「無償收回」讓拼命買房成博傻遊戲
舒聖祥
2011年上海土地交易市場首拍在上周落幕，但預申請須知中「出讓人收回並補償相應殘餘價值」這一「史無前例」的規定，在業內掀起了繼《物權法》之後新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。更有甚者，其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示，土地期滿後的處理方法為「出讓人無償收回」。（1月16日《第一財經日報》）
無論是「出讓人無償收回」，還是「出讓人收回並補償相應殘餘價值」，與現有國家法規中「按照國家有關規定自動續期」、「無償自動續期」的規定，顯然完全不同。若上海這個規定得到承認並落實，那將意味着，賣完地的地方政府在70年後又可以將所有土地收回來，重新再賣一次。
70年後，我們的房子會不會成為沒有土地使用權的「空中樓閣」？這一直是橫亘在公眾心頭的不動產憂慮。這個最受關注的核心問題至今也未得到明確。「出讓人收回」甚至是「無償收回」的上海新規，讓人頓感振聾發聵。試想，土地70年後將被政府收回，房子成為「空中樓閣」，現在的房價豈不是被嚴重高估了，買房炒房豈不就是股市中的博傻遊戲？「無償收回」讓人無法再選擇性忽視土地租期的風險因素，同時也徹底打破了買房人對於必定獲得政府保護的樂觀和幻想。因為，房子建在出讓人將到期收回的土地之上，是和汽車一樣的「消耗品」、「貶值品」，而且貶值速度更快。
毋庸置疑，上海的新規定，肯定涉嫌違反《物權法》和《土地管理法》；問題是，70年後續期是有償還是無償，有償金額又會是多少，法律從未明確。落實到地方操作層面，是完全有可能將「自動續期」操作成「無償收回」的。就說現在，那麼多剛建成沒幾年的房子不是馬上就以「危舊房改造」的名義強拆了嗎？更何況，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》已經用「按照國家有關規定自動續期」替換了原來表述明確的「無償自動續期」；「出讓人收回」甚至「無償收回」，未必不能成為那個「有關規定」。
正是在這個意義上，上海首次規定土地出讓期滿無償收回，讓那些拼了幾代人老命供養一套房子的房奴們驚出一身冷汗，同時也給那些發愁於土地財政無以為繼的地方做了一個惡劣示範。
面對土地出讓期滿後無償收回的上海新規，國家有關部門必須警覺並儘快做出表態，否則，「無償收回」可能很快成為一種普遍的遊戲規則。
一則通知引發的「70年」期限焦慮
2011-01-18 05:45:00 來源: 荊楚網-楚天都市報(武漢）
楚天都市報訊 最近，上海市的一則關於土地使用權預申請的公告中規定，在土地使用權期滿之後，由「出讓人收回並補償相應殘餘價值」。而在「上海國有建設用地使用權出讓預申請須知」中則顯示，土地期滿後的處理方法為「出讓人無償收回」（1月16日《第一財經日報》）。
上海市的這些規定意味着，土地使用權期滿之後，即使你的房子足夠牢固，也面臨着土地使用權被「無償收回」、房屋無處安放的尷尬。
70年之后土地使用權如何處理，在《物權法》立法的時候就引發了第一輪焦慮：是續期，還是收回？是有償續期，還是無償？最後並無結論。但起碼，《物權法》規定了：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」唯一沒有明確的是，續期是無償，還是有償。
「70年」引發的第二輪焦慮是2009年3月，一份流傳的名為《土地管理法 (修訂草案徵求意見稿)》的文件，這份意見稿中最受人關注的是住宅70年到期後「按照國家有關規定自動續期」替換了原來表述明確的「無償自動續期」。該意見稿沒有違背《物權法》「自動續期」的規定，只是收費與否留了懸念。
上海市由出讓人「無償收回」的規定，再次引發「70年」期限焦慮。若是終其一生購置的房產70年後被「無償收回」，誰人不焦慮？特別是有的地方政府在土地資源衰竭的情況下，不排除將「70年」之後的續期看成土地財政一個新的增長點。
期待儘快啟動《土地管理法》的修訂，明確70年後「土地續期」的原則，即使要「有償續期」，也要分門別類，對普通住宅、高檔住宅、商業地產等區別對待，不宜造成業主的沉重負擔。（1月17日《新京報》）
(本文來源：荊楚網-楚天都市報 )
國有建設用地使用權轉讓預申請須知
