萬科下一降價戰場可能是天津
萬科宣佈降價後，不少老業主要求退房、補差價，對此萬科予以了拒絕。至於以後的動作，萬科並沒有提及。但有分析稱，萬科下一降價戰場可能是天津。
《中國經營報》報道，萬科在長三角遭遇退房、補差價的衝擊並不止杭州一地。同樣的糾紛在上海也在不斷上演。前期由於裝修糾紛，萬科南京光明城項目業主要求補償5200萬元的差價。萬科在客戶中的形象似乎越來越不堪。
然而失去部分公眾形象的同時，萬科的降價行動取得了不俗的成績。數據顯示，8月30日，上海萬科所開發的8個樓盤同時8折促銷，8天時間銷售337套，認購金額5.67億元。同期杭州萬科也推出降價活動，推出7天銷售306套，認購金額2.6億元，寧波萬科5天內銷售213套，金額1.8億元。
「負面報道聲勢浩大，但萬科的實際損失並不大。」多年處理房地產經濟糾紛案件的陳信克律師表示，萬科在法律層面並沒有違反合約精神。也許萬科在道義層面有說不過去的地方，但就銷售數據看，萬科潛在客戶對品牌的認同並沒有因此削弱。
即使在遭遇衝擊最大的杭州，萬科依舊獲得2.6億元的認購。研究萬科多年的陳真誠就表示，萬科通過降價吸引了新的潛在購房者認可萬科品牌，代價可能是放棄原有業主對萬科品牌的信任。
「降價後的效果是非常明顯的。」萬科執行副總裁肖莉對媒體稱，在她看來市場是有需求的，而且是剛性的需求。「確實降價了，消費者就會來買，因為剛性需求在整個這一輪調整中並沒有發生本質的變化。」
萬科首次降價是2007年10月底，在珠三角。其時的深圳、廣州正是本輪樓市冰凍期的策源地，從2007年7月開始，深圳的新房銷售面積大幅下滑，8月深圳的銷售面積已經比6月幾乎下跌了5成以上，自此深圳樓市全面入冬。情況很快就蔓延到東莞、惠州等二線城市，廣州樓市在9月開始也步入蕭條。據不完全統計，珠三角2007年11月的新房銷售面積比熱點時期下調了五六成。
也在這個時候，萬科開始了他持續數月的珠三角明降，廣州兩個新開盤的項目直接比周邊樓盤下調兩成。萬科的首次降價行動取得完美開局，廣州下調兩成的項目當天全部售罄。中報數據顯示，第一輪降價使萬科實現銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長15.0%和38.1%。截至6月底，公司尚有319.8萬平方米已售面積未參與本期結算，合同金額合計約286.4億元。
萬科第二輪降價前，長三角的銷售情況與半年前的珠三角相仿，上海樓市有價無市，雖然價格依舊高企，但2008年七八月的成交量創了歷史新低。銷售量同樣不到熱點時期的一半。「萬科的調整是基於對市場成交量的判斷。」肖莉直言。正是基於這一情況，一再表示自己不過是一家製造業企業的萬科，再次隨行就市，出現了第二輪降價。
9月底，潘石屹又發言了，他認為萬科下一輪降價將選擇京津地區。老潘的判斷並非毫無道理，總結前兩輪經驗，萬科都是在出現明顯成交委靡的區域出手，底線大致是同比下跌一半。
奧運前，北京的樓市就已經困境重重，根據北京房地產交易管理網公佈的數據統計，7月份，北京商品住宅期房網上簽約面積595642平方米，同比下降62.7%，環比下降33%。奧運後，北京樓市更是加速萎縮，現階段尚無權威數據，但據上古地產研究院的統計顯示，8月成交較去年同期下降了54.8%。
「我們始終對市場保持一份敬畏之心，市場力量最大，任何力量都無法改變整個市場發展規律；每個企業要順應市場的變化。」萬科的操盤手郁亮在多個場合都在強調他們的認知。話已至此，假如市場依舊成交暗淡，萬科的再一輪降價似乎已經毫無疑問。京津將成為第三輪降價之地，並非捕風捉影。
「雖然長三角這次降價效果不錯，但代價實在有些大。」萬科一位內部知情人士透露，萬科正在調整他的降價策略。
其實萬科在珠三角的降價一直在暗中進行，而且效果不錯。其實從8月中下旬開始，萬科在深圳的幾個項目已經陸續開始大幅降價，其中萬科城最高折扣達6.5折，東方尊嶼甚至可以達到6折。不同於上海的大幅廣告，深圳的降價採用的是業內慣常的做法，也就是通過聯合代理直接與客戶溝通。
在遭遇長三角的強力衝擊後，萬科也許會在第三輪降價時選擇更有彈性的策略。
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房價剛入下滑通道 即將進入主跌區
樓市「入冬」，房價開始下跌，十一黃金周期間各地房價均下滑，開發商促銷手段也不斷翻新。對此有分析指出，現在只是樓市泡沫過大的回調階段，真正意義上的下跌通道才剛剛展開，即房價進入「主跌區」。
《21世紀經濟報道》刊登署名唐學鵬的文章指出，房地產價格的逐漸下跌已經讓房地產發展商們感到異常恐懼，他們呼籲「政府救市」維持以往的房地產繁榮、解凍二套房貸政策以及為地產商大量輸入資金。
唐學鵬稱，儘管現在房價在全國範圍出現了一定幅度的回調，但實際上僅僅出於「房價下跌的初始階段」，這是泡沫過大的回調階段，真正意義上的下跌通道才剛剛展開，即房價進入「主跌區」。市面上流行的「看空房價」分析模式是有瑕疵的。他們往往將「人民幣匯率升值趨緩」(吸引外部購買力)、政策對投機和自住的區分性打擊(政策主導論)以及大宗商品期貨的崩潰性暴跌導致「暴富階層購買力的消失」以及股票市場的低迷作為中期拉低房價的重要因素。必須承認，這些言論是很有道理的，但卻因為缺乏最有力的分析變量，而淪為就事論事的「花邊式」分析框架。
