6月前三天，北京、上海、深圳、廈門等城市剛成交一宗宗高價地，給土地市場再添一把火，與此同時，央行卻緊接着潑來一瓢冷水，整個市場要炸開了花。
監管全面升級！央行給樓市扔下一顆"深水炸彈"
據第一財經日報報道，中國央行上海總部6月3日宣佈，上海市率先啟動實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動，進行全方位的監測與管理。
同時，央行上海總部表示，「實施房地產金融宏觀審慎管理，不是對既定房地產調控政策的調整，而是為了確保上海房地產調控政策的有效落實和貫徹。」
什麼是房地產金融宏觀審慎管理？怎麼管？下面先來看一張圖。
(上海市房地產金融宏觀審慎管理框架)
具體而言，其核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系。央行上海總部在綜合評估上海房地產市場發展形勢的基礎上，實施逆周期的宏觀審慎管理，既符合國際上的普遍做法和趨勢，也充分考慮了上海本地的實際。
政策轉向，風險一觸即發
不謀而合，近日《人民日報》發表的「權威人士」訪談，發表對宏觀經濟、房地產看法之後，中國的貨幣政策也正在轉向。在中國經濟「供給側」改革轉型過程中，中國擴張性貨幣政策走向開始改變，寬鬆的貨幣政策開始適度收縮，同策諮詢研究部總監張宏偉表示。
這是央行上海總部為了防範系統性金融風險的首個啟示。
接下來，美國進入加息通道後，上海的資金也會加速「外逃」，這些都是上海樓市的不利因素。而當「滬九條」出台之後，上海樓市下半年進入調整期，銀行資金面臨縮水，金融風險增加。
對於上海來講，制定房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，其實，也就意味着上海房地產金融的相關政策預期也會收縮，包括開發貸款、個人按揭貸款，以實現為上海樓市降溫，保證市場平穩健康發展。
金融"颶風"突襲，定調樓市新風向標
這次「審慎管理」的基礎數據庫，既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素(如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等)對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監測，又有對房地產金融運行的關注。可預測，上海市房地產金融宏觀審慎管理，將從銀根入手對市場起到非常顯著的調整作用。
此外，最引人關注的，要數「政策工具箱」了。主要包括個人住房貸款最低首付比例、房貸利率水平、借款人償債能力要求；對金融機構實施差別化激勵約束政策；定期對社會發佈《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》，引導市場預期。
中原地產首席分析師張大偉表示，過去對於房地產的調控更多是通過各種限制，本輪房地產審慎管理與之前房地產調控結合。本次政策是多了一個』尺子』，而不是多了一把』剪刀』。而且尺子比過去更精密，更超前，實現預期管理。
接踵而至，北京樓市調控也將升級？6月6日，有媒體報道稱，自通州後，北京將全面限購商住房，目前朝陽、海淀、昌平有些商住立項的樓盤已接到要限購消息。對此，北京住建委相關負責人表示尚未得到確切消息。
樓市怪相！這邊20人同搶一套房，那邊60%地產商或倒閉！
在熱鬧了整個春天之後，中國樓市"冰火兩重天"的局面依然持續，甚至有愈演愈烈的趨勢！
一線城市及部分二線城市的房價是「心有多大，舞台就有多大」！房價節節攀升，庫存迅速下降，熱點城市甚至供不應求。正如近日南京剛推出的一個樓盤，遭千人哄搶，僅一個半小時，252套房源就全部被搶光了。
