有關空置房總量的傳言,已經被炒了持續數月。儘管國家電網已經出面否認「6540萬套空置房」消息發佈的真實性,但由於權威統計數據缺位,民間試圖通過「讀水錶」、「曬黑燈」、「數空調」、「查物業」來調查空置房真相的熱情卻越發高漲,而「空置率到底為多少」也被網友戲稱為「第一謎團」。
昨日,國家統計局終於按捺不住,國家統計局局長馬建堂表示,將在部分城市抽選一批住宅小區,進行空置房調查,以發現問題,積累經驗,驗證方案,完善方法。
1.
住房空置率「謎團」面臨破解
此前,有傳聞說,國家電網公司在全國660個城市的調查顯示,有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零,這些空置房足以供2億人居住。雖然這則消息在公佈之後,就立即遭到了國家電網的否認,地產專業人士也認為這個數據基本不可能。
這一被誇大的數據激發了「草根」階層們自己調查空置率的熱情。
北京的哥李傑通過微博曬出了各個樓盤百張「黑燈照」,成為公民調查空置率的風雲人物。在他的調查中,位於北京朝陽北路星河灣的「一座樓也就三四戶亮燈」。
此前,北京聯合大學教授張景秋的課題組,通過對北京50多個2004年-2006年交付使用的小區電錶查詢發現,約27%住戶的電錶幾乎不走,並將這一調研結果對應為商品房空置率。
但是,隨着而來的是,北京水務部門、電網公司分別公開表示無法通過水錶、電錶開展空置率調查。
國家統計局終於按捺不住,昨日,馬建堂稱,將充分利用我國這次人口普查,獲取用於了解住房空置情況的相關信息。
馬建堂說,儘管對空置標準的認定有不同看法,也有住戶可能不願意提供真實信息等困難,但統計部門將在有關部門支持下,一是繼續統計和發佈房地產待售率；二是充分利用這次人口普查,獲取用於了解住房空置情況的相關信息；三是在部分城市抽選一批住宅小區進行空置房調查,以發現問題,積累經驗,驗證方案,完善方法。
馬建堂還表示,國家統計局已經初步制定出房價統計改革方案,在徵求有關部門和地方意見後,國慶節前將在網上公佈徵求公眾意見,爭取明年初實施。
2.
空置房過多將拖垮經濟
房地產資源嚴重浪費的問題,已經引起了包括政府高層在內的整個社會的關注。中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受採訪時表示,「此次空置率的調查可能是由高層授意的。」
曹建海稱,目前房屋空置情況非常嚴重,在房地產領域存在社會資源的巨大浪費。此次空置率的調查結果如果是客觀的,將驗證房屋過剩的嚴重程度,從而堅定高層調控房地產的決心。
國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受南方日報採訪時表示,「空置率這個數字在一定程度上能夠反映購房的投機性需求究竟有多大,進而反映房地產市場供需的不平衡程度。」
據經濟學家謝國忠粗略估算,中國的城市住房總量大約是170億平方米,誤差區間是上下各10%。
謝國忠表示,儘管這樣的數據可能不是很精確,但是還是可以斷定中國不存在絕對住房短缺的情況。「如果採用日本的標準,那麼中國城市住房足以安置所有的中國人,所有農村人口遷到城市都是足夠的。」
按照國際通行慣例,商品房空置率在5%-10%之間為合理區,商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險區,要採取一定措施,加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
「空置房屋無論是從經濟還是從什麼角度講,都是浪費資源。」鄒曉雲告訴記者,從經濟運行角度來講,會存積大量的資金,「我們的錢被房屋佔用了,也不能去創造新的財富,對經濟是非常不利。」
謝國忠認為,更可怕的是,2010到2011年的時候,可能會形成大量的投機庫存。「政府應該想辦法,或者指定相關的法律和制度,比如稅收等辦法,把這些空置房擠出來、敲出來、激活出來,讓它們啟用起來,進入市場。」鄒曉雲告訴記者。
3.