根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《上海市土地交易市場管理辦法》等規定，上海市房地產交易中心受上海市奉賢區人民法院委託擬轉讓上海市奉賢區洪廟鎮613號地塊（地塊預申請公告號：2010ZY00101）的國有建設用地使用權。現經委託人確認決定實施轉讓預申請。
一、此次實施轉讓預申請的國有建設用地使用權委託人為上海市奉賢區人民法院，具體組織實施由上海市房地產交易中心土地交易市場承辦（以下簡稱「市場」）。
二、此次國有建設用地使用權轉讓預申請遵循自願、公平、公正和誠實信用的原則。
1、地塊位置：奉賢區奉城鎮洪廟社區。
2、房地產權證號：奉2004011125。
3、坐落：奉賢區洪廟鎮2街坊58/20丘。
4、四至範圍：東臨居住地塊，南至經營性用房，西至瓦洪公路，北至洪盤路。
5、轉讓土地面積：2520平方米。
6、原土地用途、容積率等要求：詳見附件《上海市奉賢區洪廟鎮613號地塊國有土地使用條件》。
7、交付標的：轉讓價款付清後30日內辦理權屬過戶手續。
8、該地塊的地質災害勘察由競得人自行委託具有相應資質的勘察機構進行評估，並承擔費用。
9、地上、地下建（構）築物和管線等由競得人自行辦理有關搬遷或拆除手續並承擔相應費用。
(二) 其他情況說明
1、原土地使用條件系2001年出讓時確定，可能已與當前的規劃要求不符，故競得人須再行就此徵詢規劃土地主管部門意見。
2、該地塊權屬範圍內的電線杆等電力電信設施，由競得人在取得地塊後自行徵詢相關部門意見，並按其要求處置。
3、該地塊權屬範圍內的綠化，據了解為被執行人上海綠泉實業有限公司所栽，需由競得人自行處置。
4、該地塊出讓後原地塊中的250m2土地已於2004年劃出併入相鄰地塊使用，但當時未予勘測定界，目前本轉讓地塊範圍可能還有相鄰單位修建的圍牆等建（構）築物。同時，還與相鄰地塊和單位存在建築物退界、供相鄰地塊通行的小路（可能涉及消防通道等原因）等事宜，須由競得人與相鄰地塊使用權人自行協商解決，必要時應根據相關主管部門的意見進行使用。
5、交易服務費用將由競得人承擔，首先自競得人交納的保證金中扣取，不足部分，由競得人再行向市場支付。具體收費標準按《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》收取成交價的5％（成交價200萬元以下）。
6、本標的轉讓交易產生的所有稅費將由競得人承擔。
7、本標的成交後的轉讓價款由競得人於交易活動結束後 5 個工作日內一次性全額匯入奉賢區人民法院指定的賬戶。
四、預申請資格要求
中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可參加。
可以獨立預申請，也可以聯合預申請。聯合預申請的，聯合各方均需符合上述條件。
同一名預申請人只能提交一次預申請（含聯合預申請）。自然人及由其擔任法定代表人或負責人的法人或其他組織，或者同一法定代表人或負責人的法人或其他組織將被視為同一名預申請人。
用地意向人（以下簡稱「意向人」）可自行前往地塊現場勘察。若意向人確需由市場帶領前往現場勘察的，應於2010年4月29日 16時前電話預約（預約電話：86-21-58823624），參加由市場組織的現場勘察的意向人應攜帶《預申請地塊諮詢單》。
意向人可以就預申請文件和轉讓地塊的有關問題,以提交《預申請地塊諮詢單》的方式向市場提出諮詢，《預申請地塊諮詢單》須在 2010年5月5日16時前的業務辦理時間（除雙休日和法定節假日外的工作日9時30分至11時30分和13時30分至16時，下同）送至上海市房地產交易中心（浦東新區南泉北路201號）五樓市土地交易市場受理窗口；意向人也可在上述規定的時間前以傳真方式（傳真號碼：58881688-8658）發送提問。
答疑紀要將於2010年5月7日在網上房地產網站（http://www.fangdi.com.cn/）土地市場頻道發佈。
六、預申請保證金的交納
（一）預申請競買保證金不得少於預申請報價的5%。競買保證金到達指定賬戶的截止時間為2010年5月15日16時。競買保證金交款人必須與預申請人名稱一致。預申請人應在提交預申請前交納競買保證金。
聯合競買預申請的，可按各方的投資比例分別交納競買保證金，也可以牽頭人名義交納競買保證金（註：牽頭人須為聯合競買預申請各方中的一方，下同），但需在聯合競買預申請附表中明確。