而大多數三四線城市房價則像是「扶不起的阿鬥」，依然面臨着巨大的去庫存壓力。不僅於此，開發商資金鍊斷裂、樓盤停建、購房者和農民工上訪、政府善後……當下，這幾乎成為中國三四線城市的政府面臨的棘手難題。
一些地方60%的地產老闆面臨倒閉的壓力
據《中國經濟周刊》記者在江西省的實地調查中了解到，一些地方，60%的地產老闆面臨倒閉的壓力；而80%以上倒閉的開發商則是"死於"高利貸。其中，相當部分的高利貸資金從銀行流出，通過貿易平台或實體企業，最終流轉到開發商的地產項目上去。高庫存之下，一些商業銀行也被綁架。
當下，在一些三四線城市，因房地產權益而起的問題頻發，地方政府也因此面臨新的壓力。
去年下半年，江西省鷹潭市括蒼廣場項目的浙江老闆資金鍊斷裂，同時因涉嫌非法集資被警方控制；差不多的時間，在新余市，新余國際廣場的浙江老闆同樣是資金鍊斷裂，導致無法如期交房。"當時很多交了錢買房的業主到政府來上訪，政府專門組成安撫小組來處理這個事情。"新余市房管局副局長李春光說，後來只能通過法院進行重組，"當時很擔心如果重組不成功就很麻煩，畢竟那麼多人買了房，很多社會問題會出現。"
新余市並非個案，《中國經濟周刊》記者在實地調查中了解到，"開發商資不抵債、資金鍊斷裂的現象非常嚴重，到處是停工的樓盤。"按景德鎮建築商李老扁估算，在景德鎮，60%的地產老闆面臨倒閉的壓力。"資不抵債的開發商已經宣佈破產，資金鍊斷裂的樓盤沒有完工，房子無法交付使用，無論是哪一種情形，業主都是受害者。"
開發商資金鍊斷裂、樓盤停建、購房者和農民工上訪、政府善後……當下，這已成為中國不少三四線城市的政府所面臨的同樣問題。而更大的壓力還有來自購房者和農民工的上訪，這甚至成為一些地方政府在去庫存過程中所面臨的最焦灼的問題。
「去庫存」最長消化需10年
據鷹潭市官方的統計數據，截至2016年3月份，整個鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米，庫存去化時間25個月，其中，住宅庫存去化時間19個月，非住宅庫存去化時間65個月。
鷹潭市房管局副局長劉志林表示，"這是已經批准銷售的數據，正在建的還沒列進去。"
《中國經濟周刊》記者從另一可靠信息源獲悉，僅鷹潭市區已經在建的新樓盤就大約有750萬平方米，而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米。從這個角度看，消化完這些新建樓盤大約需要10年的時間。
新余市也是如此。據官方公佈的數據，新余市房地產庫存300多萬平方米，去化時間大概兩年。但據新余市房管局副局長李春光介紹，新余在建樓盤大概還有七八十個，約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統計在內。
顯然，去庫存是一個複雜的系統工程，地方政府的去庫存任務可不僅僅是賣房子。但賣房子是解決一切問題的根本出路。為去庫存，一些三四線城市紛紛出台大力度的補貼政策，鼓勵農民工進城買房。據劉志林介紹，光鷹潭市政府補貼買房的財政支出就將近2億元，地方財政很是吃緊。
供給還在增加，而需求增速不容樂觀。補貼刺激效果如何，能否成為打贏這場去庫存硬仗的有力武器，仍有待觀察。
總之，目前中國樓市「高房價」與「高庫存」同時存在的這個悖論一時還難以解決，希望未來能出台一些有效的政策來消除樓市這個怪相！
警報拉響：70城房價再次發出過熱信號！
當前中國房價的地區分化程度，達到了歷史之最。有些城市熱得「全民炒房」，有些城市冷得人們「見房就躲」。
不過，總得有個指標，來衡量一下房價溫度吧。有個指標，應該說是最佳指標：全國70個大中城市房價指數。
這個指數由國家統計局採集、處理和發佈，2011年曾調整過一次數據採集方式。根據老楊的長期跟蹤和觀察，基本上能反應全國一二三線主要城市的房價變化及溫度。