新一輪調控或將拉開序幕
雖然對於究竟有多少空置房誰也說不清楚,但是,已經有傳聞表示,未來可能會針對空置房專門徵收房屋空置稅。
據報道,7月底,海南傳出了正在研究徵收住宅「空置費」的消息,對空置房徵收懲罰性的「房屋空置稅」也成為政策預期的新焦點。
著名經濟學家樊綱在京發表演講時表示,之所以出現一批空置房,是因為中國沒有徵收房產稅。「世界上有兩個國家沒有徵收房產稅,結果出現一批空置房。」他所指的這兩個國家分別是澳大利亞和中國。
樊綱表示,中國房地產市場要實現長期穩定發展,應該藉此次調控進行改革。改革要從兩方面入手。首先從需求角度,需求方最大的制度缺陷是沒有房產稅。其次從供給來看,應該提高土地利用率、提高土地容積率。
有資深業內人士表示,打擊空置房是打擊投機者的最好方式。理由是,打擊空置房基本上不影響開發商自身利益,關鍵是也不會影響GDP,對經濟增長的影響也比較小。
空置房問題不僅阻擾了宏觀調控政策的繼續執行,也在一定程度上消弱了本次調控政策的「藥效」。有業內人士猜測,空置房或許成為政府後續宏觀調控的一大落腳點,也將是打擊炒房者,控制房價的一大利器。
與物業稅相比,房屋空置稅更具有「懲罰性」,因此對於囤房、炒房者的針對性也就更強。不少專家和學者認為,在房地產投資、投機之風盛行的情況下,開徵房屋空置稅有利於推動空置房進入市場,抑制投資、投機,根本目的是為了讓商品房回歸其居住消費的屬性。
然而,如何確認「空置」將可能是徵收空置稅的一個很大的難點。房屋空置稅不僅存在技術上的困難,而且一旦物業稅開徵、房產稅調整,房屋空置稅的出現是否會引發重複徵稅的問題,這些都需要納入考慮的範疇。
北京大學房地產研究所所長陳國強表示,「有些房源的情況十分特殊,比如房主長期出差或是駐外；比如季節性的休閒度假房產。這些房源能否簡單地認定為空置?」
■觀察
樓市又現
「試探性漲價」
最近,上海一房企員工劉浩察覺到了樓市「回暖」的氣息。「公司最近在成都新開了一個樓盤,並對在公司工作6年以上的老員工給予購房9折優惠。沒想到,大家爭着買,甚至幾個人拼湊了首付一起買!這在以前是很少見的。」
上海中原地產閔行區一門店一位業務員也覺得生意似乎有起色了。「5月份我們一組人的二手房佣金是5萬元,6月是6萬元,8月有9萬元左右。」
部分熱點城市成交上行之勢顯而易見。北京市房地產交易管理網及北京美聯市場研究中心的數據顯示,截至8月30日,北京8月二手住宅共成交 11859套、111.2萬平方米,環比分別增長14.4%和10.1%。中國房產信息集團的數據顯示,8月上海一手住宅成交面積為69.87萬平方米, 環比上升61%。中國指數研究院的數據顯示,8月最後一周,在監測的35個城市中,半數以上城市成交環比上漲,上漲幅度最大的超過100%。
價格方面,局部出現了「價隨量升」的苗頭。比如,上述統計數據顯示,北京8月的二手住宅成交價環比增加5.5%；上海的一手住宅成交價在持續三個月下調後,在8月重新回到每平方米2萬元以上,環比上漲達5.8%。在35個重點城市中,8月有近一半城市一手房價出現上漲。
多年研究樓市的蔡為民認為,現在許多城市房價漲跌不一。比如,一熱點城市目前在售的樓盤約有650個,其中降價的約有110個,漲價的有 10-20個,其餘價格大致不變,一小部分是「試探性漲價」。「如果上漲後賣不動,就按兵不動；如果漲價被市場接受了,就可能持續上漲,別的樓盤也會依樣畫葫蘆。」
「一旦任由房價上漲的預期擴散、乃至形成燎原之勢,調控的成效就可能得而復失。」蔡為民說,「在此情形下,政府必須明確釋放信號,驅散市場關於『政策將要鬆綁』之類的聯想。」據新華社電
南方日報駐京記者呂天玲 實習生朱丹