遊戲結束了！－－－－溫州樓市的驗屍報告
溫州樓市，「跌」就一個字
「降600，還是降800。」作為房東的范陽一臉愁雲地問他樓下的中介，中介告訴他先降600，觀察後市，結果這一觀察就是2個月的乏人問津。兩個月之後，他發現黃龍這邊的很多房子的交易價已經下降1000了。這讓他感覺非常煩惱。因為要降多少並不是一道簡單的算術題。
劉明最近也遇到了一個煩惱：他白天上班的時候電話幾乎被中介打爆了。最讓他生氣的是不斷響起的手機鈴聲攪得他根本無法午休。不過他的心情卻並沒有因此變壞，因為好幾個中介告訴他房東可以考慮降價。
「到底能降多少？」劉明的語氣有些強勢。
「房東說最多只能降500。」中介支支吾吾地回答。
「那我再考慮以一下吧！」劉明旋即掛了電話。
「1個月前那個房東還說只能降200呢。幸虧當時沒有買。」看了2個月房子的劉明點了一支煙，說起話來不緊不慢，「照這樣下去我覺得還要跌。」
劉明對溫州樓市態度的轉變發生在4月份。他再看了半個月的房子之後，看中了下呂浦書聲的一套房子，套型朝向基本滿意，就是價格高的讓他覺得無力承擔。權衡利弊之後，他終於放棄了購買的想法。不想一個星期之後中介匆忙打電話來說，誠心買的話房東同意降200。劉明隱隱感覺到，之前他一直覺得穩漲不跌的溫州樓市忽然變得詭異了起來。
其時，適逢廣州深圳一帶的房地產市場降價潮一波接着一波，並大有蔓延到北京的趨勢。各種媒體的報道上充斥着「降價」「斷供」「倒閉」等刺激眼球的字眼。就在劉明還猶豫不絕的時候，到5月初，中介就打電話告訴他書聲的那套房子可以降500。這更加堅定了劉明對未來溫州樓市的看空態度。
對於溫州樓市走勢的看法，陳翔顯然無法跟劉明苟同。他認為溫州房價跌的可能性不大，可能還有微漲。於是7月份，希望在明年結婚的他看中了一套大南門的房子，由於自己手頭資金不夠，於是他打算向父母借部分房款。沒想到他的父母不僅不肯借，反而語重心長地勸告他現在不要買房子。
「他們告訴我說經常再報紙上看到很多地方的房價都跌了，還聽說誰因為房價跌的厲害要跳樓了。我也不知道他們這些消息哪裏來的。也不知道消息是真還是假，反正每次吃飯的時候總是嘮叨着叫我先別買。因為資金不夠，所以我當時就沒買了。」陳翔回憶起當時的場景至今仍然顯得很無奈。
但後來等他手頭的資金因工程款項的回籠而充裕起來的時候，突然發現原來的那套房子降了足足1000，還是沒有賣出去。「現在想起來，還有脊梁骨發涼的感覺。當初要是買了我就損失15萬了。幸虧當時父母沒讓我買。」陳翔的言語間透露着僥倖的感覺。
和陳翔相比，高強則選擇了果斷下手。「我這套房子位置在江濱路，上個月買過來比四個月前便宜了5000。那時候它的價格是23000，我買過來只要18000了。」
「可能你也許不信為什麼江濱路這樣此前被一致看好的地段會降得那麼厲害。我之前也不信，但是事實確實是這樣，而且我現在也親自經歷了這樣的事實。所以我才對溫州的樓市產生不看好的看法的。」在車上，他繼續着他的話茬。不過就算他以低於最高時候5000的房價買了江濱路的房子，最終還是被他妻子埋怨為什麼這麼早買。因為他的妻子近日發現比他家樓層更高的一套房子居然現在只要16000了。
中介小王最近經歷的樓市波動證實了高強的看法。「很多人還以為溫州樓市最容易跌，跌的最厲害的應該是水心、上陡門，下呂浦等老小區，其實最近跌的最厲害的是小南門和江濱路一帶，我所知道的價格跌幅在1000和4000之間。」小王說，「到是下呂浦的比較難跌，一般的跌幅也就是500左右。上陡門我知道的也最多也就跌2000左右。」
