《杭州市人民政府出台若干意見促進杭州房地產市場健康穩定發展》（以下簡稱《意見》）13日晚悄悄地掛在了杭州網上，傳聞已久的杭州市樓市救市政策正式出台。

 

　　浙江在線報道，《意見》有24條新規，其中主要措施包括調整購房入戶政策、放寬住房公積金貸款政策實行購買商品房契稅和印花稅補貼以及加大政府購買力度。

 

 

　　原來非杭州市區戶籍人員購房入戶的範圍僅僅局限在杭州經濟開發區、杭州高新開發區(濱江)、錢江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區域，而現在，《意見》將範圍擴大到了商城、下城、西湖、江干、拱墅區等區域。

 

　　購房者不是杭州市區戶籍人員，在上城區內購買單套住房(含存量房)總價達100萬元以上(含100萬元)，或在下城、西湖、江干、拱墅區內購買單套住房(含存量房)總價達80萬元以上(含80萬元)的，經市房管、公安等相關部門審核批准後可申請辦理l戶(夫妻以及未成年子女)杭州市區戶籍。

 

 

　　以前，住房公積金貸款額度最高為50萬元，職工購買商品房首付款比例由30%。現在，《意見》明確將住房公積金貸款最高額度提高到60萬元；職工購買商品房首付款比例由30%降低至20%。職工首套貸款購買的商品房，人均建築面積沒有達到全市人均住房建築面積標準的，還可按相應額度申請第二套住房公積金貸款。

 

　　同時放寬住房公積金貸款政策。住房公積金貸款最高額度由50萬元提高到60萬元；住房公積金貸款最長期限由男6 O歲、女55歲調整為男65歲、女6O歲。

 

　　此外，允許杭州區、縣(市)異地辦理住房公積金貸款手續，鼓勵職工提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購買自住住房。

 

　　另外，自本《意見》發佈之日起至2009年l 2月3 1日止，對個人購買上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區(濱江)、杭州西湖風景名勝區、杭州經濟開發區、杭州之江度假區內普通商品房的，實行契稅、印花稅補貼，在取得房屋所有權證後，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分給予全額補貼。

 

　　實行存量房交易稅收補貼，在上述期限和範圍內買賣個人普通住房的，買賣雙方(均為個人)繳納的稅收收入根據地方體制分成部分給予全額補貼。對上述期限和範圍內購買普通商品住房和普通存量住房的購房者，全額暫停徵收其房產登記費、房產交易手續費、權屬調查費3項行政事業性收費。對出售自住住房，並在售房前後一年內新購房的納稅人，不再收取個人所得稅納稅保證金。對一戶家庭中年滿l 8周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執行。

 

企業所得稅將按季預繳、按年清算

 

　　《意見》明確，對房地產開發企業項目完工前的預售收入，按國家稅收政策規定的預計利潤率下限標準預征企業所得稅，實行按季預繳、按年清算；房地產項目領取《商品房預售證》，未銷售的房屋停止銷售後可辦理在建工程抵押權登記手續，在建工程竣工並經房屋所有權初始登記後，可將在建工程抵押權轉為房屋抵押權登記。對部分公開出讓的房地產經營性用地，經批准後可視情調整出讓價款的支付時間；對部分已公開出讓的經營性用地，受讓人支付絕大部分地價款後，可辦理交地手續，並開展各項前期準備工作並動工建設；對按期動工確有困難的房地產企業，由受讓人提出書面申請，經批准後可適當放寬建設項目開、竣工期限。 《意見》還明確，對新出讓的經營性房地產用地，特別是價款超5億元的地塊，可適當放寬地價款支付期限和比例。同時，領取《商品房預售證》時預收的房屋物業維修基金，可延至辦理房屋初始登記時收取。人防易地建設費可推遲至辦理《商品房預售證》時收取；對涉及房地產的行政事業性收費將按市政府規定要求暫停徵收。

 

　　另外，《意見》還鼓勵房地產企業使用新材料、新設備、新工藝，推進節能減排。對開發新技術、新產品、新工藝和購置符合國家規定相關優惠目錄，用於環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的投資，按規定可享受有關優惠政策。

 

鼓勵銀行增加有效的信貸

 

