新政細則未出 北京樓市觀望情緒仍濃厚
自10月22日財政部與央行同時下發房地產利好政策至今，已經超過一周時間，北京房地產市場觀望情緒依舊濃重。根據北京市統計局的數字，今年前三個季度北京市房價呈現三年來的首次環比下降。房屋銷售價格比上月下降0.2%
來自北京市統計局的數字已經顯示出北京市房地產交易價格開始進入下降通道，受「買漲不買跌」的情緒影響，消費者普遍表示願意「再等一等」。此外，近期北京市建委人士明確表態未來將有針對中央政策的具體實施細則，在北京細則尚未出台的情況下，地方政府對於樓市的態度亦不明確。未來樓市走向陷於迷霧之中。
繼續觀望
《第一財經日報》報道，「客戶覺得目前的市場不穩，表示要再等一等。」近期，張女士差點便出售了一套兩居室，意向購房人為一對急需婚房的小兩口。在和購房人反覆溝通和大幅度降價後，雙方基本達成一致。沒想到等購房人出差歸來，話鋒一轉，令即將達成的交易付諸東流。
「目前市場的觀望情緒依舊濃厚。」北京鏈家房地產經紀有限公司市場研究中心主任王志偉介紹。雖然中央政策已經明確了鼓勵住房消費的意願，但北京二手房市場仍然是買少看多。
據王志偉介紹，新政出台之後，消費者看房的意願確實有所增加。10月份鏈家地產的看房量比9月增加兩成左右。但是從門店反饋的信息來看，看房人的購買意願並不強，10月鏈家地產的成交量較上個月僅有小幅上升。
北京華僑城營銷總監宋翔華介紹，目前新房市場的來訪量還基本穩定，但是成交寥寥無幾。王志偉指出，消費者不僅在當前情況下，難以判斷房價走勢。同時也在等待地方政府執行細則的明確。至少在北京市執行細則頒佈之前，北京市場的觀望情緒不會減弱。有購房意願的消費者都在等待，如果北京細則能夠在年底前出台，彼時新政策中或者有減少自己購房成本部分。
王志偉另外指出，受「從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅;對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅」等政策影響，很多在10月份達成意向交易的二手房買賣都被延遲到11月份過戶。鏈家地產數據顯示，自23日開始，絕大多數已簽訂合同的二手房交易方暫停過戶，這部分人群佔到了總體成交的六成左右。
向上還是向下
從目前的北京房地產市場來看，目前房價下降幅度不大，樂觀的估計是，如果利好政策確實穩定了信心，市場亦有反彈的可能。
根據北京市統計局的數字，今年前三個季度北京市房價呈現三年來的首次環比下降。房屋銷售價格比上月下降0.2%，其中新建商品住宅、二手住宅價格分別比上月下降0.3%和0.1%。
而鏈家地產的數據顯示，2008年第三季度二手房成交18000套左右，環比今年第二季度下降12%左右。該季度二手房成交均價在9774元/平方米，相比第二季度微幅下降1%左右。
不過在市場反應中，持悲觀態度者不少。市場人士認為利好政策穩定信心的作用有限。宋翔華指出，目前金融風暴已經向全球延伸，儘管中國現在受到的衝擊相對較小，但居民受到的心理影響已經顯現。大家對於未來的危機意識越來越強，投資意願則越來越低。在短期內購買改善性住房或者投資型住房的人將可能進一步減少，大家不是持幣待購，而是不敢消費的心態佔主導地位。
根據市場經驗，宋翔華認為未來市場上除了結婚用房等剛性需求外，其他需求仍將被抑制。即使是剛性需求，消費者也會選擇小戶型住宅，儘量少佔用資金，少承擔風險。換句話說，小戶型住宅的需求尚比較穩定。
當然，王志偉則認為新政策起到了一定的穩定信心作用，市場回暖也有了一些跡象，如果北京細則出台，信心將進一步構築。