「可能是當初炒得太高了吧。超過了很多人的購買能力。而且現在很多人可能發現江濱路和小南門一帶也並不適合居住，太吵鬧是主要原因。」當問及下跌原因時，小王說。「今年年初就開始跌的新城某些小區則更加跌得厲害。」小王補充道。
「買房子的人好像一下子從地球上消失了！」
「買房子的人好像一下子從地球上消失了！」這是從中介小黃接受採訪之後說的第一句話。他已經三個月沒有做成一單生意了，至今都是靠租房佣金度日。不過身為老闆的李良更慘，每個月的佣金收入只能勉強維持中介公司的運行，但最近兩個月都已經開始倒貼了。「按照這樣下去，公司幾乎無法生存下去。」李良臉上寫滿了憂心忡忡。
更雪上加霜的是之前風傳，溫州中介要收1%的中介費，可是在現實的交易中很少客戶不願意交這麼多，中介費依然只是0.5到0.6之間波動。「不過，這也是在市場不景氣的情況不得已的營銷方式。」李良說。
李良算了一筆賬。一個分店店面的租金、員工資福利、各種辦公費用等成本每月大概需要3萬左右，而目前每個月往往最多做成2單的交易，因此每個月的佣金不超過2萬。面對低迷的市場，在5月份李良只好決定再關閉兩家分店。
從去年7月份開始，溫州的中介公司就開始進行規模縮減了。年初的海螺置業關閉調整了6家門店。至此，該品牌從之前最鼎盛的35家門店縮減為29家。經紀人數量也從376人減少到285人。「我所知知道的中介60%都關門了，多數中介都難以為繼，包括那些馬路上的紅牌子。」
溫州品牌中介的另外一個經營策略是開始和街頭的紅牌子進行貌合神離的抱團營銷。品牌中介有網絡優勢，而紅牌子則往往有不錯的房源。但這樣的合作並不被看好。李良說：「紅牌子中介往往只拿出不好的房源和我們一起，好的房子則留下來自己推銷。我們和紅牌子之間其實互相都保持着相當高的警惕性，畢竟說到底還是競爭關係。」
溫州中介的紛紛關門和裁員直接反映的是溫州房地產市場的低迷。
據房屋交易產權登記管理中心的數據顯示，去年高峰時候一個月可以成交1000多套，現在只有400多套，並且從5月份以來一直在低位徘徊，甚至出現了一個星期的成交數目只有個位數的慘不忍睹局面。
「溫州樓市交易量的下降除了因為觀望氣氛濃厚，普通百姓房價下降預期高漲之外，跟高房價嚴重透支普通人的購買力也有很大的關係。這無意間大大縮小了溫州樓市的潛在購買客戶量。」曾經作為炒房團之一張景說，「我從2006年開始就不在溫州投資房產了。我走了全國很多城市，參觀了很多樓盤以後，發現溫州的房子是最不值得購買的。我去年在廣州買了5套，現在也虧損很大。」張景顯得有些沮喪。
同樣作為樓市投資者的趙聰，對溫州樓市的低迷則有另外的一種見解。「溫州老百姓的置業觀，正在經歷前所未有的改變。即使沒有發生根本性的變化，最起碼也變得理性了，不會再像像從前那樣買房子像買菜。他們已經重新審視溫州樓房的居住價值。我身邊很多朋友都已經在外地買了房子，把溫州多餘的房子賣了。一年之內也就過節才來溫州住一下。」
鬧哄哄地開盤，靜悄悄地降價
廣東房價大跌，漠視！
北京房價大跌，心悸！
上海房價大跌，震驚！
杭州房價下跌，絕望！
孫建豪這樣形容他一年來心情的變化。作為一名開發商他參加了9月5日，溫州某媒體組織的房產金融沙龍。包括大發房開、華順房開、中梁房開、金閣房開等在內的近20家溫州房企相關負責人參加的這次活動上，孫建豪的同行們理直氣壯地宣稱：杭州萬科降價事件對溫州影響應該不大。
