01
學區房跳水
這兩天，每日經濟新聞一篇針對廣州、深圳的學區房價格跳水的新聞，引發了廣泛熱議。
文章列舉廣州和深圳多個案例：
廣州方面：
廣州名校東風東路小學學區房所對應的東風廣場、錦城花園。同為1998年建成的約70平方米2室2廳二手房，今年4月成交價為8萬元/平方米，而去年同期成交均價為9.78萬元/平方米。2004年建成的同一戶型二手房，去年3月成交總價768萬元，單價11.13萬元/平方米；今年4月成交價為628萬元，單價8.99萬元/平方米，總價跌了140萬元。
此外，天河區對口名校華陽小學、廣州中學的僑林苑，被市場稱為「天河最強學區房」，也在持續回落。同樓齡的112.6平方米戶型，今年3月底成交均價去到6.79萬元/平方米，較去年同期滑落2.61萬元/平方米。這套房應是降價急售，成交周期僅14天。不過，5月11日，該小區成交的最新一套房源均價也只有7.7萬元/平方米，較去年同戶型跌了3.27萬元/平方米。
深圳方面：
曾經的網紅二手小區八卦嶺宿舍，因為有「學區、拆遷」加持，在2021年初成交均價普遍超過14萬元/平方米。而最近一次的成交價僅約4萬元/平方米，較2021年初的跌幅近10萬元/平方米。
這只是廣深高價學區房幾個滑落的冰山一角。關於學區房瘋狂擠泡沫的文章，去年到今年，我寫過很多次。
當下的現狀是，北上廣深，杭州、廈門、南京、蘇州等一眾中心城市的高價學區房，都陷入了深深地調整當中。
02
頂流學區房走下神壇
一言以蔽之，曾經不可一世的高價學區房，如今都在走下神壇。
先看深圳方面。樂有家披露的深圳樓市年報數據顯示：
過去五年，深圳重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。
深圳六大名校片區樓盤成交均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。
價格重創背後，是需求量的極速萎縮。
分區來看，去年各區成交量中，相較於高點時期跌幅最大的是寶安區，成交量跌幅76.3%。其次是羅湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龍崗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龍華下跌了51.9%。
各片區重點學區房成交均價方面，除了龍崗區，跌幅都在20%以上。
南山區均價從13.74萬跌至10.72萬，下跌了22%。福田區從12.49萬跌至9.41萬，下跌了24.7%。寶安區從9.9萬跌至7.42萬，下跌了25.1%。龍華區從7.95萬跌至6.31萬，下跌了20.6%。羅湖區從7.57萬跌至5.96萬，下跌了21.2%。
龍崗區從5.81萬跌至4.72萬，下跌了18.7%。
除了以上數據外，之前還有人梳理了一下深圳四大名校學區具體樓盤的價格跌幅。
四大名校的學區房，均在跳水。深圳中學的學區房，最高跌幅達到了29.1%，最低跌幅則為4.4%。
深圳高級中學學區房，跌幅基本都在四分之一左右。
深圳實驗學校的學區房，其中長城花園的價格較高點時期跌去了43.08%，不過目前的價格仍接近10萬。
再看廣州。
公眾號「廣州PLUS」幾個月前梳理過一組數據，廣州部分區域名校學區房過去一年的價格變化情況。
天河熱門的學區房基本上都沒逃過價格下跌的命運，部分小區近一年更是跌超10%。
龍口西小學學區房：協和新世界跌破了10萬/平，跌幅達到13.2%，金鼎大廈也跌了11.2%。
華陽小學學區房：除了朝暉苑漲了3.5%之外，天文苑和恆達苑都下跌超過8%。
天府路小學學區房：疊翠台和環宇花園分別跌了10%、11.1%，雋園也跌了近1萬/平。
海珠區，愉景雅苑成交價一年跌了7.9%。
荔灣區跌幅最大的兩個小區怡福花園、芬芳小區，跌幅都在8%以上。
黃埔區所列舉的幾個熱門學區房，過去一年跌幅基本都在10%以上，其中萬科幸福譽一年跌幅接近20%。
南沙區的優山悅海，均價跌破了「2」，均價「1」字打頭。時代雲圖、南沙灣御苑，一年跌幅都在10%以上。
北京方面。
今年年初，第一財經發佈了一篇針對北京學區房的文章《頂級學區房價格大滑坡，20萬/平的「老破小」已成過去式》。
與北京排名前三的小學中關村三小對口的萬柳書院小區，曾經拍出單價36萬元/平方米的紀錄，震驚全國。
如今中關村三小對應的另一個小區蜂鳥家園，2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點時的22.4萬元/平方米，大約降了10萬元每平方米。
與中關村二小對口的五道口小區華清嘉園，高點時期掛牌價突破了16萬元/平方米，成交價最高達到了14.5萬元，如今成交價跌至11萬至12萬元/平方米。
上海方面，跌幅最大的名校小區，也基本腰斬。
價格下跌最誇張的，則是位於浦東新區的仁恆河濱城二期，高點時期成交價2520萬元，今年5月份的成交價1465萬元，這意味着高位接盤的人，跌沒了一千萬。
03
下跌邏輯
要理解頂流學區房的下跌邏輯，首先得清楚它們是怎麼一步步漲到天價的。
上漲的根本邏輯在於資源限制，住房與教育捆綁催生出了炒作氛圍。
改革開放以來，為了大力推進農民進城，加快城市化速度，國家將教育、醫療、公共交通等公共資源集中到了城市，然後又將房子與教育捆綁。
民眾想要獲得好的醫療資源和教育資源，就必須來城市，而要讓自己的孩子能夠上公立學校，就必須買房。
轟轟烈烈的四十多年城市化，從某種角度來看，是資源的城市化，和普通民眾買房的城市化。當房子與教育資源捆綁的時候，它早就不是純粹的房子，而是資源，資源便可以金融化。