　　《意見》鼓勵銀行在國家宏觀調控政策指導下，增加有效的信貸，支持符合條件的房地產企業正常合理的信貸需求，協調解決企業面臨的困難。同時，加強房地產市場價格秩序管理，嚴肅查處開發企業虛假廣告等行為。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費的行為予以嚴肅處理。加強房地產市場誠信體系建設，切實保障房地產消費者的合法權益。另外，《意見》鼓勵在征地拆遷中，實行貨幣化安置，以節約拆遷安置房建設用地。為早日實現"房等人"的目標，在價格合理的基礎上，按照公開、公平、公正的原則，通過政府採購的方式，可購買中低價位的商品住房作為拆遷安置房房源。

 

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南京救市：無奈的圖譜

 

一股東移的地產「救市」風潮，已刮到長三角主要城市之一南京。9月27日，在國慶假日「售房黃金期」前夕，南京市政府發佈《關於保持房地產市場穩定健康發展的意見》，對市民購買商品房給予一定比例的財政補貼；對開發商加大金融扶持力度，可延期交付建設規費、出讓金。

　　「從政策內容、出台時機看，南京市政府此舉明顯在救市。」中原地產南京公司研究經理羅浩認為，儘管如此，市場觀望氛圍仍非常濃厚，今年國慶7天假期，南京交易有所上升但並未出現「井噴」現象。

　　一位南京房地產研究人士認為，從實際效果看，南京、西安、成都、長沙等地方城市的這一波「救市」行為，對市場的影響程度比較有限，這受其地方政府職能所限。另外，「救市」政策對減輕購房者負擔的力度還遠遠不夠。

　　南京救市

　　《經濟觀察報》報道，9月27日下午，在南京市政府新聞發佈廳，該市房管局、國土局及物價局相關領導悉數到場，發佈《關於保持房地產市場穩定健康發展的意見》（以下簡稱《意見》）。

　　《意見》中與開發商相關的主要內容有：進一步加大房地產信貸有效投放力度，積極探索開展銀團貸款、融資租賃、集合信託、在建工程抵押等業務；在明年9月30日前，房地產開發企業可緩交或分期繳納開發涉及的基礎設施配套費、人防費等建設規費，最長可延期至辦理銷售許可證前；取消商品房「一套一價」管理方式。

　　「關鍵在貸款，」一位不願具名的國資控股房地產公司老總認為，儘管南京市建議人行南京分行加大對房企的貸款投放力度，但最終「投不投放，投多少，這些權利都在人行總部，而不是地方政府」。另外，延期繳納規費對開發商有一定吸引力，一個10萬平方米的項目，規費大概約在1800萬元，預計大型開發商受惠最大，而對中小房企作用相對不明顯。

　　事實上，在此之前，一份名為南京市「救市討論稿」已出現在一些網站和論壇上，包括契稅將由2%調整為1%，個人公積金貸款額度最高從20萬提高到30萬元等，其中一些內容與發佈條款極為接近。一種尚未證實的傳言是，在發佈之前，有關部門已聽取開發商的意見和建議。

　　在聽到救市消息後，一家南京大型地產公司立即召開會議，改變原定的國慶假期促銷方案，主要是調低了房價的優惠幅度，並藉機加強推廣力度。也有的開發商放緩了開盤速度，等待後續相關政策出台，觀察市場下一步的反應。

　　然而，各界反應對此非常冷靜，房源成交有所上升但並未出現「井噴」現象，國慶7天假期南京一手房僅認購609套、成交38套，約為去年國慶7天假期的35%、14%。羅浩認為，這是一個比較差的成交業績，「在消化政策的同時，市場基本面還是比較冷的。」

　　可能源於財政壓力

　　「新政主要表明地方政府的一種姿態。」中原地產南京公司研究經理羅浩認為，對市場信心有點提振作用，但影響程度還是有限的。此前，儘管南京樓市相對比較平穩，但其推出的「一房一價」等政策，均在全國引起很大關注和爭議。

　　據了解，今年上半年，南京市商品房銷售面積為305.58萬平方米，同比去年下降37.9%，商品房銷售額164.2億元，同比下降30.0%；其中住宅銷售額140.47億元，較去年同期下降34.1%。

　　與深圳、杭州、上海等城市相比，南京樓市這份「成績單」還算比較好，但為何還是先於他們出台「救市」措施，這令一些社會人士「看不懂」。一位匿名網友說，廣州、深圳房價降那麼多，也沒見幾個開發商跳樓的，政府為什麼如此慌張？

