我中國新年前半個月回了鄭州看房，跟十多個中介看了差不多半個月的房子。最後我決定：

1.鄭州房價按現在價位不下降30%-50%，也就是基本腰斬，絕不買房。

2.讓中介幫忙租一套房子，逐步回遷。

理由是鄭州房地產的現狀決定的：

1.鄭州市根本不缺房。本地市民買房的需求除了投資，自住需求基本沒有。改善型的需求也基本被高房價給消滅了。

a.鄭東新區的鬼城大家都知道，這次我也專程拜訪。可以非常負責的說，入住率絕對不超20%。這也從我一個朋友，經常活躍在這個區域的民間借貸公司老闆哪裏得到了印證。但這裏的環境真好，房子質量也很好，如果房價合適，我會考慮在這裏買一套居住。為什麼就是沒人住呢?

.鄭州市08年之後交房的樓盤入住率普遍不超過20%。舉幾個例子有心人可以驗證。

貴的如鑫苑景園。均價16000.市中心位置。

普羅旺市 均價8000.

財稅小區均價5500

……鑫苑景園是08年初開的盤，到現在還有大量的房子沒賣出去。售樓小姐給我隨便就說了十幾套在售的，我看了4套。

c.我高中大學同學在鄭州的20%炒房(擁有5套以上住房)。不炒房的一般有2-3套住房。

我曾經在鄭州一家工廠工作一年，工廠的工友家裏沒有缺房的。但想改善居住環境，他們連首付都付不起。

鄭州市單位分房太瘋狂了，稍微好一點的單位蓋房子都是150平方以上的居多。而且現在很多單位現在還在蓋房子。

d.鄭州市放眼望去，就像一個大工地。到處都在蓋房子。而且大多是20層以上的高層。

鄭州市房子的供需比已經嚴重失衡了。

2.鄭州的小開發商資金鍊已經繃的緊緊的，隨時會斷裂。

鄭州的民間貸款公司有3000家以上，通過貸款公司理財普通的年利率可以達到20%。這是普通鄭州市民都知道的。我有幾個同學都是在做這個生意。去年以前是 100萬以上才帶着玩，10年降到了50萬。中國新年期間我姑姑(學校的老師)問我把自己手裏的10萬塊錢給貸款公司敢不敢，我才知道現在門檻已經降到了10 萬甚至幾萬塊。而這些做貸款公司的客戶基本都是房地產開發商。

國家的貨幣政策收緊，首先影響到中小城市，中小開發商，這是肯定的。

3.10年鄭州市房價不斷上漲，但成交量慘澹。

鄭州市的中介非常分散。大中介很少，眾多的單一門店，個人單幹中介。房源相互之間不溝通，看房非常麻煩。要一個中介一個中介的看。我跟了十幾個中介看房，了解的情況是中介單店年成交量一般不超過10套房子。很多人會覺得那中介怎麼活呀。1.鄭州的房租很低。單店便宜的幾百元，最貴的一般不超過5000元。 2.人力成本為零。鄭州的中介人員基本沒有保底工資，有也是很少的而且只發2個月。所以中介的成本很低。3.一個小中介每年有4套房左右的買賣成交就可以保本。4.租房也會有一部分收入。

鄭州市中介據業內人士介紹有3000家左右。而鄭州市最好的二手房成交量也就每月4000套左右，(可以查鄭州房產交易管理網)

4.鄭州市人民對房價上漲信心滿滿。因為大家都有房，所以幾乎沒人相信房價會降。也沒人盼望房價會將。一起吃飯三句話不到就一定談到房子。無論是窮人富人。基本是股市6000點時的感覺。

5.鄭州市人民的收入水平實在是不怎麼樣。4000元的工資水平算是高收入了。我舅舅家屬院看門的工作每月800元也有人做。與現在平均6000元的房價相比，實在是不成比例。

6.鄭州市房價租售比嚴重失衡。一套80萬左右的大房子，租金不會超過2000元。租售比超過40年。低於銀行利率。當然小面積房子會好一些，租售比在25-30之間。

5.分析鄭州房價能持續上漲的原因，主要是持有成本太低了。物業費低。很多單位的房子根本沒物業費。房子放在那裏費用很少。所以這次房產稅的出台會擊潰炒房人的心理防線。

很多人會覺得房產稅離鄭州很遠。其實很近，近的也許就是個把月的事。重慶上海的房產稅很多人也覺得最少要一兩年的時間才會出。根本沒想到這麼快。其實房產稅在很多城市已經空轉很久了。空轉的概念就是人員，網絡，系統都已經到位了，模擬徵收，只要政策一出，隨時可以開徵。鄭州市也早就空轉了。如果房價不降，照抄上海或者重慶的政策，隨時都可以開徵。