曾被認為是樓市「安全島」的一線城市，正在出現微妙的變化。
上周，位於北京大興的北京萬科橙項目低價入市，均價僅2.1萬/平方米，而此前市場預計該項目售價為2.5-2.6萬元/平方米。萬科北京公司總經理毛大慶澄清，這並非開發商主動降價，而是配合政府的區域限價政策的結果。
在深圳，有開發商人士對記者透露，位於關內的某大型舊改項目年內將有住宅公寓產品入市，開發商擬售價6萬/平方米，但政府限價為4萬元/平方米。其他數個偏高端的項目也遇到類似問題。
「所謂分類調控，並不像之前理解的更加市場化了，實際上行政化色彩更濃。」該開發商分析說，限購限價、預售證發放、資金監管等這些政策，怎麼組合，用多大力度，都是地方說了算，實際上更強化了地方的調控手段。
河山資本董事長曹少山認為，現在的房地產市場，不同區域和城市之間的分化非常嚴重。但分類調控並不意味着行政政策手段的退出，而可能是更加嚴重，因為地方政府要控制高房價和獲取土地收入兼得。
在上述背景下，北京、深圳、廣州近期入市的項目幾乎均以平價推出。中原地產研究部統計數據顯示，北京合計有38個項目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項目的漲幅基本控制在5%-10%，這與去年同期動輒20%-30%漲幅的定價不可同日而語。
在廣州和深圳，3、4月新開項目也基本以平價出貨，廣州少數項目甚至出現開發商代付首付的情形。「過年期間成交慘澹，好多項目不敢3月開盤，延後的情況比較多，」深圳一家代理行人士說，去年深圳樓市是提前透支，今年新盤供應量又大，很難支持房價上漲。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至23日，3月54城市合計住宅簽約14.85萬套，相比2013年同期下調了36%。其中一線城市跌幅達到了45.8%，二線跌幅達到了48.2%。
中原地產首席分析師張大偉指出，房企對銷售業績的需要可能導致一二線市場跑量更重要。截至日前，30家房企公佈了前2月的銷售業績，單2月30家房企銷售業績合計665億。環比1月份的1082.88億下調了39%。而國房景氣指數也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點。
相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業大部分都是上市房企，對業績的要求更高，一旦沒有銷售量，股價就可能會出現暴跌。這些因素的存在導致了一線城市的變化可能會出乎市場的預料。21世紀經濟報道記者不完全統計，目前已知出現價格調整的城市包括北京、廣州、杭州、南京等。
「本來以為回歸一線會很安全，但目前來看也並非如此。」一位在過去兩年激進轉舵一二線的開發商人士感嘆，一線城市銷售去化問題不大，但利潤率難以保證，對於一家在香港上市的開發商來說，毛利率和淨利率更為重要。
去年曾在北京拿下多個高價地塊包括農展館地王的融創中國董事長孫宏斌，在2013年業績會上甚至擔心，農展館項目屆時定價15萬元/平方米能不能通過審批。
一向集中於一二線城市、以高毛利著稱的廣州開發商合景泰富高層也表示，不排除公司個別項目會在保持15%的淨利潤率基礎上進行適度促銷。易居中國聯席總裁丁祖昱指出，從總的趨勢上來看，房企的利潤水平將會進一步下降。
世聯行(19.35,1.00,5.45%)研究總監吳志輝警告，銀行收緊房地產槓桿的策略對銷售終端的影響已經開始顯現，當前的房地產市場處於繁榮小周期的末端，2014年的成交增幅將降至個位數。在此背景下，財務不夠穩健的中小開發商需全力保量，避免償付危機。