考研名師張雪峰曾經在直播中如此描述燕郊，他說：「去北京旅遊一定要去八王墳，在八王墳公交車站坐830路公交車前往燕郊，體驗一下一輛車坐1000個人是什麼感受，體驗一下雙腳離地不會倒是什麼感受。」
八王墳公交車站位於大望路板塊，毗鄰北京最繁華的區域之一，國貿。目前，國貿到燕郊的公交車已經改為了816路、817路和930路。《華夏時報》記者曾多次乘坐817路從國貿到燕郊。這條路線極具特色，一路行駛過去，商店的品牌從奢侈品遍佈逐漸變為樸素的個體商店；產業從頭部的券商逐漸變為小門臉的修車行。更重要的是，房價從每平米近10萬元變為每平米2萬元左右。但這段路程，就算是坐公交車，也不過短短四十分鐘。
國慶樓市「平平無奇」
隨着北京落地首套房貸款「認房不認貸」，已經橫盤許久的北京樓市開始出現轉熱苗頭。一時間，與北京樓市深度掛鈎的燕郊樓市也進入了討論區。對於燕郊樓市而言，當前究竟是「上車」的好機會，還是「下車」的好機會？
「現在，燕郊的新房供應非常充足，可選的房源很多。7月底禧悅里清盤之後，8月份福澤雅居就開始排卡了。這個項目距離地鐵站差不多1000米，在禧悅里的對面，價格每平米也突破了2萬元（以下）。」燕郊的置業顧問彭生（化名）表示。
彭生說，今年，燕郊入市的新房項目接近10個，除了住宅項目之外，還包括公寓項目，「福澤雅居有一部分就是公寓，價格比較低，上車很容易」。
「國慶期間我們來看房的客戶和周末比的話差不多。目前，燕郊新房賣得比較好，特別是臨鐵的幾個新房項目。」福澤雅居的置業顧問表示。彭生說，國慶期間的燕郊樓市基本上沒有「大水花」，平穩已經成為燕郊新房市場的主要特徵。
「我們是剛剛推出了新的房源，目前最低的價格是2.2萬元/平米。實際上現在來燕郊看房的人沒有明顯增加，但是優質新房項目的成交比上去了。現在來燕郊看房的，大部分都是以自住需求為主。」森林海尚城的置業顧問表示。
去庫存迫在眉睫
近期，社交媒體「小紅書」興起了一股賣房熱潮，多位用戶在推文中打上了「聽說小紅書能賣房」的標籤，並積極推銷自己的房源。記者發現，有多位業主在出售燕郊的房源。
「現在，燕郊在售的二手房非常多，已經接近3萬套。」彭生說。「我名下的一個客戶，節前和節後的時間，掛牌價就降了10萬元。現在二手房不好賣已經是共識，不降價是很難出手的。」
記者在查詢了房產交易平台後發現，燕郊新房和二手房之間的差距極大。目前，燕郊的二手房價格幾乎均在2萬元/平米之下，但臨鐵新房則可以賣到接近2.5萬元/平米。克而瑞發佈的數據顯示，9月份，燕郊二手房成交量放緩，價格出現下降，二手房成交價格為16772元/平米，環比下降1.2%。
克而瑞方面認為，9月份，核心城市迎來雙限解禁潮，但河北房地產市場難言樂觀。一方面，政策在能出盡出的情況下已經無力刺激市場。另一方面，伴隨着雙限解禁，城市「虹吸效應」必將開啟，資產置換對市場產生了一定影響。
彭生也認為：「北京購房政策稍有鬆綁之後，有計劃在燕郊置業的購房者大部分開始猶豫，並推遲了置業的打算。」另一位在燕郊從事房產交易工作的採訪對象同樣對記者說：「我給好幾個北京客戶打電話推薦房源，他們都表示要看後續北京政策的落地情況。如果北京有放鬆限購的可能，那會首選在北京置業。」
房價因見底而堅挺？
一座區域面積108平方公里的小鎮上有近3萬套的二手房在售房源，其樓市的銷售壓力可見一斑。正如上文彭生提到的那樣，當下，在燕郊出手房子，降價已經成為基本操作。那麼。燕郊的房價是否還會持續下探？
對此，彭生認為：「從2017年高點到現在，燕郊的房價已經跌去了一半。業主在掛牌房源的時候肯定是希望房子可以賣上價格的，所以減去議價空間，當前燕郊的房價已經是處於平穩的狀態。」
「二手房低於2萬元/平米，新房加上裝修和地價成本，以及臨鐵帶來的利好效應，2.3萬元/平米左右的價格實際上也是正常水平。」在彭生看來，燕郊的房價已經進入了「跌無可跌」的穩定狀態。
記者在查閱了房產交易平台後發現，燕郊目前有242個小區有二手房源在售。其中，成交量比較可觀的是天洋城小區。其中天洋城4代北區在90天內有24套房源成交，天洋城小區在90天內有56套房源成交，但兩者的在售房源分別達到593套和1285套。此外，福城上上城五期和九里香堤近90天的二手房成交量分別是62套和30套，但兩者的在售二手套房也很高，分別為1599套和322套。
除了上述項目之外，記者發現，多數小區90天內二手房的成交量為個位數甚至掛零。