　　對此，南京市房產局副局長郭宏定表示，全市出現商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產價格小幅波動、涉房社會問題顯現等新變化，如不採取及時必要調控措施，將直接影響房地產業的持續平穩發展，國民經濟的協調穩定發展，住房民生的有效改善。

　　「行業需要一個調整期」

　　「可怕的是對冬季到來的恐懼。」南京市建委城市建設與發展研究室主任陸玉龍認為，從長遠看，用財政補貼等措施來減輕第一套購房者負擔，具有國策性的「普遍意義」，且挖掘潛力和空間很大。但如果在此時此刻指望該政策來救市，那是錯誤的，是對調控的不正確認識。「商品房改革已經歷10年，且期間出現多次大幅上漲，行業需要一個調整期。」

　　「房地產不景氣進而影響財政收入，這是南京急於救市的主要原因之一。」據南京一家國有控股房地產公司負責人介紹，他的一個朋友、南京某銀行負責人，在國慶節前參加市里一個會議時,一位市政府領導訴苦說，去年房地產對財政收入貢獻在150億元，預計今年只有50億元。

　　據南京中原地產統計，今年1－9月份，南京地塊出讓金總額近122億元，比去年同期183億元下降了約33%。值得關注的是，底價成交、流標地塊在明顯增多，今年1－9月份南京地塊溢價成交4個，底價成交40個，流標5個；而去年同期溢價成交46個，底價成交17個，流標僅為1個。

　　近幾年，南京市土地出讓金占財政收入的比例呈現下降趨勢，但仍佔有相當大的比例，目前在1/3強，較2002年58%有明顯回落。「這是一個非常好的發展態勢。」南京大學經濟學系副主任葛揚教授認為，但相對上海、杭州產業結構而言，南京的財政收入騰挪空間相對有限。

　　據了解，在中西部一些城市，土地出讓金占財政收入還要更高一些，「土地經營城市」明顯。一旦房地產不景氣，三產、工業還不具備較強的「補血功能」。

　　郭宏定表示：「這個政策還是有一定的力度，我們覺得對市場肯定會有正面的影響，當然還有更重要的政策，像稅、費、金融政策，這是在中央政府，因為地方政府權限有限，像兩稅的降低這只能由中央政府提，地方政府不能提。」

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浙江紹興規定買房中考可加10分 惹民眾不滿

浙江省紹興縣教育局最近推出的兩個政策，其中之一是這麼規定的，為發揮教育在繁榮柯橋新縣城中的作用，具有大專學歷及以上或初級技術職稱及以上的各類人才，在柯橋買房子，其子女參加中考就可加10分。而另外一政策則是教師買房可轉正。這兩政策的公佈立即引來社會人士的質疑

　　買房可加分引風波

　　據《百姓》雜誌報道，紹興縣委宣傳部科員戚曉寧說：「紹興縣城作為全國輕紡城，吸引了大批外地經商務工人員，在冊的就有40萬人，其中不少人來自西北、西南等偏遠地區。那些隨父母而來的教育不發達地區的學生，根本無法與教育強縣紹興的學生競爭，如果同等錄取，這是不公平的。所以近年來，縣政協、人大多次議案提案，建議適當照顧一下他們，以留住人才。」戚曉寧說。

　　今年兩會過後，紹興縣教育局根據縣人大的提案，針對性地召開座談會。經過調研，五月份教育局出台了人才子女中考加分試行方案，決定給予居住在柯橋新縣城的人才子女加10分錄取。最初，加分政策是教育局通知學校，由各學校初中畢業班班主任傳達給學生家長，並做初步統計登記。5月12日，教育局以圖片形式把正式的文件《關於柯橋城區人才子女的中考加分試行意見》正式發佈在該局網站上。

　　紹興縣教育局局長助理李建忠強調：「當初制定政策就是為了留住人才，把他們留在柯橋。」但照顧的不僅是外地人，還包括本地人。這一點，戚曉寧和李建忠都承認：「符合條件的人才子女都可加分，當然也包括本地人。」

　　但這種解釋顯然不能讓民眾滿意。家長獲悉加分政策後，開始自發地找教育局說理。他們認為，這是明顯地歧視學歷低的家長，破壞教育公平。特別是享受政策必須在新城區擁有商品房一項，更是遭深惡痛絕。

