經濟觀察報從深圳市住建局及各大中介處了解到，目前深圳市正在研究房地產調控政策，以形成房價的合理區間。正在討論的調控措施包括將購房者的社保繳納要求由1年改為3年、營業稅免徵由2年改為5年等。而過年假期後的一周內，深圳二手房中介正在參照新的社保要求重新核實購房者資格。
同時，深圳部分銀行已於過年前後釋放出逐步收緊信貸執行的信號，包括提高特定人群及部分房地產項目的貸款門檻，減緩放款速度，通過抑制投資投機行為來降低市場熱度。
多位受訪人士認為，2016年深圳調控收緊、房價漲幅收窄是大概率事件。
自2014年「930政策」至今，深圳房價的上漲行情已經持續16個月。深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均價33426元/平方米，單年漲幅為39.43%。
深圳中原地產市場研究中心經理王飛表示，除了高房價之外，深圳目前正處於前所未有的高槓桿節點上。高槓桿加上短炒趨利，構成了當前深圳樓市更加讓人警醒的理由。
調控的靴子
過年前夕，深圳市市委書記馬興瑞與市長許勤先後為深圳樓市調控打下「預防針」。
1月28日，馬興瑞表態：「深圳上漲的房價確實影響了一批希望來深圳紮根的高學歷年輕人，深圳市政府也在考慮應對方案。」
隨後的2月4日，許勤在深圳市六屆人大二次會議記者會上說：「深圳去年房價上漲過快，和全國一些城市方向不太一致。主管部門正在研究調控政策，未來住房新政既要惠民，又要確保房價在合理區間。」
接近深圳住建局人士向經濟觀察報表示，有關部門去年下半年一直在密切關注市場走勢。決策層認為，市民承受的購房壓力過大，加上投機因素，從長遠來看對深圳未來的產業發展、人才流動都有可能產生負面影響。
目前，一份深圳過年後正在研究的政策清單正在業內引起討論，所涉及的調控措施包括：
一、購房者的社保要求，由連續1年繳納改為連續3年繳納；二、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業稅免徵期由2年改為5年；三、首套房按揭貸款的要求提高，即使已結清前套房產貸款的購房者，不能再獲首套房按揭貸款；四、首套房首付比例從25%提高到30%。
不少資深中介人士對經濟觀察報表示，以上措施不會同時出台，但鑑於深圳現在的高房價走勢與政府近期的發聲，其中的一兩條落地並非沒有可能。
「深圳政府一貫是小道消息試探民意，然後順勢推出。」克而瑞深圳總經理陳洪海說。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為政策在三四月份出台的可能性比較大，「既然放出風聲來了，若遲遲不出，政策的效應就遞減了。」
幾項措施中，社保繳納由1年改為3年被認為具備較大可行性。原因是在北上廣深四個一線城市中，唯有深圳對非深戶籍的購房限制最為寬鬆：購房人只需提供一年以上的納稅證明和一年以上的社保證明即可。同等條件下，北京和上海對非本地戶籍購房的社保繳納要求分別是5年和2年。
美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑分析，由於深圳購房人群中本地戶籍人口不多，社保改為3年一旦執行購買力將減少三分之一。政策一旦收緊，一部分需求就會退下去，因此政府也在權衡。
銀行信貸局部收緊
實際上，社保繳納改為3年的政策已在中國銀行深圳分行面向特定人群的房貸業務中實行。
1月底，中國銀行、工商銀行、建設銀行三家大行的深圳分行先後決定收緊面向中介群體的房貸政策。來自中國銀行的最新通知稱：從事中介人員購二手樓向我行申請按揭，准入門檻除原有標準以外，借款人還必須在深連續繳滿36個月的社保，且需同時申請公積金組合貸款。
據悉，工商銀行自1月21日起亦停止受理中介員工及其配偶的貸款申請。建設銀行某個貸經理也向經濟觀察報表示，最近銀行對中介貸款的審核比較嚴格，中介及其配偶購房貸款一律首付四成。
一位中國銀行內部人士告訴記者，中國銀行深圳分行去年底以來二手房交易火爆，其中不乏中介炒房以推高房價。「房貸是所有銀行的低風險優質資產，當銀行不敢再賺這個錢時，說明房價上漲已經超出了銀行的安全邊界。」該人士說。
2月15日，深圳市房地產經紀行業協會發佈了《關於房地產中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知，禁止房地產經紀機構或經紀人員通過眾籌等手段進行房產投機的行為。無獨有偶，針對中介炒房現象，2月1日深圳市規土委也曾出台相關管制規定。
除抑制特定人群的投機行為之外，銀行還提高了部分樓盤的貸款門檻。
上述中國銀行人士稱，被列入銀行「黑名單」的共有38個樓盤，原因包括空置率高、價格波動大、炒房集中、配套差或產品有問題。這些樓盤都是銀行根據以往成交總結出來的高風險樓盤，所以銀行十分謹慎。
有中介人員表示，的確聽說了這樣的限制措施，可以看出在當前火熱的市場背景下，銀行正在從物業、客戶的角度進行分類調控。
