周群(化名)的父親數十年前移民美國，在美國生下周群兄妹三人，兩代人均是美國籍。但周父和周群的生活圈子大多在中國，包括工作、投資等。
如今，周父年事已高，希望把中國的幾處房產過戶到周群名下，但對於外國人在中國的房產有哪些方式可以繼承，需要履行哪些手續，他並不清楚。
周群父子的情況頗具代表性。移民後，在國內房產繼承選擇和程序上，要比中國籍人士複雜了不少。
遺囑或法定繼承免稅
在北京，一套普通的住宅價值上百萬，更高檔一些的別墅不乏千萬。周父想將一套別墅過戶到周群名下，轉讓房屋有生前贈與、遺囑繼承、法定繼承(在沒有遺囑的情況下，根據法定關係進行的繼承)、遺贈(通過遺囑將財產贈予法定繼承人以外的人)、房屋買賣等多種方式，如何選擇讓他犯了難。
「幾種方式的區別之一在於繳納稅金的不同，法律關係也不同。」大成律師事務所高級合伙人王芳說。
按中國法律，房屋轉讓涉及四種稅：個人所得稅、契稅、印花稅和營業稅。
「生前贈予四種稅都要繳納。但如果贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，被贈與者可以免徵個人所得稅和營業稅。」個人所得稅稅率為20%，契稅稅率為3%-5%，印花稅和營業稅的稅率分別為3%和5%左右。
而通過遺囑或沒有遺囑情況下的法定繼承，沒有契稅、印花稅和營業稅，繼承人免徵個人所得稅。
一套千萬別墅的海外繼承路徑
如果非法定繼承人通過遺贈的方式繼承房產，需要繳納契稅和印花稅，免徵營業稅和受遺贈人的個人所得稅。
如果通過房屋買賣的方式，則需要繳納全部稅種。
就周群父子情況看，屬於直系親屬，如果採用遺囑或法定繼承方式，可免除中國境內的所有相關繳稅;通過生前贈與，則需繳納印花稅和契稅;如果通過房屋買賣方式，四種稅都要繳。
複雜的親子關係認定
選擇似乎很容易，但陷阱也不少。
首先是這一規定是否適用於外國人。「我們諮詢了房屋買賣部門，回復是這一規定不受國籍限制。」周群說。即只要是在中國境內的房屋，購買者無論是什麼國籍，如果是上述配偶、子女、兄弟姐妹等直系親屬的關係，均可以享受免稅。
但接下來，周群父子如何證明自己的關係卻成了難事。「國外沒有戶籍制度。」一名已移民至加拿大的中國人說，他繼承國內父母的房產時，是通過公證方式辦理的。
「有三種方案。」王芳說。第一種是雙方都回美國，用相關資料進行公證和翻譯;第二種是在國內進行親子關係確認訴訟;第三種是在國內進行親子鑑定後公證。「從費用和操作性方面，我們建議進行親子鑑定。在醫院鑑定獲證明後，再去公證處公證。」她說。
證明親屬關係的存在，是國籍變化人士繼承財產的重點。記者了解到的多起案例中，糾紛均由此而起。在國內，戶口本可證明親屬關係，但轉換國籍後，戶口被註銷，有時無據可查。一則案例中，父母已去世，多位子女留在國內，但一位女兒嫁到國外，國籍改變，房產分割官司已打了兩年。
如果雙方是配偶，則無法通過親子鑑定證明關係。王芳建議，可在雙方在世時及時進行親屬關係公證。
生前贈予防糾紛
除了考慮稅率以外，周群和父親還需要考慮繼承方式是否會引起糾紛。
周群還有兩個妹妹，但父親只打算把房產過戶給周群。「這種情況，我們不建議通過遺囑的方式繼承，而建議用生前贈予。」王芳說。
她解釋，如果通過遺囑繼承，除遺囑外，還有遺囑公證和法定繼承人公證兩個步驟。「法定繼承人公證，就是在被繼承人周父去世後，周群兄妹三人等所有法定繼承人都要到公證處，表明自己對遺囑是否有異議。如果有異議，則遺囑不能執行。」
換言之，如果父母對財產的分配不是非常公平，則更加推薦生前贈予，或提前和所有的法定繼承人交待遺囑的內容，取得共識，以免身後發生財產爭搶。