「說影響不大肯定是假的。起碼心理影響會很大，據我所知很多開放商都連夜召開內部會專門討論此事。」孫建豪說，「如果不緊張萬科降價為什麼那麼迫不及待地在萬科降價的第2天，就召集大家發表『不會對萬科這樣的行為進行跟風』之類的宣言，並慌忙對溫州房地產市場發表頗具主觀的表態呢？上一次讓溫州的開放商們如此緊張還是在2005年趙智強的個人合作建房事件」。
事後的事態發展表明，對於溫州的開發商來說，上海杭州的樓市的確是他們馬首是瞻的精神花園，而且杭州萬科降價對溫州的房地產的影響絕對不是心理層面的。杭州萬科降價的第二天，溫州二手房成交量迅即進一步下滑。溫州買家希望價格下降的預期更強烈，觀望更加濃厚。「一些下半年有樓盤開盤的開發商目前已經考試重新確定開盤價了。」當談起開發商最近的動作時，孫建豪說。
不過，從5月份以來節節高攀的一手房價格來看。溫州的開發商似乎出奇的強勢，許多在全國房價下跌的大背景還紛紛上調價格。「真實的情況根本不是這樣，許多樓盤都在暗中降價，尤其是那些賣的不好的樓盤降的更厲害。前幾個月開盤的一個對外報價是單價兩萬以上的樓盤甚至暗中打了7折。這些除了內部人員，一般人是不知道的，除非是買主可能知道一二。」孫建豪吐了口煙，詭秘地說。
根據孫建豪的介紹，溫州開發商的暗中降價營銷策略是這樣的。首先，開發商尋求與房產中介公司合作，而很多中介也看到了這其中的商機，樂於紛紛調整戰略，由銷售二手房轉向了新舊並營的銷售模式。這就是為什麼很多樓盤還沒開盤就已經有一些房源投放到市場上銷售了。「一般人可能認為那些房源的都是騙人的，或者是和開發商有關係的人拿出來賣的，其實是開發商在形勢不利情況下的。」孫建豪說。
接着，中介採取以下兩種營銷策略：第一種是將一手房源放在中介門店和二手房源一起掛牌，並在顯眼的位置配以該樓盤的海報和廣告等等，用以吸引客戶的眼球，以達到銷售房源的目的；第二種是就是中介利用自身渠道，為開發商積累比較有購買可能的客戶資源。中介代理新盤本身就非常具有優勢。首先中介房產市場都有一定的了解，更容易制訂切實的銷售策略；其次溫州的大中型中介公司都是連鎖經營，有的中介之間還實行網上資源共享，這就形成了一個強大的絡，比售樓處內的銷售覆蓋面廣得多了。一般來說客戶想買房，都會在中介那些登記一下基本資料，即使沒有詳細的資料，最起碼也會留下手機號碼。當這些信息積累起來的時候，就形成了客觀的客戶源。在這一環節，中介更像是充當了房產營銷公司的角色。
與此同時，開發商便通過中介的營銷暗自降價。開發商給中介的價格一般都會低於售樓處的新房價格，這樣就很容易地吸引一部分客戶到中介公司購房。溫州的開發商不會明擺着把價格降低，雖然客戶在售樓處可以討價還價已經成為溫州房地產業內公開的秘密。但能談下來的折扣一般最多9.7折左右。因此除了微量的打折、減免費用等手段以外，這種暗中降價的方式是最直接的幅度最大的降價方式。這樣做的好處是通過中介降價比較隱蔽，不會因為降價而影響到項目的銷售及品牌度，當然更不會拉低溫州的整體房價了。
最後，中介把客戶介紹到售樓處來，一旦通過中介介紹的渠道成交，開發商則付給中介一定比例的佣金。據說，這只是目前溫州最主要最簡單的營銷辦法。劉勝就是通過這種方式買到新房的。