　　「教育和房產捆綁，明顯是在犧牲民眾利益，達到保護房地產商的目的。」學生家長老張認為。「縣城5000元一平米的房價，普通百姓怎麼負擔的起。在享受擇校費『綠色通道』之外，顯然這又是一條開給富人的渠道。」在輕紡城市場做生意的山西老闆朱家印憤怒地說。

　　教師買房可轉正式編制

　　6月13日，一篇名為《蝴蝶效應促使教育局重新調整中考政策》的文章出現在紹興縣教育局網站顯要位置上。文章開頭說：優質教育資源擴容增量，512名重高直升生（不用參加中考直接升入重點高中的學生）瓜渚湖畔書聲琅琅，增加優秀生源的任務基本完成。中考政策跟進調整，城區人才子女加分試行政策暫停執行。

　　無獨有偶，加分政策出台前一個月，紹興縣教育局已經出台了一份「類似買房加分」的文件。2008年4月16日，紹興縣教育局公開《紹興縣2008年師範類畢業生公開招考辦法》。辦法規定：新招聘的教師，試用期滿後，對考核合格的人員，凡購房居住在柯橋城區（四個街道）的，經縣監察局會同縣人事局、縣房管局核准購房居住情況後，由縣人事局、教育局辦理轉為事業單位正式編制。

　　戚曉寧說：「由於不收借讀費，近年來隨父母來紹興的外地適齡入學兒童非常多，師資力量吃緊，縣裏只有大量招老師。但縣裏的考慮是，這麼多子弟學生，以後別的地方資源優化配置後，教師提高工資，這些新招來的教師拍拍屁股走人了怎麼辦？這麼多小孩怎麼辦？「縣裏鼓勵買房，補貼力度很大，市場價5000一平方，我們提供的人才房每平方只有1800元（90平方以下，超過90平方，按1980元一平方），另外給予兩萬元的安家費。一旦買房就安家落戶了，就不會輕易離開。新縣城要發展，城市化進程要加快，沒有人氣的話，一座空城有什麼意思呢？」。

　　戚曉寧所說的人才房，就是人才適用房，紹興縣共實行了兩批。2006年下半年推出第一批，申請條件是：外地本科以上，或本地研究生以上，或是有中高職稱的人。2007年初開始申請第二批，涵蓋外地本科以上，或本地本科以上，或是有中高職稱的人。

　　政府犯錯 民眾買單

　　事實上早在政策出台前，關於紹興房地產的小道消息早就滿天飛了。進入2008年，紹興縣城多塊土地流拍，樓市低迷，在當地已是不爭的事實。據一位當地建築設計院的建築師透露，他們2007年審核的設計圖紙，柯橋新城比整個紹興市區還多。「造這麼多房子，縣政府要負責，因為土地的出讓權在他們手裏。住宅、寫字樓突飛猛進，原因無非是要建設大柯橋，實現大發展，這是一種常見的政績觀。」一位不願透露姓名的本地教師說。

　　他認為最關鍵的是，現在政府犯錯，居然讓民眾來買單，這實質上是一種對民眾的公開掠奪。據他透露，很多在新城上班的人，他們住在市區，每天上下班在30分鐘車程的市區和新城之間奔波很不方便，許多年輕人便自發聯繫公交公司，要求包車。結果，這個要求被政府制止了。意圖非常明顯，就是逼迫你去柯橋買房。

　　可現實是，許多紹興縣的老百姓不願到新縣城買房。

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地方政府救市潮擴散 宿遷購房補貼7%創新高

地方政府救市之風愈演愈烈，江蘇宿遷的購房補貼創出新高。較之西安購房最高補貼1.5%及南京最高補貼1%，宿遷的補貼比例最高可達7%。由於房地產市場與地方財政收入的緊密關係，地方政府類似的"救市"舉措有從二線城市向三線城市擴散的趨勢，力度也越來越大。

