8月1日，深圳市規劃和國土資源委員會（下稱規土委）公佈了一組數據：7月，深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。
這是2016年深圳房價第二次出現環比下調，但即便在3·25樓市調控新政的4月，市場也只是微跌0.2%。
規土委數據顯示，7月份深圳新房成交套數和面積也分別環比下跌了8.27%和10.83%。
3·25新政實施4個月後，深圳樓市正在高位調整和去泡沫化。「成交量腰斬、價格上漲基本上出現了停滯、投機行為正在被合理的剛性需求所代替……」，深圳市房地產研究中心主任王鋒說。
這些構成了一場必要的樓市調控成功實施的主要因素。
「深圳下半年應該不會再出新的政策了，因為從目前來看，調控已經奏效。但有關部門一定會儲備一些措施，以防房價再度翻頭上漲。」深圳市規土委的一位官員告訴經濟觀察報。
目前，深圳樓市依然處於變動期，成交與價格、購房者與開發商、剛需與投資客之間博弈處處可見，市場正在步入深度調整。
調控後樓市
2016年3月25日，深圳頒佈了房地產調控新政：深圳市戶籍居民家庭限購2套住房；非深戶籍家庭限購1套住房，且需提供3年以上在深連續繳納個人所得稅或社會保險證明；二套房最低首付比例為四成。「政策出來之後，成交量馬上就下來了」，王飛說，4月二手房成交量不足1萬套，環比3月一下子就跌去了5成多。
政策實施後的二季度，新房、二手房成交量同比近乎腰斬。其中，二季度深圳二手房一共成交了20275套，僅和3月份單月相當，比一季度的46005套大跌了56%；新房市場，二季度一共成交了7852套房子，與一季度相比大跌49%。
上半年，深圳新房批售項目合計41個共28189套，與往年相比處於正常水平，推售項目合計64個共15466套，與往年相比明顯減少。
除了成交量下降之外，房價的暴漲行情也沒有持續。
深圳新房成交量持續走低，但成交均價卻上漲3成，這背後的推手則是大量的豪宅。「主要原因是5-6月的高價樓盤上市比較多，7月因為前期高價樓盤已經基本上被消化掉了，龍崗、寶安等地的中低價樓盤開始集中入市。」王鋒說。
數據顯示，新政後，南山區、福田區以及羅湖區的「10萬+」豪宅集中入市，其數量由去年的2個上飆升至今年上半年的14個。且在住宅整體成交低迷的情況下，豪宅定價合理，出現了逆市暢銷的局面，推高了全市均價。
對於二手房成交佔7成比重的深圳樓市來說，看二手房的變化，要比新房更有參考價值。深圳鏈家研究院院長肖小平認為，深圳的新房是一個非常小的一個市場，這裏面只要有一個盤出現異常就會影響樣本，變得很不尋常。而二手房是一個完全競爭的市場，幾乎不存在結構性缺陷。
數據顯示，上半年深圳二手房成交價格49539元，比去年下半年大漲了23%。但是，政策出台後的二季度和一季度相比，房價基本沒有上漲。根據中原監測到的數據，過去三個月，二手房價格的漲幅基本在1%-2%。
「目前市場仍然處在3？25新政調控通道里，調控工作還將繼續深化。」王鋒表示，在此背景下，開發商推盤節奏也明顯放緩，但兩宗地王的誕生再次推高大眾對深圳房價的預期，買賣雙方之間持續博弈，造成了現在的僵持局面。
投資客離場
深圳投資客王志華去年以800萬價格購買了深圳寶安區的一套房產，卻發現今年很難出手。「觀望了兩個月，由於是學位房，最後才得以以原來相近的價格售出」，王志華說。
美聯物業的銷售員小張負責的羅湖區某小區6月掛出來的一套二手房，總價是750萬元，而在7月，該小區又掛出來兩套類似房源，掛牌價在700萬元。
市場調控的另一個結果是，投資客漸次離場，目前深圳投資性購房者正在趨于謹慎。
「新政規定二套房首付為四成，這提高了槓桿的壓力。」王鋒表示。據其調研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。但中原研究中心檢測數據顯示，目前投資客比例也降到20%左右了。「深圳樓市的主要問題仍然是供不應求，但是房價上漲速度過快，擠走了剛性需求和改善性需求，也導致東莞、惠州等地房價地價的上漲。深圳房價目前已處於高位，投資客暫時不會入場。」新城控股(11.970,-0.12,-0.99%)高級副總裁歐陽捷表示。
對於普通購房者而言，短期內價格有望出現一波調整，雖然實際成交價沒有下跌，但目前的業主報價已經逐漸接近成交價了，購房者的議價空間也比之前加大了許多。
有中介人士告訴經濟觀察報，目前市場上一些急於出手的投資客或者急於換房的置換型客戶會給出一定議價空間，幅度在5%-10%，買家的預期則更高，這使得二手房成交處於膠着的狀態。
肖小平則認為，房產交易實際上是低頻交易，即便是炒房客，操作頻率也沒有市場想像的那麼高，需要價格達到一定的預期，「即便房子不適合做短期投資了，也不代表不適合做中長期的持有」。
而隨着高價位樓盤在市場上繼續回落，中低價位及中小戶型的商品房市場佔比會直接回升。
據王鋒觀察，6月以前深圳市購買8萬元均價以上的購房者佔比達20%，7月下降到了14%。在市中心區福田和南山，這部分購房比例也由接近40%下降到了20%。
一城一策，信貸收緊？
近半年以來，全國樓市去庫存、信貸放鬆的大背景並無改變。深圳的信貸政策卻出現收緊信號，主要是銀行利率折扣由之前的8.8折上調到9折為主。
7月13日，深圳包括中行、工行、建行、郵儲銀行等在內的7家銀行陸續收到通知，房貸利率都將調回9折，並於14日開始執行。
「針對國家近期提出的『一城一策』，要求所有的商業銀行首套房貸利率不可以低於9折，這在全國還是第一個，且對房貸市場有一定的收緊作用的。」肖小平表示。
一位中國銀行深圳分行的人士分析，「突然調整到9折，這是大型商業銀行自身業務的調整，但擔心風險可能才是上述銀行提高利率折扣，收緊信貸的真正用意。」
在深圳房價暴漲的2015年，把槓桿用足曾經是在深圳買房的潮流。據統計，深圳個人住房貸款去年的平均數為6.5成，500萬元以上的房貸，7成貸款佔比超過70%。
王飛認為，下半年貨幣政策的持續性寬鬆可能性較小，但還是會有收緊的可能性，短期來說，房價已經達到了階段性的頂部。「深圳下半年應該不會出台新的調控政策，因為市場並沒有出現亢奮情況。但有關部門會持續關注市場走勢，並儲備一些調控措施，」深圳市規土委的一位官員表示。
王鋒認為深圳還可以從以下幾方面進一步加強調控：一是為避免地王現象造成房價大幅上漲，應儘快調整土地出讓模式。借鑑北京、南京等地做法，在土地出讓溢價率超過一定比例時，轉為競配人才住房和保障性住房。二是完善差別化的住房信貸政策，進一步抑制投機炒作。對於短期內頻繁使用槓桿的購房者，再次申請購房貸款時，進一步提高最低首付比例。