三個月前他來到某樓盤的售樓處，售樓小姐告訴他，這個樓盤的價格是20000元/平方米以上。當問到價格能不能商量的時候，售樓小姐當即拒絕，但售樓小姐同時卻暗示他可以到附近的中介去看看。劉勝帶着疑問來到周邊的中介，他驚訝地發現，這個樓盤有的房子價格居然只有16000元/平方米。劉勝之後又看了一段時間的房子，類似的情況他又碰到了好幾次。而且從中介賣出的房子都是開盤不久的新樓盤，但是價格卻往往比售樓處的報價以及房產銷售系統的報價要低上許多。
開發商絞盡腦汁所採用的這種「曲線降價」的方式，聯合中介共同完成降價任務，達到銷售目的，而在售樓處則對外宣稱價格不變。這正是造成目前溫州一手新房價格看似節節高攀假象的根本性原因。
然而，任何一個樓盤銷售的成功僅僅依靠暗中降價還是遠遠不夠的。它需要通過一種媒介讓儘量多的人知道這裏有房子賣，最重要是要告訴很多人這裏的房子買的很好，遲出手一秒鐘就沒了。孫建豪說：「這就是造勢！」，而造勢離不開溫州的大小媒體。
溫州媒體和開發商不得不說的故事
很多老百姓會對溫州媒體在輿論導向上和開發商的曖昧關係感到非常的不解。這些平時看起來一身正氣，標榜為老百姓「講真話」，立場「客觀公正」的溫州主流媒體，為什麼一旦涉及到房地產的報道，就總是和開發商一個鼻孔出氣了呢？比如一聽說政府不久就能夠提供經濟適用房，一些媒體就告誡經濟適用房會成為腐敗和社會不公的萬惡之源。再比如，國內其他地方降價風行的時候，主流媒體就在報道的最後分析其他地方的降價潮對溫州本地影響不大。再比如，最近以來明明溫州的樓市已經進入了下跌事態，媒體就形容這是「調整」而不是「下跌」。
為什麼號稱「黨和人民喉舌」的溫州媒體，一遇到人民最大的利益——房地產的時候，就置人民的利益於不顧，當起開發商的吹鼓手了呢？稍加分析開發商和溫州媒體之間的「利益關係」，其中的奧妙就能躍然紙上。
在中國，除了極少數刊物是依靠國家撥款維持運作外，一般媒體，都是自負盈虧的企業化經營。通常，媒體的收入主要來源於兩個方面，一是發行收入，二是廣告收入，這塊收入恰恰就是媒體最主要收入來源。
在國內除了一些財經，時尚，體育等方面媒體之外，絕大多數的報刊如果僅僅靠發行收入是難以為繼的。以目前溫州報業集團日發行量80萬為計，只算發行收入，其一天的虧損起碼80萬元以上。於是報社只能用廣告收入來彌補發行上的損失。因此廣告客戶對報社的影響力和重要性就可想而知了，而廣告這一塊收入中房地產廣告又是佔據了相當大的比例。
另外一個造成溫州媒體成為開發商喉舌的原因是溫州媒體內部的不少房地產採編人員，早就成了開發商的御用的記者編輯。溫州某媒體的記者周立說：「在媒體界，負責房地產報道的新聞採編人員都是媒體界裏最富有的人群。」
這些人往往經常能得到的開發商們給他們的名目繁多的「車馬費」，而且這種辛苦費還非常的豐厚。目前溫州房地產報道的行情是每篇報道800-1500元不等，記者編輯親臨現場的話還有800到1000不等的出場費。「但是這種拿開發商車馬費的方式還僅僅是初級階段。」周立說。比較高級的階段是有些開發商乾脆對房地產資深編輯記者進行承包，而開價有的甚至高達6位數。這樣一來，開發商和媒體記者編輯完全成了「一根繩上的螞蚱」。因此這些媒體有關房地產的新聞報道的可信度幾何便可想而知了。
據周立介紹，溫州媒體為開發商造勢可以分為以下步驟：
一、爆炒板塊概念，透支未來居住。