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深圳樓市形成政策底部 成交再度萎縮
救市政策雖然沸沸揚揚，但是在深圳市場仍然一片寂靜，只賺了吆喝，成交量持續低迷。十一黃金周之後，深圳周成交量出現小幅回調外，隨即又回到低迷狀態。上周的救市政策，並沒有給深圳已經低迷了一年的市場帶來太多的暖意。大部分的購房者以及地產分析人員都認為，房價還將持續較長一段時間的下滑趨勢。
《21世紀經濟報道》報道，世聯地產數據平台顯示，10月20日-26日，深圳一手房市場共成交660套，較前周有大幅下滑，環比下降32.0%，同時成交均價為14079元/平方米，較前周有小幅上升，環比上升10.2%；二手房市場成交量也出現小幅下降，共成交730套，環比下降12.8%。
國慶黃金周，深圳市的成交創下地量521套，之後一周出現較大幅度的回升，6-12日達到1235套，之後持續下滑，12-19日971套，到上周已經回落到660套，從上周總體成交情況及各方面表現來看，一手房、二手房成交量都呈下降走勢，有較大幅度的下滑。
而根據DTZ戴德梁行統計，1-3季度全國十大城市商品住宅成交量已經出現同比45%的萎縮，房價較高峰期已出現14%的下挫。
政策底部成型
金地集團總裁張華綱認為，今天的利好政策，超出了預期，「不僅僅是救市，而是戰略上的轉變，是政府要拉動內需的戰略。」他評論說，過去幾年來，對房地產行業一直是持謹慎的態度，在經濟過熱的前提下，調控是必需的，但面對外部環境的急轉直下，原有調控也降低了經濟體自身的抗風險能力，使經濟危機雪上加霜。所以必須改變以前的思路。
萬科執行副總裁肖莉也認為，不能簡單地用房地產救市來理解。目前，發達國家正面臨數十年來最嚴峻的金融動盪，且由金融系統爆發的危機已呈現向實體經濟蔓延的趨勢。為應對這場數十年不遇的全球金融危機，世界各國也紛紛以歷史上罕見的力度，推出了各項提振經濟、穩定市場信心的措施，而避免流動性不足。
張華綱表示，9月是一個政府態度的反轉，但是這種政策的反轉並不能立刻顯現效果，信心的恢復還需要一個過程。雖然鼓勵以投資導向型的房地產的發展，會加劇二元經濟的問題，但中國要調整好自己的經濟結構需要很長時間，「沒有5-10年是不成的，」目前仍然首要是保證經濟的發展，所以3年內政府的態度應該不會有改變。
深圳地方政策未出，張華綱認為是尊重市場的選擇，「中央給態度，地方給政策，適合城市按照自己的實際情況來制訂救市方案。」
聯合證券地產分析師魚晉華認為，這一政策力度是超出市場預期的，而基於購買力對利率和首付比例的敏感性測算，對於提高住房的購買力上將有實質性作用。測算結果顯示，假設貸款本金為100萬元，貸款期限為20年期，若首次購買普通住宅，則新政後，月供下降641元，降幅為8.7%；利息總額下降153763元，降幅為20.02%；而如果二套房貸政策利率降到5.299%，則月供將下降1773元，降幅為20.86%，利息總額將下降425577元，降幅為40.92%。
風險換位
為何政策的回暖沒有給市場注入強心劑，市場反應如此平淡？DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，2008年上半年政府為了抑制高企的通貨膨脹採取了較為嚴厲的信貸緊縮政策導致持幣觀望，成交量低迷，大量的需求被壓抑了。