在長期跟蹤與研究的基礎上，前幾年老楊劃分了一個房價溫度的五燈圖(70城新建商品住宅總體環比增幅)，一直在易居房地產研究院的房價月報中使用。
接下來，看看這個五燈圖的情況：
2014年多數月份，房價處於下跌的過冷區間。
2015年5月房價止跌反彈，其後房價處於偏冷和合理區間。
2016年過年過後，部分城市房價加速上漲，導至3月的70城房價環比增幅急劇擴大，跳升至偏熱區間。
2016年4月，進一步達到1.1%，超過1%即進入過熱區間。
「過熱區間」，意味着房價溫度已經不健康了，需要降降溫了。
從歷史上看，上一次過熱，是39個月之前，即2013年2月和3月，當時出台了新老國五條。
上上一次過熱，是2009年四季度2010年一季度，2009年12月初步收緊政策，2010年出台史上最嚴厲的」國十條「。
上上上一次過熱，是2007年三季度，當時9月下旬出台了」二套房貸「新政，多次加息升准。
因此，也就可以理解，前段時間，人民日報採訪」權威人士「提及：中國經濟出現了」房地產泡沫「等新增風險點。
由此，也就可以理解：為什麼3月25日滬深出台嚴厲的調控新政，為什麼近段時間南京、蘇州、合肥的書記市長着急上火，忙着研究和部署新的調控房價的措施。
不過，需要關注的是：當前的市場形勢與以往過熱區間時有所不同：地區分化嚴重！那些仍需要去庫存的三四線及部分二線城市，仍將保持寬鬆政策。而那些房價快速上漲的城市，未來幾個月，還將越來越多推出緊縮性政策。
從區域差異看，4月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為2.8%、1.4%和0.6%，而3月份分別為3.6%、1.1%和0.4%。
一線城市的增幅有所收窄，而二三線城市的增幅有所擴大。
一線城市房價環比增幅已經見頂，將會震盪回落，主要是深圳明顯回落，上海也將隨之，北京和廣州仍較強勢。
隨着核心二線城市陸續出台新政，未來幾個月，預計南合蘇廈等「四大公子」的漲幅也將收窄，但還有更多的二線城市正在「輪動式」補漲，所以二線總體漲幅還將上行幾個月。
至於三線城市，地方政府急於去庫存，仍在大力刺激樓市，忽悠農民工進城購房，因此房價還將保持上行態勢。房價環比增幅的回落時點，將會滯後於一二線城市。
亢奮的開發商，小心一把利劍頭上懸！
比購房者更瘋的是開發商，比開發商更瘋是地方政府！
當前，中國一二線城市的房地產市場，變成了一場「海天盛筵」和「隱形賭場」的混和物。
對於少數的市場參與者而言，仿佛吸了大煙與搖頭丸，亢奮、迷醉、眩暈，至於醒來後是否睡在大街上，沒有關心，沒人擔心！
對於巨量的旁觀者來說，他們好奇、憂鬱、惱火。但老實說，不管參與者，還是圍觀者，似乎誰都搞不清楚怎麼回事。
去年以來，各種單價與總價地王，層出不窮，尤其是今年以來，熱點城市的地方政府，頻頻打包推出幾幅、十幾幅地塊，搞得土地拍賣會，成為業內外關注的重要事件。
話說當前全國房地產市場中最變態的合肥，5月30日，一把推出13宗土地，12宗土地共計成交金額近百億元，其中10宗地的溢價率全超200%！
風傳合肥要計劃實行限購限貸，但只聽樓梯響，不見人下來。一邊買不到新房，一邊地價高漲，合肥購房人，可謂心急如焚。一個個地王，如同一個個鼓點，讓購房者不由的心臟隨之跳動，不由的掏錢追漲房價。
另外，5月27日，杭州誕生了2016年全國總價新地王，在奧體中心板塊，一幅總建面達57萬平米優質大地塊，成交價高達123億元，大金主信達與萬科聯手，據說此價超出萬科授權而可能退出。此地塊附加條件較多，剔除公建與商辦，32萬平米住宅樓面價高達3.5至4萬元，預計未來住宅售價達到5萬元才能保本。而周邊現售樓盤價格為3.2萬左右。