從2004年至今，溫州媒體的爆炒概念路線圖是：從大小南門商圈板塊，歐洲城板塊，江濱路板塊，新城板塊，楊府山板塊，CBD板塊，三洋濕地板塊，最後到目前的甌海大道板塊。其爆炒內容無非是說雖然目前交通不便，教育不便，社區不成熟，但在幾年幾年之後，那裏會蓋多少學校，通幾條路，到市中心只要多少多少時間，空氣有多好，還可以看到江景濕地景等等，更有甚者就假稱溫州城市發展規劃已經將某處定位為某某重點功能區域。
周立說：「這樣的報道很容易讓很多不明就裏的老百姓雲裏霧裏，最後稀里糊塗就覺得那地方真的很好，而實際上是污染嚴重，犯罪率奇高的偏遠鄉下，而道路什麼通，學校什麼時候有，工廠什麼時候搬走，也都還是遙遙無期的事情。誇張的是連龍灣濱海這樣的地方也拿來炒作，那個同行在文章開頭說『那將是溫州真正意義上的海景房』。我看了都想笑，難道洞頭人住的房子都在大山里？不過我認為下一個溫州媒體爆炒的板塊是新橋板塊！但這樣的形勢下去，再怎麼炒的厲害，都是徒勞的」。
最令人驚訝的是，溫州媒體的這種爆炒和開發商的開發開盤進度配合得相當默契。「一般都是開發商那到地之後，媒體要爆炒一次。到了快要開盤之前，再爆炒一次。」周立接着說，「不過這些概念的炒作，有些是開發商的策劃，讓媒體傳播。有的就是媒體直接策劃，當作禮物贈送給廣告客戶的」。
二、渲染房價預期，誤導民眾消費。
一旦一個開發商拿到市區的某塊地，溫州媒體就驚訝地價太高了，於是馬上請預測地價會拉高房價。接着連篇累牘報道這個項目的進展，根本不會有一家媒體去報道開發商的金如何交割，有沒有按時交納。
當開發商快要完成把樓盤開發之後，在開盤的幾個月前，溫州媒體就把這些樓盤渲染成為某國風情，比如地中海風情，英倫風情，北歐風情等等。然後再把居住在該樓盤誇張成一種生活方式、一種身份定義和象徵，這些都是媒體房地產專刊的拿手好戲。最後還不忘告訴讀者，該樓盤採用了某某高科技技術，某某知名物業加盟，建築的材料是如何考究，套型的設計是如何頗具匠心等等。周立說：「言外之意就是要告訴讀者，市中心那些九十年代蓋起來的房子套型差，材料差，物業不正規，居然都能夠買到10000以上，我的報道的這個樓盤開價20000以上是合情合理的。」
三、濫用媒體公信力，導演市場熱銷假象。
幾個月前，某樓盤開盤，溫州媒體集體亢奮地異口同聲：「三天認購額近23億元,銷售率近60%。」結果目前為止還銷售率還不到30%。再比如一個樓盤在初期銷售時僱人排隊虛購的真相已經是行內盡知的秘密。而溫州媒體卻對這種手段視而不見，第二天報道的時候，標題上被冠以「搶購」「熱銷」之類的標題大肆宣揚。更奇怪的是，每到溫州房地產展銷會的時候，溫州的媒體就變稱了統計局。展銷會過後就能說出參觀人數有多少多少萬，某個本地樓盤前面又有多少多少人參觀等等。
凡此種種，隨着更多黑幕被行內人士公諸於世。可以看到在溫州房地產的利潤鏈條上，媒體佔據了重要的一環。
昔日和銀行兩肋插刀，今日被銀行插兩刀
當然除了藉助媒體，開發商自己也會造勢。「前幾個月某樓盤開盤，開發商就叫內部員工或者他們的親人假預定。」孫建豪說。不過這個開發商採用的是一種更加高明的假預定方法。孫建豪稱這種方法業內叫「九連環」。即假設一個樓盤有20套房子，那麼開發商就先讓10名員工假訂1到10號商品房，等過了一段時間（不超過30天）之後，就退購房源。此時開發商早就叫另外10個員工把11到20號商品房，假預定下來。等後面一批員工已經退房，開始的一批員工又接着假預定，就這樣周而復始，循環下去。雖然這做並沒有讓普通百姓覺得增加了多少銷售率，但會讓他們覺得購買的客戶已經到達了一個穩定的數量，於是給他們心理暗示，這麼高的房價也有很多人購買，溫州的房價可能還要升。「這種方法適合高價格樓盤，不過缺點是很容易讓人看出高退房率。」孫建豪補充說。