（二）預申請人須自行至中國建設銀行上海第五支行開立人民幣保證金專用賬戶，並在保證金到賬截止時間（2010年5月15日16時）前，將保證金匯入已開立的人民幣保證金專用賬戶。
開立預申請競買保證金專用賬戶銀行：中國建設銀行上海第五支行；
銀行地址：上海市四川中路321號 401室；
聯繫人：陳潔、閔亮；
聯繫電話：86-21-63299908，13918648836。
交納保證金的預申請人在提交預申請文件時須提交保證金的有效付款憑證（即競買保證材料）複印件和原件。
七、提交預申請
（一）預申請人應於2010年5月10日至2010年5月17日期間的業務辦理時間至市場各區縣土地交易受理窗口（具體地址詳見《市、區縣土地交易受理窗口一覽表》，下同）提交書面預申請，預申請人也可就提交書面預申請的時間進行電話預約（預約電話：86-21-58823624）。
（二）預申請文件須由預申請人本人、法定代表人（負責人）或其有權受託人提交，所需提交材料如下所示。
1、境內自然人須提交的預申請文件如下：
（1）轉讓競買預申請表原件；多家聯合預申請的，須同時提交聯合競買預申請附表原件；
（2）保證金交納憑證複印件；
（3）預申請人有效身份證件（如身份證）複印件；
（4）委託他人代為預申請的，還須提交授權委託書（境內版）原件和受託人有效身份證件複印件。
由預申請人本人提交預申請的，預申請人須攜帶本項第（2）、（3）目中複印件的原件備核；由受託人提交預申請材料的，須攜帶本項第（2）、（4）目中複印件的原件備核。
（註：提交的複印件需由預申請人本人或受託人簽名確認，且不論是否取得預申請資格，都不予退回。）
2、境內法人或其他組織須提交的預申請文件如下：
(1) 競買預申請表原件；多家聯合預申請的，須同時提交聯合競買預申請附表原件；
(2)保證金交納憑證複印件；
(3)法人或其他組織有效登記證明（如營業執照的正本和副本）和組織機構代碼證複印件；
(4)法定代表人（負責人）的有效身份證件（如身份證）複印件；
(5)委託他人代為預申請的，還須提交授權委託書（境內版）原件和受託人有效身份證件複印件。
法定代表人（負責人）提交預申請的，須攜帶本項第（2）、（3）、（4）目中複印件的原件備核；受託人提交預申請的，須攜帶本項第（2）、（3）、（5）目中複印件的原件備核。
（註：提交的複印件需由預申請人蓋章確認，且不論是否取得預申請資格，都不予退回。）
3、境外自然人須提交的預申請文件如下：
(1) 競買預申請表原件；多家聯合預申請的，須同時提交聯合競買預申請附表原件；
(2)保證金交納憑證複印件；
(3)預申請人有效身份證件（如護照）複印件；
(4)委託他人代為預申請的，還須提交授權委託書（境外版）原件和受託人（即負責人）有效身份證件複印件。
本項第（3）、（4）目相關材料（註：中華人民共和國國籍受託人的身份證件複印件除外）須按本條第（四）款的規定進行公證和認證。
由預申請人本人提交申請的，預申請人須攜帶本項第（2）、（3）目中複印件的原件備核；由受託人提交預申請材料的，須攜帶本項第（2）目原件及本人有效身份證件原件備核。
（註：提交的複印件需由預申請人本人或受託人簽名確認，且不論是否取得預申請資格，都不予退回。）
4、境外法人或其他組織須提交的預申請文件如下：
(1) 競買預申請表原件；多家聯合預申請的，須同時提交聯合競買預申請附表原件；
(2) 保證金交納憑證複印件；
(3)境外法人或其他組織提供與境內「營業執照」、「代碼證」可比照的、具有唯一性的有效文件（例如香港地區的「商業登記證明」等）的複印件；
(4)境外法人或其他組織的受託人（即負責人）的有效身份證件（如護照）複印件；
(5)授權委託書（境外版）原件。
本項第（3）、（4）、（5）目相關材料（註：中華人民共和國國籍受託人的身份證件複印件除外）須按本條第（四）款的規定進行公證和認證。
境外法人或其他組織的受託人（即負責人）提交預申請材料時須攜帶本項第（2）目原件及本人有效身份證件原件備核。
（註：提交的複印件需由預申請人蓋章或由受託人（即負責人）簽名確認，且不論是否確的預申請資格，都不予退回。）
