2008年的樓市在中國房地產市場的發展進程中註定將留下濃重的一筆,從來沒有這麼多相互矛盾、相互衝突的概念能匯聚在同一年,也從來沒有這麼多的新鮮詞彙能和房地產掛上鈎。當專家們嚷嚷了好幾年的「拐點」終於在今年成為現實,2008樓市的九大流行語也必將與往年完全不同。
降價
如果要評選2008樓市最流行的一個詞,那一定是非「降價」莫屬。自從年初地產老大萬科在其精神領袖王石「拐點論」的指引下,將降價旋風從南方刮到北方,降價一詞就牢牢地貫穿2008樓市始終。
「房價這樣上漲,已經上漲到中產階層,就是年收入在6萬元人民幣到20萬元人民幣這樣一個階層,他們已經感覺到買房子非常吃力的時候,這個樓市就要出問題了。」這是王石一年前的原話,當時京城的房價正處於大干快上、勇攀高峰的最瘋狂階段,現在回頭看,不禁讓人感慨:房價雖難猜,常識是真理。
當然,先知先覺主動降價的開發商畢竟是少數,大多數開發商是被市場逼得降價的——突然房子沒人買了,大家都在觀望。一位開發商這樣形容現在的購房者:過去他們都是先關心戶型、配套,現在來了直接就問降了沒有,降了多少。
北京市房地產交易管理網的統計數據也反映出了購房者的觀望和謹慎。截止到12月17日,今年北京期房住宅簽約總量共計78333套。與去年同期118128套相比減少39795套,同比下跌34%,價跌量縮之勢已經十分明顯。
資金鍊
「我們從來沒有這樣缺過錢!」
一向「財大氣粗」的開發商們,今年的日子的確不好過。流動資金嚴重不足,存貨卻越壓越多,更可怕的是,存貨一再降價市場卻還嫌降得不夠,企業的資金鍊越繃越緊。
難怪中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌要大聲疾呼,在銷售回款放慢、銀行貸款縮緊、上市阻力加大的形勢下,開發商的首要任務是保護資金鍊、保護現金流。
而馮侖為他的同行們開出的藥方是,目前的形勢下開發商要學習地震中被埋36天奇蹟存活的「豬堅強」,即便瘦身也要頑強地活下來。
小戶型
隨着「70/90」政策的全面推行,中小戶型已經成為今年京城樓市的主力產品。
年終盤點,中小戶型項目普遍賣得不錯,像西四環的遠洋·沁山水、東四環的A-Z TOWN愛這城、東四環的金都·心語等都出現了熱銷態勢。
究其原因,兩大因素不能不提,一是隨着央行房貸新政從11月1日開始正式實施,受益最明顯的「90平方米及以下普通住房」成為樓市關注的熱點;二是大批「80後」的剛性購房需求開始釋放,低總價、低首付的小戶型自然成為他們的首選。
退房
房價跳水,退房風波也隨之而來。
「如果你花100萬元買了一件商品,還沒有來得及使用,這個商品的價格一下子縮水30萬元,你受得了嗎？」開發商打折促銷,卻惹惱了自認為是高房價受害者的老業主。那些率先降價的樓盤,最先遭遇了退房風波的衝擊。
根據業內的經驗,如果項目的價格下跌達到20%-30%,就有可能觸發退房爆發的節點。今年下半年以來,包括中海城、東亞上北中心、阿爾法社區、龍湖花盛香醍等十幾個樓盤,都是在降價後和老業主發生了集體退房糾紛。
讓人哭笑不得的是,購房者和開發商之間的退房博弈,竟然催生出退房相關產業。除了退房律師外,北京還出現了退房律師團,號稱由多年從事房地產法律事務的專業律師組成,專業承接個人、團體退房事宜的訴訟和非訴訟業務。而一個名為「我要退房網」的網站也悄然於9月份成立,雖然該網站為維權退房的業主提供了信息交流平台,但也許是並不希望退房風潮泛濫,在網站主頁上可以看到這樣的聲明:「支持按照購房合同約定進行合法退房,反對因房價下跌而無條件退房。」
抄底
市場就是這樣,有人看跌,必然也就有人看漲,否則交易根本無法完成。京城樓市從年初、年中「擠牙膏」式地暗降,到年底一步到位式地狂降,抄底大軍集結的跡象也越來越明顯。
先是限價房的持續熱銷,然後是年末樓市成交量的溫和放大,房價跌到一定程度,剛性需求必然開始出現。
一些房地產門戶網站也開始組織購房者啟動「樓市抄底行動」,「在別人貪婪的時候恐懼,在別人恐懼的時候貪婪」,巴菲特的投資理念迅速深入人心。
特價房
由於「特價房」正好迎合了購房者「廣種薄收」、「不見兔子不撒鷹」的購房策略,開發商也不會背上「惡性降價」的壞名聲而受到同行的指責,通過推特價房還可以試探市場對樓盤目前定價的接受度,因而成為今年盛行的、最受市場接受的營銷方式之一。
從上半年的市場表現看,遠洋一方、珠江奧古斯塔城邦、金地格林小鎮6等項目都從特價房營銷中獲益不少。而下半年最經典的案例,當屬遠洋山水一次性推出100套7折特價現房,通過比購房者心理預期還要高的降價幅度,着實讓市場「震撼」了一下。
團購
雖然團購早已不是什麼新鮮詞兒,但能將團購活動發揮到極致的還是在今年。不僅團購的規模越來越大,10月份的秋季房展更是集結了40多個參加團購活動的樓盤,號稱要打造第一屆北京住宅團購節。
對購房者來說,團購最大的好處是「人多力量大」,所以議價的餘地也大。幾大網站也參透了其中的商機,抄底爬房團、樂居購房團、萬人看房團……此起彼伏的團購活動還真將年末的京城樓市攪得有點熱。
團購里也有出醜的事,這不,最近媒體爆出,被炒得沸沸揚揚的山西富豪進京抄底購房團,團中卻沒有一個是煤老闆,購房團其實是旅遊團。
流拍
與去年開發商頻頻天價拿地相比,今年的土地市場也是180度大轉身,最常出現的兩個字是——流拍。
自年初起,京城的土地交易便急轉直下,廣渠路15號——位於東四環內的大體量明星地塊遭遇意外冷遇,最終因不足3家房地產公司投標而流拍。這是2002年北京土地實行公開招拍掛以來,四環以內位置的地塊首次出現流拍。
形勢的嚴峻在7月份北京市國土局相關負責人公佈2008年的土地供應計劃時也顯露出來,上半年,北京1700公頃的住宅用地計劃僅完成了24%,全市的商品住宅用地和政策性土地供應量均未完成一半的計劃量。
救市
房地產交易量萎縮,市場形勢劇變,開發商要求政府「救市」的呼聲也越來越高。
6月份,全國工商聯住宅產業商會在上海緊急召開「全國房地產企業自律、誠信座談會」,與會的開發商代表齊聲呼籲「救市」。與此同時,中城聯盟數十家會員企業的老總也密會於深圳萬科總部,商討房地產形勢和對策。
不過,購房者似乎並不認為開發商需要「被救」。10月份,國內一門戶網站發起的「房地產救市」調查顯示,84.72%的網友反對救市,77.03%的網友認為最近兩年房價仍會下跌,88%的網友認為如果救市,開發商獲益最大。
當然政府最終還是出手干預了