可是這個樓盤最終還是大面積地滯銷。孫建豪說：「自從2008年以來除了幾個樓盤熱銷以外，溫州大部分樓盤的實際銷售率都沒有超過40%，郊縣樓盤銷售的比例更小」。孫建豪觀察，溫州人的購買力並沒有想像的那麼高。這從幾個小戶型，總價100萬左右的樓盤的熱銷可見一斑。「溫州普通人的購買力極限應該是100萬，所以這就可以解釋為什麼100萬的房子那麼好賣，而高於這個數字的樓盤就滯銷的原因了。」孫建豪說，「如果想促使房地產回暖，溫州的開發商只有降價一條路，否則熬不過這個冬天，畢竟還有很多貸款在銀行那裏，算算利息都不得了。」
但情況比孫建豪想得要更加糟糕。因為銀行早就拋棄了開發商。
「在任志強說銀行比開發商早死這句話前，總部早就要讓我們縮減房地產信貸規模了。」身為銀行員工的江茂一邊說話一邊整理一會兒要舉行的審貸會資料，「其實這次審貸會也就走過場，我一點都沒把握能幫開發商弄到貸款。」
果然，上級信貸風險部門領導對他提出的溫州某開發商貸款提議，充滿了質疑。認為目前房地產風險過高，而且房地產目前正是該國有銀行重點監控的行業。事實上，2008年以來除了央行銀監會發了不少文件限制房地產貸款，防範房地產風險指導意見等文件之外，每個銀行內部本身也發不少文件警惕，縮減甚至不予房地產企業信貸。比如某銀行總部就開會明確規定「全面改變現有的貸款結構，逐漸收縮房地產貸款」。同時，「要在房地產倒閉之前提前收回房地產貸款，個人按揭住房貸款也要謹慎對待」。
有的銀行則壓低貸款額度，之前可以貸到70%，而現在只有50%。同時規定溫州某些地區的房子不能作為貸款抵押物，尤其是一些郊縣。
另外一些銀行的情況是，總部乾脆把錢收回去。「我跟一些同行見面的時候，有的人就說，你們還有錢做貸款業務已經不錯了。我們現在連可貸的錢都不夠，根本無法做業務。」江茂說。據江茂了解，有些銀行為了防止房地產風險累及自身，甚至不惜下死命令，要嚴懲對房地產貸款不能按期收回的銀行工作人員。此外總部還要求銀行工作人員要全面介入開發商的銷售策略，對銷售緩慢的樓盤嚴令降價銷售，絕不允許開發商拖欠貸款的現象發生。
「這表明銀行和開發商的利益共同體徹底決裂。對於銀行來說可能是損失小部分業務，但對於溫州的開發商來說，卻更加舉步維艱。如果銷售進度再不加快，可能真的要被銀行逼着公開降價了。」的一位經濟學教授說。
後記
一千個人眼裏有一千個不同的溫州樓市，正如一千個人眼裏有一千個不同的哈姆雷特，但真相和結果永遠只有一個。每一個溫州人都對溫州樓市有着或大同小異，或截然相反的見解。不管這種見解是對是錯，是處於何種目的，唯一可以肯定的是，在溫州，從沒有的一個行業像房地產一樣被普通民眾看得如此透徹，而看得透徹的結果老百姓被輕而易舉地騙去買房子的歷史已經一去不復返了。
當這種自發的民眾覺醒，和管理層的嚴厲打擊，以及整個宏觀環境衰敗等因素互相累加在一起的時候，於是房價下降自然就成了無可辯駁的唯一的歷史潮流。無論房地產利益集團多麼強大，無論房地產利益集團的抵擋多麼強烈，無謂的掙扎頂多不過是多呼吸幾口死亡的空氣。但絕對阻止不了在中國的東南沿海，又多增加了一具暴屍荒野的遺體，它的名字就叫溫州樓市。
阿波羅網責任編輯：鄭浩中
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