5、聯合預申請的,除競買預申請表原件及聯合競買預申請附表原件和保證金交納憑證複印件僅需提交一份外，各方均須按本款第1、2、3、4項要求分別提交其他相應文件。（註：各方按比例交納保證金的，則各方均須提供保證金交納憑證複印件）。
（三）競得後需以項目公司（如子公司，下同）進行開發建設的，須在競買預申請表中註明。
獨立預申請人，所註冊成立的項目公司，必須100％獨立出資成立。競得後不得進行調整。
兩家以上的（含兩家）多家聯合預申請人，在聯合競買預申請附表中，應當註明各方的投資比例。取得預申請資格後，各投資主體及其投資比例不得調整。
（四）境外預申請人提供申請材料時，須符合下述要求：
1、競買預申請表必須用中文書寫（註：境外預申請人的名稱或姓名、其境外受託人〔即負責人〕的姓名等可用其他語言填寫），其他文件可以使用其他語言，但必須附經預申請人確認的中文譯本，所有文件的解釋以中文譯本為準。
2、境外預申請人提供的需公證和認證的境外證明材料須按下述原則辦理。
預申請人所在國與中華人民共和國有外交關係的，應當由當地公證人（或相當的公證機構）出具公證文書，並經該國外交部或其授權機構和中國駐該國使（領）館認證（兩國互免認證的除外）方有效。預申請人為居該國華僑的，則經我國駐該國使（領）館公證或認證即可。
預申請人所在國與中華人民共和國無外交關係的，由當地公證人（或相當的公證機構）出具的公證文書原則上需經該國外交部及與該國和我國均有外交關係的第三國駐該國使（領）館認證。預申請人為居該國華僑的，亦照此辦理公證和認證。
中國香港地區預申請人提交的材料，應由具有中國司法部頒發的「中國委託公證人」資格的律師公證，並且經中國法律服務（香港）有限公司加章確認。
中國澳門地區預申請人提交的材料，應當經澳門特別行政區公證部門或大陸認可的公證人核證，並且經中國法律服務（澳門）公司加章確認。
中國台灣地區預申請人，按照上海市司法局、上海市人民政府台灣事務辦公室《關於台灣地區十四類公證書在上海使用需經核對的通知》（滬司發〔2001〕10號）的規定執行。
（五）市場對預申請人提交的申請材料進行核對，有下列情形之一的，不予受理申請：
1、預申請文件不齊全或不符合規定的。
2、委託他人代理，委託文件不齊全或不符合規定的。
3、法律法規規定的其他情形。
八、預申請資格審查和確認
市場按照本須知預申請資格要求和保證金交納情況對預申請人的預申請資格予以審查和確認。
預申請人可於提交預申請截止後二個工作日（2010年5月19日）內在網上房地產網站（http://www.fangdi.com.cn/）土地市場頻道查詢地塊預申請結果。
九、地塊預申請結果公示
市場在提交預申請截止後的二個工作日（即2010年5月19日）內在網上房地產網站（http://www.fangdi.com.cn/）土地市場頻道公示此次國有建設用地使用權預申請結果。公示期為5日（即2010年5月19日至2010年5月23日），公示期間接受任何單位和個人，對本公示內容的異議，異議以書面方式提出。
公示內容包括取得預申請資格的預申請人受理編號，最高有效預申請報價（所有有效預申請人中的最高預申請報價）和該最高報價的預申請人受理編號等。本次預申請活動產生的最高有效預申請報價，經委託人上海市奉賢區人民法院確認後，作為該地塊正式掛牌轉讓時的起始價。
預申請結果公示期滿，無異議或雖有異議但經審查沒有發現存在違反法律法規行為的，公示期滿後的第二個工作日（即2010年5月25日）在網上房地產網站（http://www.fangdi.com.cn/）土地市場頻道和相關報刊發佈該地塊正式掛牌轉讓公告，但公示期間有異議且經審查發現確實存在違反法律法規行為或預申請活動期間無人提交預申請或無人取得有效預申請資格的除外。
十、預申請保證金退轉
競買預申請人交納的保證金按照以下方式退轉：
1、最高有效預申請報價的有效預申請人，所交納的保證金，在該地塊轉讓公告發佈後自動轉作投標（競買）保證金，金額不另行調整。
2、非最高有效預申請報價的預申請人，若願意繼續參加該地塊正式公開轉讓活動的，所交納的保證金在該地塊轉讓公告發佈後自動轉作投標（競買）保證金的一部分，並按照該地塊轉讓文件規定的投標（競買）保證金金額和交納期限，補足剩餘部分；若不願繼續參加該地塊正式公開轉讓活動的，所交納的保證金在該地塊轉讓活動結束後五個工作日內將按原途徑計息退還，並由相關銀行為其辦理該保證金專用賬戶的銷戶手續。
