11月28日，上海發出進一步完善差別化住房信貸政策的通知，這對於在上海有多幅住宅土地在開發的房企而言，無異於一記重拳。
「快則元旦，慢則過年。」11月29日，上海樓市加碼去槓桿第一天，一名總部位於上海的房企負責人面對記者關於房企會否降價的提問時如是說。「一般來說，規模上200億、在市面上有一定佈局的中等偏大型房企不會主動降價，但有可能根據板塊情況跟進，反而大型房企、小房企更容易先降價」，他認為，畢竟房企發展到一定程度均會有長短期戰略規劃，面對危機會有對沖方案，即便所謂方案最終落於「降價」二字，那也是有策略的「降價」。
一語成讖，上海郊環外已有板塊初現高端樓盤項目降價。記者近期走訪大型房企、外來房企大鱷喜歡扎堆的一個板塊中發現，位於近期升值概念火爆的大青浦板塊的趙巷板塊，已經有樓盤先出手降價，近幾天賣得火熱。這名高人正是在資本市場從無失手的「超人」李嘉誠。
滬上多名知名分析師指出此次調控的空前嚴厲程度。毋庸置疑，年底前市場的客戶端將迅速冷卻，當下最應該關注的自然是重倉上海住宅市場的房企生態。
21世紀經濟報道記者獨家採訪一名專業投資人士張三丰（化名），他根據自己在上海、廣州、深圳等地的投資經驗以及市場研判，認為短期內上海有多幅土地儲備的房企將承受重壓，但長期而言，這些城市的房價仍然看漲，因此他對於在今年初入手的多個城市物業，表示暫時不會出手，而是坐等升值。
李嘉誠率先拋盤
新一輪的調控來臨，資本市場的老把戲又要重演。位於趙巷的臻水岸別墅、青浦的瀧灣別墅，均是「超人」李嘉誠旗下和記黃埔開發的住宅項目，而這一類獨棟、獨棟產品類型在青浦、趙巷、徐徑幾個板塊重複度非常高，分佈很廣，加上地理位置的局限，這些高端項目的單價一般在2-5萬元／平方米之間。
根據青浦、趙巷多名業內人士透露，在11月初，李嘉誠就有意對上述兩個項目快速去化。以臻水岸別墅的產品而言，獨棟別墅，目前在大虹橋板塊直接競爭對手多為面積相當的聯排別墅與類獨棟，該項目近期280平方米左右的戶型放出均價3-4萬多元／平方米的消息，意味着一套獨棟別墅總價1000萬元左右。
如此戶型與價格的匹配數據一出來，隨即秒殺青浦、趙巷多個競品，投資者、改善型買家蜂擁。而位於該項目不遠處的融信鉑灣，聯排別墅目前均價叫價5萬元／平方米，相比之下，4萬元／平方米的獨棟別墅熱銷也在情理之中。李嘉誠一出手，市場不乏跟風者，就在上周，寶龍快速去化其位於青浦的寶龍廣場公寓產品。
而據記者多方了解，不能及時去化的融信們也是用心良苦。比如融信鉑灣開盤之初，低於2萬元／平方米左右的房價尚且難以出手。想不到今年年初市場回暖，價格上漲至3萬多元／平方米，而後續因為預售證審批與企業捂盤思路影響，儘管目前房價上漲到5萬元／平方米，但市場已然另一番景象。
一名資深人士透露，在市場低迷的時候，出於財務數據的考慮，上市公司拿着貨值在手上，對於後續融資與財務報表等，會有一定優勢。因此在資金鍊尚未緊張到要斷裂的狀態下，大部分上市房企目前仍不願意降價賣房。
「規模不夠大的房企迴旋餘地不夠大，也不敢輕易降價。」一名大型房企相關人士對21世紀經濟報道坦言，調整影響整個市場，並非一兩家企業自身出了問題，剛開始大家還是有觀望的想法。
記者聯繫萬科、綠地、融創等多家房企人士，他們的反饋均比較平淡，由於此輪新政剛出來，還有觀望的餘地。