「這次金融海嘯消滅了大批的中產階級，這是最令我擔憂的」，中糧地產副總經理朱海斌分析說，「目前賣得好的是小戶型和豪宅，但那不是我們所說的主力購房群，主力購房群是中產階級。我們的潛在需求群體在縮小，他們收入縮水，資產縮水，」中國經濟也會受到國際金融海嘯的巨大衝擊。
中糧地產仍然要把開發節奏放緩，「市場還在縮小，我們要面對更大的衝擊。」他還補充，在產業經濟空前悲觀的情況下，討論房地產是否能夠回暖還不是時候。
英大證券研究所所長李大霄對經濟下行的情況下調低首付門坎表示擔心，市場如果不能夠及時回穩，會由此出現更多的負資產。「當然，這與美國出現的次級債問題有本質的區別，美國的次級債危機是因為美國銀行極端地將門坎降到最低，並且不審核貸款者的償付能力。但是目前我國經濟處於下行通道，安全邊際放大，也會令本來已經承受海外投資失利的銀行承受更大的風險。」
他認為，經濟環境系統風險並沒有反轉的信號，銀行用放大風險的方式來拯救市場，壓力會更大。「這就是股市上常用的救助陷阱的概念，在股價下降的時候到底是止損還是抄底？政府選擇了抄底。」
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上海樓市提前入冬 三季度房地產開發貸負增長
上海銀監局發佈10月30日三季度房地產信貸運行情況(下稱「報告」)。報告顯示，今年3季度，房地產開發貸款增量為-28.8億元，而9月末，個人一手住房貸款餘額比年初減少了3.1億元。
據上海銀監局統計，三季度上海房地產貸款增幅趨緩，房地產開發貸款增量下滑，個人住房貸款再現回落，但房地產信貸質量總體仍表現良好。而兩家商業銀行授信官均表示，四季度和明年，房地產開發商的日子將非常難過。
《21世紀經濟報道》報道，「不要說新項目，就是已經建好的項目，由於賣不出去，從別的銀行轉過來的，很多銀行都不願意接手。」一家中小銀行授信官10月30日表示，「(項目)基本上不用看，因為中資銀行在房地產信貸政策上都是一刀切的」。
房貸弱於大市
報告顯示，9月末，上海市中外資銀行機構商業性房地產貸款餘額為5993億元，比年初增加246.8億元，增幅4.3%，比各項貸款平均增速低7.8個百分點。不僅表現弱於大市，上海房地產開發貸款增幅逐季下滑，個人房貸增幅摸高回落，與「大市」背道而馳。
10月10日，央行上海總部公佈的統計數據顯示，今年三季度，上海全市新增人民幣貸款585.3億元，為前兩個季度貸款平均增量的七成，同比多增109.3億元。當季，上海全市人民幣貸款增量逐月小幅上升，7月、8月和9月份，全市新增貸款分別為127.6億元、181.6億元和276.1億元，同比分別多增49.4億元、40.6億元和19.3億元。
而分季度來看，房地產貸款增幅逐季減緩。報告顯示，1至3季度中外資銀行房地產貸款增量分別為132.8億元、86.9億元和27.0億元。雖然增速趨緩，房地產貸款的比重仍保持較高水平，9月末，中外資銀行機構房地產貸款占同口徑全部貸款的27.2%。
其中，房地產開發貸款增量逐季下滑。9月末，上海市中外資銀行機構房地產開發貸款餘額2183.2億元，比年初增加116.5億元，增幅5.6%。分季度來看，1至3季度房地產開發貸款增量分別為99.6億元、45.7億元和-28.8億元，逐季下滑的趨勢比較明顯。報告表示，從地產、住房以及商用房等各類開發貸款的增長來看，增量均呈逐季下滑態勢。
而各家商業銀行競相爭奪的個人住房貸款增量在摸高后再現回落態勢。9月末，上海市中外資銀行機構購房貸款餘額3803億元，比年初增加131.8億元，增幅3.6%，低於開發貸款。其中，個人住房貸款餘額3134.9億元，比年初增加116億元。
