昨天，是被稱為「史上最嚴厲的房市調控政策」——中國國務院新的「國十條」出台的第十天。打破了「以往套路」的房市調控新政，在短短的十天裏給中國房市帶來的「轉折性」變化，已使對以往歷次中共政府的房地產調控政策倍感「麻木」、「失望」甚至「憤怒」的中國市民，重新看到了解決住房問題的希望：新政及頻頻出台的一系列配套政策不僅一下子使樓市由「賣方市場」轉變為「買方市場」，而且就連一些開發商和炒房者不得不承認，新政下，中國一些大中城市的房價可能要降兩三成。

始于于去年12月中旬開始的這一輪房地產調控，4個多月的時間在房市這個當今中國社會最大的熱點舞台上，演繹了一出「高潮迭起」、「精彩紛呈」的大戲。在去年大中城市房價暴漲了 40—50%、民怨「高度沸騰」的情況下，曾經把「促進」房地產市場大幅發展視為「應對國際金融危機」重要工具的中共政府，不得不出台了四條了無新意的 「遏制部分城市房價過快上漲」的措施，並在今年1月上旬以國務院辦公廳的名義，下發了11條具體落實的實施細則通知；早已在多年一輪又一輪房地產市場調控中學會「察言觀色」的開發商，此時也非常「識時務」地在房地產市場和房價上「以靜待動」。因為每年的中國兩會前，都是政治舞台和政策變化的「高度敏感期 」。尤其是溫家寶總理在今年的兩會前，不僅在「破例」接受新華社記者專訪時專門講到了房價，說看到了「大量網民的意見，甚至很尖銳的批評」，而且還在和網民的交流中承諾：「本屆政府任期內能把這件事情管好」。這就更使中國開發商的心態「七上八下」，擔心政府會在全國兩會期間出台可能發生「根本性變化」的房地產和住房政策。兩會代表和委員對房地產市場「史無前例」的集中炮轟，進一步加劇了開發商這樣的擔心。但是，出乎一般人意料的是，儘管數以百計的全國人大代表提了包括限制開發商暴利、進行二次房改等方面的「議案」，媒體報道稱全國兩會中的議案和提案有近二分之一要求政府管好房價和房地產市場，但政府工作報告最終「修改部分」並沒有採納這些代表委員「新穎而有力度」的建議。與此成對比的，是去年政府工作報告中有關「居者有其屋」一段，在開發商的「黨組織」全國工商聯的「提議下」，被「住有所居」所替換。結果蝸居、箱居（集裝箱）、蟻族、洞族（橋洞）和群租等，成了「住有所居」的另類解釋。

由於政府工作報告在房地產市場和住房民生上依舊堅持「老的一套」，不僅被視為「最熱點」的代表委員意見和建議被「置之高閣」，甚至連溫家寶總理本人所強調的要使房價回歸到合理價位和任期內要把房地產管好這兩個最基本、也是民眾最關心的目標，也未出現在「聽取了方方面面意見形成」的政府工作報告之中。

正是看到了經過各方博弈形成的最終版政府工作報告，在房市調控上遠要比溫家寶總理本人所強調的要「溫和」得多，在焦慮中已經「潛伏」多時的開發商，終於在報告的解讀中看見了吹響的「勝利號角」。於是乎，從兩會閉幕日起，不僅地王頻現，各地的房價更是藉助其「東風」暴漲連連。不僅極大喪失了政府的公信力，而且房價引發的社會矛盾更是「一觸即發」。

中國畢竟是高度集權的國家，當房地產形勢已嚴重影響到「執政之基」和社會的「和諧穩定」，總理溫家寶也就有了更多修理（開發商）「總經理」的底氣。房地產利益鏈上官商所堅守的「既定方針」所帶來的房地產市場亂象，恰好為不想在歷史上留下「漠視民生」污點的溫家寶總理，出台嚴厲、有效、不再「空調」的房市政策，提供了不可多得的契機。如果說，4月14日國務院常務會議出台的「新四條」還顯得「籠統」甚至有些「含糊」的話，4月17日以國務院名義下發的 「國十條」（ 國發〔2010〕10號），則是溫家寶自擔任總理以來第一次亮出的真正有效的房地產調控政策。

現在一般輿論認為，「國十條」主要打擊的是炒房者，只能遏制房產投機買賣。有的房地產大亨甚至說，新政對開發商影響不大，因為房地產商去年都賺了大錢，資金能撐三年，採取降價賣房補充資本的可能性不大，所以,房價短期被打下去可能性不大。這樣的論調，與其說是對形勢的誤判，不如說是開發商給自己打氣，「穩定軍心」。