唐學鵬表示，實際上，用城鎮居民收入流的增減變化來預測中期(未來三年)房價的走勢是一套精準的模式，即房地產價格的先導性變化因素在於居民實際收入流(扣除通脹)對其實際按揭流(扣除通脹)的匹配情況，居民收入流的增長幅度會促使其對應的按揭流提高，即房價出現猛烈的飆升，甚至在這個過程中，按揭流的變化會遠遠超過收入流的上升速度，從而使得房價出現畸形暴漲；但一旦居民收入流出現較大的反轉，那麼它就沒法匹配高房價的按揭流水平，從而產生了「需求消失」效應，房價從而進入一個「主跌區」，即因收入下跌造成的房價暴跌。
以2003年—2007年為例，城鎮居民的實際收入流增長水平大約是12%而且隨着年份出現的是邊際遞增的。在收入流的高速增長和沒有房貸政策的限制下，自然「翹高」了對應的按揭流，使得房價出現駭人的增長勢頭，一線城市房價上漲了四倍。就像所有的過度投機都是建立在實際支持因素下的，一旦實際支持因素發現重大變化，那麼投機將出現大逆轉。
唐學鵬說：「今年城鎮居民可支配收入流萎縮得厲害，即使我不考慮股票收益的巨大縮水，居民收入流也只有不到6%的增長幅度，而且隨着經濟下行通道的確立和勞動生產率水平的逐步下降，明年居民收入水平將會出現進一步的下滑甚至是負增長。那種認為「中國工資進入上升區」的觀點是一種錯誤而滯後的觀點，這一判斷在1999年-2003年是成立的，因為當時中國勞動生產率增長水平一直在14%—18%之間，而對應的居民收入增長卻不到8%。而最近5年，勞動生產率的增長水平(大約13%)跟居民收入增長(12%)是匹配的，不存在所謂的『低估』。上調名義工資的唯一後果就是釋放更多的貨幣，造成通脹升級和實際購買力的下降。」
唐學鵬稱：「從這個意義上說，用城市化率、婚育率來推測中期房價是不靠譜的，我們承認人口在長期房價中的作用，但是『沒有購買力的人口對住房的需求』不能稱之為真實的需求。也就是說，只有觀察有着匹配目前按揭流能力的人群的收入流變化，才是分析房價的重點所在。我們只能說，現在的房價剛剛下跌，並進入『主跌區』。」
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樓市遇冰點黃金周 深圳關內房價還要降35%
樓市十一黃金周期間成交極為慘澹，北京日均成交住宅只有69套；西安日均成交住宅百套左右；上海10月4日、5日成交分別為183套和175套；深圳秋交會5天日均成交僅約63套。有分析稱，深圳目前房價仍有30%到40%的降幅，關內房價有35%的下跌空間。
地產評論人牛刀表示，從黃金周可以看出，中國房價的下跌已經不是局部城市，基本已經蔓延到全國各大城市，就連一些三線城市房價也開始了下挫。
《南方日報》報道，據深圳市國土房產局網站上的統計數據，秋交會5日，深圳市一手房成交量分別為80套、51套、46套、64套和76套，平均每天成交約63套。
儘管均價一度破萬，成交量卻並沒有放大。秋交會期間，深圳一手房日成交量在4000平方米到9000平方米之間，相比前兩年的日成交量20000平方米，現在的成交量無疑讓他們瀕臨絕境。地產商們眼中的希望之火逐漸熄滅，有地產商表示，秋交會期間單日均價破萬已接近樓市底限，而不少購房者卻選擇繼續觀望，「因為房價還沒降到心理價位」。
但一位不願透露姓名的開發商項目負責稱，「經過此前一輪調整之後，房價已經基本回歸理性，即使還有下跌空間，空間也不會太大。房價應該能穩定並且會逐步回升。我們不會大幅降價做促銷。」
他同時表示，此前地產界一直在強調開發商自救，通過降價的方式來救自己，救市場。許多開發商去實踐自救理論卻發現，開發商的主動降價不僅沒有促進成交，相反還讓觀望氛圍越來越濃，讓買房者對未來的價格預期越來越低。
深圳某知名房地產開發商負責人則透露，雙率下調、中房協向國家建設部上書穩定房地產市場等市場消息給開發商帶來不少希望，「大家都希望咬咬牙，把最艱難的這陣熬過去」。 開發商選擇了堅守，而購房者觀望心態依然濃重。
看房展的一位王先生表示之前看好的房子價格一再下降，即使到現在仍不敢確定它是否已經到底，他一直觀望等待。而另一位看房客方小姐也表示，雖然買房自住是一種剛性需求，可是誰也不願意自己的房子一買下來就貶值。
深圳大學國際金融研究所所長國世平表示：「深圳的房價，尤其是關內房價調整才剛開始」。他認為，房地產調整是一個漫長的過程，不要指望它在短期內結束。深圳樓市今年只是秋天，到2010年上海世博會才有可能逐步走出低谷
他認為，深圳房價目前仍然處於高位，深圳關內房價的合理價位在8000—1.1萬元/平方米，而關外則在4000—6000元/平方米。「下一步，我認為關內房價會補跌，大概會有35%的下跌空間，而關外房價由於之前已經下跌得比較多，所以，現在大概只會有10%—15%的調整空間。」
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