報告指出，受7月份以來房地產市場成交節節低迷的影響，個人住房貸款月度增量走出一段3月探底、7月摸高的回升勢頭之後，8、9兩月又出現明顯滯長；影響最大的是個人一手住房貸款，其9月末餘額比年初減少了3.1億元。
今年以來，個人住房貸款呈現了兩大特點。其一，二手住房貸款仍是拉動今年以來個人住房貸款增長的絕對因素。1-9月，一手住房貸款對個人住房貸款增長是負貢獻，二手住房貸款則增加119.1億元，其中三季度增加31.6億元，佔個人住房貸款三季度增量的近九成。
報告分析的第二個特點是，「兩外人士」住房貸款增量已超個人住房貸款增量的半數。今年1-9月，境外居民和外地居民住房貸款增加69.5億元，而本地居民住房貸款增加46.5億元，「兩外人士「住房貸款每季度增量均超過本地居民，這與今年以來房地產市場出現上海本地居民不再是樓市的絕對購房主力的現象相吻合。
外資行勉力相扶
很明顯，房地產開發貸款幾乎已被中資銀行「遺忘」。央行上海總部的數據顯示，三季度中資金融機構投向批發零售業、電力燃氣及水生產供應業、製造業、建築業、租賃商務服務業和個人貸款分別為155.3億元、62.2億元、61.8億元、60.2億元、56.7億元和47億元，六行業貸款增量占其全部貸款增量逾九成。
前述中小銀行和一家大型銀行的授信官均表示，因為近年來出台的監管政策比較多，監管部門一直在強調房貸風險；同時，在諸多政策出台之後，就產生合規性的要求，比如貸款用途、自有資金比例、四證齊全等。
相比之下，外資銀行還在勉力支持房地產業。央行上海總部的數據顯示，今年三季度，外資銀行當季新增的製造業和房地產業貸款分別為40.2億元和28.2億元，兩者占其全部貸款增量的2/3。
在前述曾供職於外資銀行的中小銀行授信官看來，外資銀行的信貸策略首先是其母國的監管文化使然。外資銀行所習慣的是原則性監管，第一，資本充足率符合要求，第二，決策審慎，至於銀行是貸給房地產，還是其他什麼項目，具體到「四證齊全」、貸款是否用於併購之類，監管機構不會進行具體監管。
「外資銀行在中國法人化之後，這種信貸文化可能暫時沒有調整。」上述中小銀行授信官表示，「我們看了很多貸款，發現貸款行全是外資銀行，而這些貸款中資銀行是沒有一家敢碰的。」
對於風險控制，外資銀行的做法也與中資銀行不同。這位中小銀行授信官表示，以物業融資為例，外資銀行拿到抵押物之後，只要評估價格合理，再打5、6折，他們便認為風險很低；而至於貸款用途，外資銀行可能沒有中資銀行那樣嚴格監控的意識。
中外資銀行對於房貸的「分野」不僅表現在開發貸領域，個貸亦然。3季末，中資商業銀行消費貸款增長再現低迷，9月份個人消費貸款僅增0.03億元；其中，9月個人住房貸款減少4億元，同比多減65.3億元。而第3季度，外資銀行新增人民幣個人消費貸款8.8億元，同比多增8.9億元；其中個人住房貸款增加5.8億元，同比多增5.9億元。
開發商日子難上加難
「對於開發貸將非常謹慎，明年整年都是調整期，開發商日子將很難過。」上述中小銀行授信官直言，該行三季度基本沒有做開發貸的項目。
上海統計局公佈的數據顯示，1至9月，上海市建築企業房屋建築新開工面積4533.55萬平方米，比去年同期增長1.9%，增速比1-6月回落21.4個百分點，其中，第三季度僅為1283.17萬平方米，比去年同期下降29.1%；房屋建築竣工面積2453.52萬平方米，比去年同期下降7.4%。
實際上，房地產開發商的苦日子已經撐了一段時間。今年6月、7月、8月份，上海銀行業房地產開發貸款的月環比增量分別為-1.3億元、-25.2億元、-35.8億元。