認真研讀一下「國十條」新政，人們不難發現，它現有的「指向」和可能的「發展空間」，都要比一般人所以為的要寬泛的多。房地產調控政策主要有三個方面，一個是市場和住房的政策層面（如保障房和商品房的比例和覆蓋面），另外就是市場供和需的兩個方面。現在一些媒體對「國十條」所能「認知」到的，通常是出台最早的相關配套政策及細則，主要就是二三套及以上住房貸款的首付率和利率水平的大幅提高，產生的炒房成本提高對房價走勢的影響。這方面的政策之所以出台最早，是因為早在2008年調控房價的時候，主要用的就是這一招，而且「效果顯著」。但在這次「國十條」中，提高貸款首付率和利率，卻僅僅是「抑制不合理住房需求」部分的一項，甚至可以說還不是「藥效」最強的部分。因為在抑制「不合理需求」上，比提高貸款利率和首付率這樣經濟手段「更很」的，還是在「稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用」這樣的法律法規上。「國十條」特別強調，中國財政部和國家稅務總局「要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策」。請注意，這裏的表述，更像是中共政府要在個人住房上「過度消費」和 「不當得益」這兩個環節，都要開徵或者「完善」房地產方面的稅種，而不僅僅只是現在人們以為的只開徵類似物業稅的房地產稅。因為通常意義上的「物業稅」，主要針對的對住房的過度持有及消費，它基本上還不涉及「調節個人的房產收益」，而後者，更像是高油價下的「暴利稅」，其實質就是房價逐年暴漲的收益，不允許房主個人獨自享有，國家要通過稅收來「分一杯羹」。實際上，在93年就推出、但基本上未得到真正實行的土地增值稅，就具有這方面的性質和內容。它的稅率幅度，在30—60%。而准物業稅性質的房地產特別稅，如果按照國際慣例的話，每年的稅率也將達到總房價的2—5%之間。試想一下，如果「加快研究」房產方面的稅種「制定」或「重新嚴格執行」的話，對炒房者的影響，就遠遠不是銀行貸款方面的變化可比的了。

除了對炒房者以外，「國十條」對開發商「調控」的影響，也絕不是那些以為自己「財大氣粗」就可以「躲得過去」的房地產商所以為的那樣。同樣還是在土地增值稅上，「國十條」就以多年罕有的語氣強調：稅務部門要嚴抓土地增值稅的徵收管理，「對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查」。這裏的「重點清算和稽查」，對中國的開發商來說，可謂是「當頭一棒」。就在4月中旬就有中國媒體報道，根據一份「未公開的政協提案」所透露，從2005年到 2009年中國的土地增值稅就流失了2.52萬億。如果中共政府真的像「國十條」所強調的那樣，向開發商追繳這方面數億萬億計的欠繳稅款，這將使現在還對 「國十條」新政「篤篤定定」的開發商，由「很有錢」變為「很差錢」。由「嚴格執法」而導致的「嚴重失血」的開發商，將不得不通過大幅降低房價，刺激更多人的住房消費，重新吸納更多的社會資金來為自身「輸血」求生。

在今年兩會後國務院關於落實政府工作報告重點工作部門分工的意見中，對「房地產市場健康發展」負有責任的政府部門，除了住建部、國土部外，還有發改委、財政部、央行、稅務總局、工商總局、銀監會、證監會等。目前，除了已經為落實「國十條」而出台部分實施細則的央行、銀監會、國土部和住建部外，發改委、稅務總局、財政部和工商總局等「強力部門」的具體實施意見還未公開或制定完成。如果所有這些對房市「健康」負有責任的部門都出台相關細則，習慣於行走在市場和法律「規則邊緣」的開發商，將蒙受更大的制約和打擊。就拿發改委來說，它就完全可以根據價格法，對「捂盤惜售、哄抬房價」的開發商給予致命的一擊。因為根據中國的價格法，當住房這樣「和人民生活關係重大」、又屬「資源稀缺」和「壟斷經營」的「重要商品」，在它的「價格顯著上漲或者有可能顯著上漲 」時，國務院和省級政府「可以對部分價格採取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施。」實際上，在中國一些地方政府部門，已經據此實行了部分商品住房的「價格管制」。只不過通常它們所選擇的，是其中最沒有制衡力的「提價申報制度和調價備案制度」。如果中共政府為了倍增住房消費以大力拉動經濟，規定商品住房的利潤率必須控制在國民可以接受的低水平上，那麼中國的開發商就真的要「革新洗面」了。