3、未取得預申請資格的預申請人，所交納的保證金在該地塊轉讓活動結束後五個工作日內將按原途徑計息退還，並由相關銀行為其辦理該保證金專用賬戶的銷戶手續。
4、有本須知第十一條第4款規定之情形的除外。
十一、注意事項
1、該地塊正式轉讓時採用公開掛牌方式。
2、本次預申請活動中產生的最高有效預申請報價，經委託人上海市奉賢區人民法院確認後，作為該地塊正式掛牌轉讓時的起始價。
3、取得資格的有效預申請人，在該地塊正式掛牌轉讓公告發佈後無需再次提交競買申請，可直接參加該地塊掛牌活動；其他未參加預申請或未取得有效資格的預申請人，按照該地塊轉讓文件的規定提交競買申請。
4、最高有效預申請報價的預申請人若未參與該地塊競買或競買報價低於預申請報價的，則三年內不得參加上海市國有建設用地使用權出讓、轉讓活動，同時已交納的保證金不予返還。上述違約行為將上網公示。若該地塊轉讓時的成交價低於違約者預申請報價的，違約者應當補足差價。
5、預申請公告、文件內容發生變化時，將在原發佈渠道及時發佈補充公告。其中涉及土地使用條件變更等影響土地價格重大變動的，補充公告發佈時間距預申請提交截止時間應當不少於10日，不足時預申請活動時間順延。同時以書面形式通知所有轉讓預申請文件收受人，該通知書與原轉讓文件具有同等效力；如兩者有矛盾的，以日期後者為準。
6、本須知對擬轉讓標的情況作了必要的提述，但不一定完備，競買人應以現場踏勘和親自調查為準，一旦競價即表明已完全了解情況，競買人必須依法履行買受義務並承當相應責任。
7、諮詢電話;86-21-58881688轉8655。
上海市房地產交易中心
土地交易市場
2010年4月28日
市、區縣土地交易受理窗口一覽表
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南泉北路201號5樓 |
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魯班路158號 |
63015013 |
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昌平路403號 |
62554925 |
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劍河路606號 |
52195100 |
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中山北路2930號 |
52661161 |
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閘北區 |
老滬太路1233號（運城路99號） |
60837000 |
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東體育會路359號 |
65534034 |
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同泰路68號4樓 |
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64141990 |
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嘉定區金沙路68號A層 |
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松江區人民北路12號 |
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惠南鎮聽潮路101弄1號 |
58029580 |
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奉賢區南亭公路1號 |
57183506 |
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青浦區城中西路121號 |
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69616020 |
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