的執政基礎就會喪失，但許多情況並非政府所能控制得了，那如果房價真跌到70%，80%這個程度中國的經濟會出現什麼情況？
程曉農：它會造成整個中國經濟的結構發生很大的變化，也就是說，長期以來以房地產帶動整個經濟的這麼一條支柱，今後可能就不容易維持了。比方講，地方政府想要靠大規模賣地，不斷的蓋新房子來獲得收入，房地產公司想靠不斷的炒高房價來刺激消費者搶購房子，還有通過房價不斷上漲，吸引國外的華人的熱錢進入中國去買房子，來做房地產投機，還有很多製造業企業把他們的生產資金抽出來去參與炒房子，所有這些行為恐怕都會停止。
主持人：程老師，前面您為我們分析了這麼多，對於普通百姓來說最為關心的還是他們一輩子辛辛苦苦積攢的一些錢，有的人甚至已經投資到房地產上的，當房地產泡沫一但破裂，人民幣開始貶值，其實已經有報道說人民幣現在已經開始貶值了，他們目前該如何管理自己的財物，在這方面您有何建議？
程曉農：我覺得如果擁有二手房的人可以把房子留在手裏頭出租，收取租金，因為租金今後可能還有一定的上漲空間。另一方面手頭有現款的人，如果數量達到一定規模比方講有上百萬或者70萬、80 萬，很多人現在是把錢放在銀行所謂理財產品上。但是理財產品，銀行拿了這些錢以後，也是把理財產品收集來的錢房到了房地產上了，所以這個情況並不妙。而且現在民間高利貸利率很高，很多人又去投機高利貸，結果就是又出現高利貸有人揣着錢跑路，然後導致錢放出去收不回來，所以這種問題都是一連串的問題。從某個意義上講，如果他手頭的錢現金有一定數量的話，也許他可以考慮在這個時候把他換成美元，換完以後把美元存在銀行帳戶裏頭。那麼隨着人民幣貶值、美元升值，他的這筆錢以美元的形式存在那兒就會自然而然的增值，增值的幅度會超過銀行的利率，這樣的話他就會比較少的受到損失。這可能是中國的普通人如果有一批現金資產的話，他們可以選擇的一個做法。
主持人：謝謝程老師！
程曉農：謝謝希望之聲的聽眾！