與前期有所不同的是，9月份，上海銀行業房地產開發貸款比上月增加17億元；其中，地產開發與商業地產開發貸款實現正增長，但住宅開發貸款依然下降1.47億元。
值得慶幸的是，在開發商一片慘澹的格局下，上海市銀行業房地產貸款仍然保持不良餘額與比例的「雙降」
報告表示，截至9月末，上海市中外資銀行機構房地產不良貸款餘額46.4億元，比年初減少4.9億元；不良貸款率0.77%，比年初下降0.12個百分點，房地產貸款質量總體穩定。
其中，房地產開發不良貸款餘額21.1億元，比年初減少4.4億元，不良率0.97%，比年初下降0.26個百分點。購房不良貸款餘額25.3億元，比年初下降0.5億元，不良率為0.67%，比年初下降0.03個百分點。
個人住房貸款質量也保持良好水平，個人住房不良貸款餘額20.7億元，比年初減少0.6億元，不良率0.7%，比年初下降0.04個百分點。
「但我認為不良『雙降』是表面現象。」前述中小銀行授信官直言，首先，開發貸還沒到風險暴露的時候，「萬科尚且採取降價策略，何況更小的開發商」；其次，個人按揭的違約率應該也是要增加的。
「依據是經濟形勢不好，外資企業裁員，中資企業壓縮產能，江浙紡織、出口型企業出現眾多停產現象。」上述授信官稱，「從宏觀形勢來判斷，除非有呆賬核銷等因素，否則，無論是開發貸、還是個人按揭，不良絕對額上升是一個合理的趨勢」。
未雨綢繆。上海銀監局表示，「銀行將進一步改進對個人住房有效需求的金融服務，科學控制住房信貸風險，促進本市房地產市場的健康發展」。
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北京樓市進入真空期 期房成交銳減近六成
北京樓市進入一種真空期。從新政發佈後的10月23日到27日，一手房和二手房的交易均呈大幅下挫態勢，期房商品住宅的成交量更是銳減近六成。
北京11月樓市恐仍不樂觀。據亞豪機構統計數據顯示，11月份京城約有34個項目開盤，同比去年11月份的53個項目下降了35.8%。其中，純新盤項目為9個，其餘的項目均為老項目後期。
成交大幅下滑
《21世紀經濟報道》報道，據亞豪機構統計數據顯示，從中央政府部門公佈房地產救市措施後的23日到27日，北京共成交期房商品住宅1023套、成交面積10萬平方米，除去經濟適用房、限價房等保障性住房，實際成交的商品住房套數僅為368套，成交面積僅為4.7萬平方米。與上一周期相比，期房商品住房成交套數下降了57.3%，成交面積下降了48.9%。
21世紀不動產高級分析師孟奇說，房貸利率調整開始於10月27日，但大多數商業銀行的實施細節仍未出台，房貸發放工作因此受到影響。而降低契稅的實施日期是11月1日，許多購房者都停止了交易。所以，11月之前的這一周多時間，就成為樓市的真空期。
由於新政與90平方米以下的中小戶型更直接相關，所以小戶型樓盤的成交下降更為嚴重，大戶型受影響較小。CBD東南區域某項目開發商就告訴記者，由於該項目以大戶型為主，本周成交還算正常，但由於對後續政策出台的預期非常大，有不少客戶在辦理完認購後推遲了簽約手續。
「政府雖然開始救市，但在市場基本面沒有明顯好轉的情況下，自住型購房人仍可能保持觀望。」亞豪機構副總經理任啟鑫說。
除了一手房外，21世紀不動產、我愛我家等中介也透露，由於新政細則不明，二手房成交也紛紛延遲，特別是一些即將進入房地產交易中心稅費交納環節的二手房交易都被暫停。