在這種制度之下，學位越好的房子，越受追捧，有錢的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學校。資本也看到了這個利潤點，所以炒作資本也不斷湧入。頂流學區房變成了天價學區房。
下跌的邏輯，可以分為三點：
第一，學區房遊戲規則的改變。
粗略梳理了一下，目前已經有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺、大連、無錫、合肥、西安、三亞合計12個城市官宣，開啟教師輪崗。
教師輪崗的目的有兩個，一是打破優質教育資源被名校壟斷的局面，二是刺破天價學區房的泡沫。
天價學區房，不僅干擾房地產市場的價格，也對教育公平的原則進行了干擾。顯然，在這種模式之下，好的學校，好的老師，永遠只能是富裕家庭享用。於是，階層愈發固化，寒門出貴子的事件，越來越少。
在這種背景下，打破僵局的教師輪崗制度應運而生。
所謂教師輪崗，就是老師們不再固定於一個學校教學，而是幾年輪動一次。這樣的背景下，原本的名校，會因為優質老師的流失而不再名校，原本的普通學校，在一定周期內，輪動到了優質教師資源，實力大增。
清華大學原校長梅貽琦說過，所謂大學者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也。中學小學亦如是。一個學校優質與否，關鍵在於師資力量。
而教師輪崗制度就是打破名校對優質教育資源，也即對優秀老師的壟斷，讓買學區房變成了買盲盒，讓優質學區房變得不確定。
教師輪崗規則制定最詳實、執行最徹底的是北京。
早在2021年，北京率先在東城和密雲兩個區試點，當年年底就擴展到了6個區。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16個區全面開展教師輪崗。
教師輪崗制度，是懸在天價學區房頭頂上達摩克利斯之劍，是一個長期威脅。
第二，宏觀大環境氛圍引導。
高價學區房跳水的大環境，是全國樓市進入全面調整。
國家統計局最新公佈的5月份70個大中城市二手房價格，70個城市二手房環比、同比，無一城不降。
具體以深圳為案例來說，深圳的房價從2021年2月份開始調整到如今，房價已經相繼破8、破7，今年年末很有可能破6。
樂有家數據顯示，2023年年末深圳的二手房均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。
這並不是底。
進入2024年，深圳的房價仍在一路下行。樂有家最新公佈的數據顯示，深圳的二手房成交價已經跌破6.3萬，為6.27萬元/平方米。
按照這種趨勢，到今年年末，深圳二手房成交價大概率會跌破6萬。
整體均價尚且如此，高高在上的頂流學區房價格，必然調整得更猛烈。
第三，需求萎縮。
如果說教師輪崗制度、宏觀調整氛圍是中心城市天價學區房跳水的催化劑，那由於投資萎縮、新生兒人口不斷下降導致的硬需求萎縮，則是它調整的核心邏輯。
國家統計局數據顯示，2023年全國新生兒人口902萬人，相比於2022年減少了54萬人。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
新生兒人口持續下降帶來了兩個直接結果：
1，人口通縮速度加快。
出生人口繼續低於死亡人口。去年全國死亡人口1110萬人。最終導致全國人口通縮提速，減少208萬人。
2，幼兒園在園人數和幼兒園數量不斷減少。
今年2月份國家統計局公佈的數據顯示：
2023年，學前教育在園幼兒4093.0萬人。
這一數據，相比於2022年，減少了534.55萬人。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
從歷史數據來看，幼兒園在園人數在2020年就已經見頂，2021年幼兒園在園人數較之前減少了13.06萬人，是多年來幼兒園在園人數首次減少。
2022年，在園人數加速減少，減少了177.66萬人。在園人數加速減少之下，引發了幼兒園數量首次減少。
教育部公佈的數據顯示，2022年共有幼兒園28.92萬所，比上年減少5610所。
今年3月1日，教育部召開的新聞發佈會上披露：
全國共有幼兒園27.44萬所。其中，普惠性幼兒園23.64萬所，佔全國幼兒園的比例86.16%，比上年增長1.2個百分點。全國共有學前教育在園幼兒4092.98萬人。其中，普惠性幼兒園在園幼兒3717.01萬人，佔全國在園幼兒的比例90.81%，比上年增長1.26個百分點。
27.44萬所幼兒園，相較於2022年的28.92萬所，一年減少了1.48萬所。數量已經二連降，且相比於2022年減少的5601所，關停潮明顯加速了。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
這種關停潮，每個人都能切身感受到。這次過年回家，農村的很多幼兒園都關閉了，以前一個鎮有好幾個幼兒園，現在一個鎮基本就剩下一個幼兒園。
而且，這種影響已經延伸到了小學。
小學數量過去二十多年，因為城鎮化導致農村大量小學關閉、合併，總數一直在減少。
製圖：城市財經；數據：教育部
現在的減少，則疊加了出生人口下滑因素。
新生兒人口在2016年見頂之後，一路下滑，2017年出生的那一波人去年已經6歲了，正是邁入小學階段的年紀。
第二波影響將會隨着時間推移，進入初中、高中乃至大學。
孩子數量少了，學區房的需求自然下降，沒有了雞娃的家長接盤，頂流學區房的炒作就無法形成閉環，價格會持續下行。
而且，這個利空，會隨着時間推移，持續發揮作用。