　　《每日經濟新聞》報道，與其他地區購房政策的另一個不同是，宿遷的補貼不僅僅與購房面積掛鈎。相關政府官員及房產業內人士接受《每日經濟新聞》採訪時均表示，此舉主要是為了鼓勵開發商多建高層，改變當地住宅以多層為主的局面。按照宿遷市出台的《關於促進中心城市房地產業和商業發展的政策規定》，在16層以下高層住宅樓 (指單棟12層以上的住宅項目)，購買單套面積90平方米以下的由地方財政給予房款總額5%的補貼，單套面積90~144平方米的給予房款總額3%的補貼。在16層以上高層住宅樓，購買單套面積90平方米以下的由地方財政給予房款總額7%的補貼，單套面積90~144平方米的給予房款總額4%的補貼。購買其他商品住宅，單套面積90平方米以下的由地方財政給予房款總額1%的補貼，單套面積90~144平方米的給予房款總額0.5%的補貼。

　　「政策的出台，主要是為了緩解高層賣不動的現狀，」宿遷某房產代理商一銷售經理說。據他介紹，當地高層銷售表現欠佳的主要原因有二：一是高層的房價比多層要高，物業費也相應較高；二是當地居民住慣了樓層較低的房屋。

　　宿遷市規劃局辦公室主任徐安全稱，該市把房地產作為城市的支柱產業，今後3年左右的時間，將建造300棟高層。他認為，高層建設是一個城市發展的過程。對高層的補貼要高於多層，會引導購房者的選擇傾向於高層。

　　他同時表示，宿遷的土地成本較低，房價相對較低，尚不存在泡沫的空間。宿遷多層住宅的均價為2100元左右，高層為2600元左右。據悉，1~6月，宿遷市區的商品房成交量同比上升12.1%；房地產投資在16億元左右，同比增長16.3%。

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 地方政府紛紛救市 銀行不參與

仍在寒冬掙扎的開發商突然感受到了一絲暖意，目前全國已有十餘個城市相繼發佈了購房補貼政策，地方政府的補貼幅度最高達到了總房價的7%。有關業內人士透露，繼南京、宿遷之後，長三角另一些城市可能隨後跟進。雖然地方政府開始救市，但是銀行卻沒有參與。

　　財政補貼成最主要手段

　　上海《新聞晨報》報道，在本輪地方政府「救市」行動中，財政補貼成為最主要的手段，從今年開始，瀋陽、河南、廈門、長沙、成都等地相繼出台的政策包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等優惠措施，這些政策均在地方政府的權利範圍之內。剛出台的江蘇省兩地「救市」政策也如出一輒，宿遷、南京儘管對於購房者的補貼幅度和要求不同，但均是出自地方財政。此外，宿遷針對公積金的寬鬆政策，南京對於開發商手續費的緩交政策均是地方政府能夠把握的地方政策範疇，這些政策已表明地方政府推動樓市回暖的意圖明顯。

　　據業內人士透露，江蘇省、浙江省一些主要城市也在醞釀適合本地房地產行業的「救市」政策，這些政策也都是利用地方財政的「救市」政策。長三角地方「救市」政策的推出對於上海樓市的影響尚難預測。該分析人士表示，即使上海市場沒有類似政策，長三角的政策依然可以起到穩定市場的作用。

　　銀行不參與地方「救市」

　　與各地頻頻採用財政政策「救市」相比，各地鮮見利用房貸政策推動樓市成交的案例，第二套房貸政策在全國仍然在執行中。從各地公佈的樓市「救市」政策中，僅河南省在政策中提到購房者可享受到商業銀行所提供的房貸最優惠利率。西安、瀋陽、廈門、長沙、成都、南京、宿遷等地的「救市」政策均沒有商業房貸政策的調整，這意味着，即使當地購房者可以享受財政方面的補貼，大部分城市的購房者仍然必須為第二套房支付高利率。

　　有關業內人士透露，在樓市調整過程中，地方政府先行了一步。從採取的手段來看，財政補貼、稅收優惠、公積金貸款政策都屬於地方政府有權調整的範圍內，而商業銀行的房貸政策涉及到銀行的房貸政策，銀行的房貸正遵循的是央行的貸款規定，並按照全國統一的政策執行。

　　「地方政府的救市行動即使沒有得到中央的支持，應該也得到了默許。」復旦大學房地產研究中心主任華偉表示，在全國統一的房地產宏觀調控的過程中，即使房地產行業與地方政府利益密切相關，地方政府也不可能私自出政策扶持樓市。從各地目前紛紛出台「救市」政策的信息來看，至少國家相關部門默許地方政府通過財政的方式避免樓市進一步走弱，但是，「救市」是否會在上海、北京、廣州這些城市推出，是否會涉及到金融政策的整體調整還要看樓市的走勢。