上述資深業內人士斷言，這次重點打擊的是投資型人群，當然部分改善型人群也受到影響。他的邏輯是：上海需求一直大於供給，現在政府重點扶持引入的創新型高端人才、金融類人才以及其他一些高收入人群。市場供應可以轉化到這些人群的首次置業上。
重倉房企籌碼有限
規劃的利好、門檻的低廉，令大虹橋板塊成為近年來萬科、融創、龍湖、金地、保利等等外來大鱷的兵家必爭之地，資本爭霸之下地價逐漸走高，然而房價並沒有相應的回報率。此前隨着時間的推移，多個高價地均陸續解套。一方面市區宅地出讓不多，另一方面大虹橋板塊有開發衝動。今年以來，房企們的戰場仍然集中於此。
今年8月，徐涇甚至出現了樓板價高達5.8萬元／平方米的純宅地，已經接近甚至超過一些在售的項目單價，這幅高價地由閩系房企中不算高調的中駿地產拍得。
同策諮詢研究部最新研究報告顯示，按照2016年成交結構來看，上海普通住宅內環內只佔1%，內外環佔比1%，外環外佔比19%。大虹橋板塊這種外環外區域顯然是去化重點區域。
今年以來重倉上海的房企，均有超過6個以上項目儲備，尤其是拿了高價地的房企面臨的危機已經很明顯。外來房企切入上海市場多以大虹橋板塊的青浦、趙巷、徐涇為主，比如萬科，目前即將入市的位於青浦與虹橋交接的天空之城，由於成本原因，住宅均價已超8萬元／平方米。
綜合滬上多名業內人士觀點，上海此次力度強於北京、深圳、杭州、天津等的進一步調控新政，主要表現為從「遏制改善型、投資性客戶的入市、縮緊房地產金融槓桿」兩個方面去槓桿。這些上海樓市調控史上前所未有的舉措，正向市場傳遞收緊的信號。
而此前的多場土拍，重倉上海住宅市場的萬科、融創、金地、保利、綠城、龍湖等多家房企仍然在演繹實力佈局。融創上海公司相關人士對21世紀經濟報道記者透露，目前公司住宅產品總價段基本在1000萬以上，針對的主要是高端改善客戶，他們大都不是第一次置業，所以相較而言，首次購房人群的房票限制對我們的客戶群體影響不會那麼大。「但這次政策更多打擊的是市場的情緒，可能部分客戶會持觀望態度，購買周期加長。」
然而，房企在明年與市場的博弈籌碼並不多，根據同策諮詢對上海市場商品住宅月度成交面積同比數據進行譜分析，發現一個明顯周期，周期長度在38-39個月之間。同時2017年下半年部分開發商將出現借貸兌付困難。
新房成交明顯萎縮
根據中原地產市場研究中心提供的數據顯示，今年10月上海新房成交86萬平方米，11月1日－11月29日，成交53萬平方米，下滑趨勢明顯。
業內人士認為，這是自10月全國各城市出台房產限購政策以來，引導資金去向從集中於房地產領域到實體經濟的一步措施。
中原地產市場分析師盧文曦認為，11月上海市場交易已經在低位盤整，而且二手房客戶帶看量比上月減少一半，調控政策出台後成交量會進一步收縮。而價格方面當前議價空間已經擴大到3-5%。隨着交易量收縮，還價餘地擴大，價格將出現實質性下跌。與此同時，調控產生的心理作用，將會直接影響到一手樓盤的去化，房企降價壓力越發明顯。
而在投資房地產多年的張三丰看來，大虹橋板塊短時間內還形成不了板塊聯動規模，比如浦東做了十多年才做起來，賭板塊未來的房企，拿了高價地之後，可以捂盤，而這意味着槓桿率會變高，「例如本來毛利率有50%，每捂盤一年消耗掉10%的利潤，5年以後就虧損了」。
張三丰自稱年初在青浦已經入手了「佔地面積全部在1畝以上的獨棟別墅」，「這類產品以後不會再做了，我不會賣掉，等這輪周期過去的升值空間」。