據深圳鏈家二手房研究院總經理肖小平觀察，銀行對普通購房者的信貸門檻也在提高，例如對一些資質認證不符合要求的客戶或物業，深圳部分銀行已經在按照首付四成的標準執行。「但這屬於銀行內部的管控，並未得到『上面』的授意。」肖小平說。
肖小平認為，銀行收緊信貸的原因之一是深圳房價增幅過快，銀行在通過這種方式減少市場風險，原因之二是成交量劇增使得銀行的工作量極度飽和。
根據鏈家提供的數據，2015年11月至2016年1月，深圳二手房單月成交量平均在13000套以上，接近2015年二季度每月15000套的峰值。「在客單量比較多的情況下，銀行便開始挑選最有價值的客戶，而判斷風險係數較高的客戶就暫時提高門檻或拒之門外。」肖小平說。
在宋丁看來，更重要的市場調控是和銀行協調，通過信貸政策的變化來對樓市產生約束。在全國樓市寬鬆的格局下，如果政府無法在信貸方面和銀行達成一個約定，今年深圳房價很難調控到位。
高槓桿樓市
在調控措施呼之欲出的當下，深圳樓市的確有足夠讓人警醒的理由：除了高房價之外，深圳目前正處於前所未有的高槓桿節點上。
數據顯示，截至2015年年底，深圳個人住房貸款餘額超過了7000億元，比2014年增長了近40%，餘額比京、滬分別高出1200多億元和1300多億元。以全國百分之一的人口，佔據了約5%的住房貸款額度，可謂名副其實的「槓桿樓市」。
值得注意的是，深圳7000億元住房貸款僅對應162萬套住房（含保障性住房），僅為北京（804萬套）、上海（998萬套）的20%和16%。
根據鏈家市場研究中心的數據，2015年深圳個人住房平均貸款成數達到64%，其中二手房購房者中貸款購房的比例達到91%。用盡、用足槓桿成為房貸申請主基調。
「930新政」被認為是去年深圳房價上漲最重要的原因。該政策刺激了換房需求，在新「認貸不認房」標準下，只要還清了房貸，再次申請房貸時，仍舊執行首套房的貸款政策。
寬鬆的信貸給「短買短賣」的炒房帶來空前難得的槓桿資源。鏈家監測的兩組數據顯示：2015年成交的二手房中，業主持有年限不滿2年的約佔25%，滿2年但未滿5年的約佔32%；2015年12月至2016年1月成交的二手房中，業主持有時間不足半年的約佔8%。
肖小平認為，對於炒房客來說，威懾力最大的調控措施依次是限貸升級、稅費升級、限購升級。2014年上半年和2015年的7月至9月，深圳樓市曾出現過相對「冷靜期」，原因就是部分銀行當時提高了房貸首付比例，或間接收緊了房貸政策。
「有效的調控措施應當是你怕什麼，它就來什麼。」肖小平說。
短暫降溫
在深圳河的另一端，香港樓市的涼意顯得更為明顯：香港最新一起新界大埔區土地招標成交價格較去年9月大幅下挫68%。歐洲投行里昂證券在一份報告顯示，香港房價在2015年最後一個季度下跌了7.5%。
一位資深投資客這樣表示：自2003年連續飆漲12年、漲幅3.7倍的香港樓市開始掉頭向下，而深圳自2006年開始也連續上漲了10年，漲幅高達近10倍。
過年假期期間，深圳樓市迎來短暫降溫。在2月5日至2月13日的九天時間內，深圳無一新房成交，直至14日成交套數才破零。二手房方面，2月8日至14日的這一周，深圳各區成交均在個位數左右，全市共成交55套，環比大跌97.8%。
據深圳規土委數據，2月前半個月深圳一手住宅成交234套，成交面積為約2.42萬平米，環比下降超過了8成。
始於去年下半年的推盤潮也在2月戛然而止。美聯物業全國研究中心的統計數據顯示，2月份深圳樓市預計有8個項目入市，推出時間均在2月下旬，推盤數量與去年同期持平，但環比下跌55.6%。
即將有兩個項目在近期推盤的深圳某房企負責人對經濟觀察報表示，調控短期之內對市場有一定的利空影響，但是調整銷售進度並不容易，要拿證、調整工程進度，再加上市場的觀望情緒，因此對於開發商來說，推盤節奏不會有太大改變。
儘管過年為樓市的傳統淡季，淡季帶來的「被動熔斷期」過後，客戶心理和市場的資金層面或許正在產生變化。有媒體報道稱，過年期間深圳二手房業主心態發生了較大變化，坐地起價的現象大幅減少，並有投資客主動降價的現象。
「近日的確有人推了一套，比周圍低了20萬放賣，但均價依然7萬以上，這只是一個開始。」南山區某中介告訴經濟觀察報。
王飛表示，深圳樓市的多頭倉位已經非常擁堵了，如果一旦市場下行，受到直接影響的便是高槓桿下資金不足的跟風購房者。深圳業內目前普遍認為，2016年深圳樓市降溫是大勢，房價上漲空間將變窄。
上述房企負責人表示，公司今年的總體戰略以保現金流為主，在定價上不會像去年一樣激進，對市場的判斷是緩慢增長，但不排除會有短期震盪。
另一方面，2月16日央行發佈了一組重要經濟數據：1月末，廣義貨幣（M2）餘額141.63萬億元，同比增長14.0%；當月人民幣貸款增加2.51萬億元，同比多增1.04萬億元。這組數據意味着流動性將繼續寬鬆。
一位不具名的業內人士稱，在實體經濟持續低迷的當下，流動性過剩的錢很多會直接或者間接流到房地產市場，仍有很大可能跑到深圳等一線樓市來套利。