人們不禁要問：開發商為什麼如此癲狂？
原因有很多，比如，全國樓市蛋糕不再長個了，大中型房企競爭激烈，不進則退，100強、50強、20強、10強，這些行業排名，對很多老闆具有強大的誘惑力；比如，經過去年以來的熱銷，很多開發商在一二線城市急需補貨，否則沒有新項目，人才就會流失，團隊就會散夥；比如，貨幣放水，融資便利。
這個「不差錢」，對這些搶地的房企來說，很關鍵！
從貨幣環境看，2014年11月以來的多次降息降准，相當於中幅放水，流動性寬裕。從房地產業層面年地，2014年從9.30政策開始，國家對個人購房融資大力支持；2015年二季度，對優質開發商融資門檻不斷降低，銀行間市場打開中票融資閘門，債券市場、股票一級市場紛紛重啟了關閉多年的涉房地產融資，使得一大批開發商融資規模不斷攀升。
過去一年，房地產融資總額(債權+股權)高達1.42萬億，在行業融資榜中位列第四，其中定向增發總額0.2萬億，債券發行1.22萬億。比如，央企保利，2015年有息負債綜合成本僅為5.2%。今年初公司100億元定增計劃獲批，成為國內最大單地產定增案例。今年1月發行了50億元公司債，5年期的票面利率僅為2.95%，創下新低。比如民企泰禾，5月18日公佈第二次定增預案，計劃募集資金不超過98億元。
從全國數據也能看出：當前開發商不差錢，急吼吼的要把錢花掉。從下圖的企業到位資金(融錢)與房地產開發投資(花錢)增速看，一旦前者增速高於後者，則說明開發商拿地熱情高漲，地王頻現。比如：09年至10年上半年、2013年、今年3月以來。
另外，我們易居研究院還創立了一個全國房地產業金融環境指數(下圖)。結果表明：今年一季度，房地產業金融環境指數為0.95，較2015年全年上升0.28個百分點，較去年同期上升1.71個百分點，保持在寬鬆區間，延續了上半年觸底反彈以來的上行態勢，創近三年來新高！
從外部金融環境來看，與2015年相比，M1與M2增速差值提升6.8個百分點，人民幣貸款餘額增速提高1.3個百分點，銀行間拆借利率下降了0.16個百分點。從房地產業內部金融環境來看，房企到位資金增速上升12.1個百分點，房地產貸款同比增速上升1.2個百分點。多種因素共同作用使得房地產業金融環境持續保持寬鬆。
通過上述分析，可以清楚的知道一件事：貨幣放水與融資便利，是導致這輪房價高漲和地王頻出的「元兇」！
從外部環境分析，三輪房地產短周期的上漲階段，貨幣寬鬆的程度比較，2014年11月以來的這輪貨幣放水，要比2008年四季度至2009年那輪水量小，但比2012年二季度至2013年上半年那輪水量大。此輪確非2009年式的「大水漫灌」，但完全稱得上「田地滋潤」！
從內部環境分析，就房地產業這塊「田」而言，水量明顯大於多數其他行業，可稱為「水漫一二線之田」。個人房貸優惠不斷加碼是一方面，更重要是：對於大中企優質開發商的融資的管制快速放開，使開發商的融資便利程度，回到2010年4月「國十條」之前！
大家都清楚：賭徒們手中有錢時，一定會坐在賭桌邊；股民手中有錢時，心癢手癢，急着換成股票；當前手中有錢的開發商，一定程度上也類似於前二者，一定把錢花出去，換成土地，心裏才踏實。手中有糧，心中不慌。
但是，以後心中是否會痛，開發商老闆老總們，誰也不願多想！而過往歷史證明，在高價搶地王這件事上，不少開發商都曾經歷過這種奇妙體驗：激情3分鐘，痛苦3年整。
2007年地王潮之後是2008年的樓市降溫，2009年下半年至2010年地王潮後是2011年房價下跌，2013年地王潮後是2014年樓市普降。2015年四季度至2016年地王潮之後，又將上演什麼樣的悲觀離合？
過去幾個月，拿地最激進的十多個開發商，你們必須時刻關注：何時貨幣與流動性收緊，何時個人房貸收緊，何時開發商融資收緊？！
2018年前後，一把利劍，高懸頭頂！