孟奇表示，根據21世紀不動產的監測，在新政公佈後的近一周時間內，日均成交量僅相當於平時的30%左右。新政對首次置業和購買中小戶型住宅的購房人，惠及面較大，二手房成交可能有小幅恢復。但除上海外，5.5%的營業稅政策未作調整，需求可能仍得不到有效釋放。
11月樓市弱勢未改
新政前後北京樓市成交量均大幅下降，觀望氛圍未改，近一段時間北京樓市現狀難有很大改變。「樓市信心需要一段時間的培育，短期內不會有大的改善。但長遠來看，政府的救市及開發商策略的調整將有利於樓市的恢復。預計今年年底到明年年初仍是市場反覆震盪的築底期，之後市場有望逐步復甦。」任啟鑫說。
「金九銀十」的慘澹成交量也讓開發商們真正領略到了樓市的初冬，京城11月開盤項目大減。
亞豪機構預測，在即將到來的11月份，京城約有34個項目開盤，其中，純新盤項目為9個，其餘的項目均為老項目後期。從開盤項目的數量上來看，同比下降35.8%，呈現出明顯的下降態勢。
任啟鑫分析認為，今年以來成交量持續走低，11月又是年底傳統的銷售淡季，此時開盤難以取得好的銷售效果。因此，眾多的開發商都把開盤時間推至年後。區域位置較好的高檔住宅項目抗跌性較高，才在淡季集中開盤。
年關將至，開發商面臨更大的資金壓力，屆時或許仍有可能出現新一輪的打折促銷。
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北京開發商虛假宣傳 近百業主拒領新房鑰匙
因認為開發商銷售時存在虛假宣傳，10月30日上午，海淀區南馬坊東路，一百餘名「北岸·布魯斯二期」業主提出以拒領房屋鑰匙表達不滿，並自發組織維權與開發商進行談判。開發商稱，所售樓盤各項手續合法且有據可查，不存在虛假宣傳問題。
《京華時報》報道，10月30日中午12點，位於海淀區東升鄉馬坊村的「北岸·布魯斯二期」售房處已被業主們圍得水泄不通，業主維權委員會成員正組織現場業主在拒收鑰匙的名單上簽字。記者看到，表格上已有五六十名業主簽字。一位售樓中心的工作人員說，目前應有近二百名業主已經領取了鑰匙。
業主何先生說，10月25日，部分業主收到開發商發來的短訊，通知可前來驗房。但當天何先生卻發現建成的小區與此前的宣傳存在一定的差距。他發現小區裏的道路還裸露着沙石，小區內的綠化率也沒達到宣傳冊上的大小，小區內沒有任何照明和下水設施，六樓北邊臥室的飄窗被改成了陽台，「這讓大家大失所望，這根本就不具備入住條件」。隨後，當天來看房的業主現場決定與開發商面談以解決房屋存在的問題。
何先生說，開發商一位姓趙的代表同意於10月30日上午10點與業主進行談判。部分業主在業主論壇上互相聯繫，並組織成立了業主維權委員會。何先生說，業主們現在拒絕收房，並委派了十名代表與開發商交涉，「我們要求看房屋建設審驗的相關文件」。
在小區內可以看到，從外觀看，房子已經建好，小區內的道路也被整平，但沒有看到基本的照明和下水設施。綠地邊隨手掀起一塊草皮，只見下面全是碎石子等建築垃圾，何先生說：「這草能活嗎」。
下午1點，開發商寶晟公司銷售部一盧姓經理來到售樓中心，與業主代表協商。業主代表要求物業出示相關證件，並且按此前的宣傳建設小區。該盧姓經理表示，公司不存在虛假宣傳的問題，建房的相關文件和圖紙全部齊備，業主提出的問題也都在合同中有所解釋。她說，合同上與業主約定的交房時間是10月31日，現在還沒到交房時間，這些問題提出得太早。「如果業主仍不滿意可按合同約定退房，開發商會退還業主已付房款。」
業主維權委員會下午5點結束與開發商的談判。一位趙姓業主代表稱，代表與開發商談判結果並不令人滿意，他們已與開發商再次約見討論具體問題。據了解，共有七八十戶業主拒領鑰匙。