在此次「國十條」中，還有很重要的一點，就是強調在穩定房價和住房保障工作上要對政府官員「建立考核問責機制」。這在過去幾乎是「聞所未聞」。在中國的官場政治中，一般只對像礦難這樣的突發事件進行領導層的失責追究，而對房價失控、醫保不足等民生上的問題，基本上都無人問責。但這次，不僅把住房問題提升到「影響社會穩定的重要民生問題」的政治高度，更是提出對控制房價和推進保障性住房不力，「影響社會發展和穩定的，要追究責任。」從某種程度上來講，有了這樣的「問責考核」，中國的房地產市場調控，就有了起碼的「組織制度保障」。在中國的官場運作中，只要高層「當真」了，低下的官員就不敢怠慢。在沒有民選和民意支持下就可以「官運亨通」的情況下，中國的官員無需對民眾負責，但一定會把決定他「官運」的高層領導的話視為「聖旨」。

正是以上這一系列的「功力十足」的組合拳，使中國新一輪房地產市場調控在短短十天就產生與以往完全不同的反響。不過，對住房問題早已「望眼欲穿」的普通市民來說，他們最關心的，還是這次被稱為「史上最嚴厲的房市調控」，究竟能使房價降下多少？最近，一些來自大中城市的開發商和炒房者估計，在新政的重壓之下，房價可能要下降二三成。但在全面分析房市新政以後，再作這樣的「結論」就顯得「過於保守」了。最樂觀的估計，如果新政如民眾所願真的能夠「全面鋪開」，並「落地生根」， 2009年以來房價暴漲最瘋狂的一二線等城市，房價的降幅可能達到4—5成。

做這樣的「推斷」，不是沒有相關依據的。人們記得的最新的全國房價下降，是在2008年的房市調控以後。那時政府調控房價的主要手段（不算上那些無效的「空調」舉措），就是提高銀行的住房貸款的首付率和利率水平，以此提高炒房者的購房成本，制約其房產投資規模。正是藉助央行和銀監會的力量，才使得中國大中城市的房價下降了20%上下，深圳和北京等地的不少樓盤，價格更是下降了3成以上。而2008年的調控手段和這次的「國十條」組合拳和相比，就猶如一個指頭的推力和握緊雙拳的出擊，「力道」今非昔比。過去一項有力的調控舉措可使房價降下2成左右，為什麼現在多管齊發的「組合拳」就不能使「房價的政策效應」倍增呢。更何況，「國十條」後出現或將要出台的部分新的舉措力度，幾乎都在銀行貸款變化的調控手段之上。

說新政下房價可能下降4—5成，還可以從官方的文件中找到一些「印證」。人們還記得，在「國十條」出台之前，北京市的一些銀行就把二套房的貸款首付率提高到60%，當時的理由就是預防可能的、房貸上的「金融風險」。中國銀監會主席劉明康說的更是「直白」：「第二套住房必須達到50%、60%，這是讓我們比較安心的一點」。在這次「國十條」中，也強調房價過高「增加了金融風險」。並特別說明二三套房貸款首付率不得低於50%或更高的標準，具體由「商業銀行根據風險管理原則自主確定」。為什么二三套這樣的投資房首付提高到50—60%銀監會主席才會「安心」，「國十條」中為何突出商業銀行「風險管理原則」，就是預防到今後即使高房價崩盤後，中國的銀行業及整個金融系統，不會因為「中國式的次貸」造成壞賬而影響整個中國經濟。因為房貸的首付決定了銀行的風險程度（首套房的「政策性貸款」除外）。而正是對未來高房價下降的預期，則決定了今天投資型住房貸款的首付水平。從這點來說，今天50—60%的首付，就是預期到未來高房價可能下降的最大空間可能在一半左右。所以說，投資型住房貸款首付的「信號」之變，實際上也反映了官方沒能說出的、高房價今後「可能下降」的幅度。

當然，中國的房市及房價的走勢，其決定性的因素，還是政府的政策。此次「國十條」的後續政策及細則究竟如何，住建部和地方政府對國務院的調控新政執行力究竟怎樣，都將決定未來房價的走勢及房地產市場的發展。從這點來說，「政策和策略」既是執政者的「生命」，更是數億中國市民解決住房問題的民生保障。